借名买房，房归谁？

我国《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”一般来说，不动产所有权以登记为准。然而，随着全国各地限房令的出台，不动产登记簿记载的物权权属状态并不总和真实物权状态相一致，借名买房的现象越来越频繁的出现。房价的飞涨，导致很多被借名人拒绝承认双方之间是借名买房的关系，此时借名人请求被借名人过户房屋的请求权是何性质？
现主要有两大观点，分别是“物权说”与“债权说”。“物权说”偏向于保护房屋的实际权利人，认为当事人之间的真实意思表示是代持房屋。虽然登记的权利人是被借名人，但该登记所依据的是虚假的行为，并非真实意思表示，应当被认定为无效，不动产的所有权应当回归至真实的权利状态。若实际权利人能够证明其实际出资、双方之间有约定等，应当认为其对房屋享有物权。“债权说”则认为被借名人与第三人之间基于真实有效的意思表示，签订了房屋买卖合同，并且完成了登记，对外来说，应当以登记为准。此观点认为借名人与被借名人的关系类似于隐名股东和显名股东的关系，被借名人按照房屋登记对外享有公示效力，而借名人对房屋要享有所有权只能是针对被借名人而言。因此借名人并不能直接依据和被借名人之间的协议而直接享有物权。
要探讨借名买房的行为，借名人要求被借名人过户的请求权的基础究竟是什么，就要分析借名人与被借名人之间究竟是什么关系。
从借名买房的过程来看，借名买房一般分为两个过程，一是借名人与被借名人之间为规避某种目的达成合意，二是由借名人实际出资购买不动产，登记在被借名人名下。在这两个过程中包含两种法律关系，即借名人与被借名人之间的关于房屋权属的关系、被借名人与第三人的房屋买卖合同关系。
对于前者法律关系，只要当事人之间的合意真实有效、不违反法律规定，就应当承认他们之间形成了合同关系。而后者毫无疑问是典型的合同关系。这种情况下，借名人对房屋过户的请求权依据的便是其与被借名人之间签订的借名买房协议。不难看出此时借名人对房屋享有的是行为之债权，即要求被借名人履行协助办理房屋所有权登记的行为，这与普通的房屋买卖合同一样，买受人依据房屋买卖合同所享有的并非对房屋的物权，而是一种要求房屋所有人过户的行为之债。
笔者认为，“债权说”比“物权说”更加合理，更加符合立法理念。如果“物权说”能够得到支持，那么法律规定房屋必须登记这一条便显得毫无意义。物权的登记制度本就是为了维持社会的稳定，减少交易的风险，如果事实上的所有权就能引起物权的变动，那么物权也失去了它应有的谨慎与优先性。