买房卖房，要注意六大风险！

近日，“链家事件”似乎已逐渐从媒体的镜头下淡去，但“链家事件”背后潜藏的市场症结仍不容小觑。如何避免下一场“链家事件”？这一问题要从市场风险说起。
买方支付首期房款的风险
市场上支付房价款的时间节点一般有三，第一为签订买卖合同之时，第二为办理产权过户之时，第三为产权登记完成/房屋交接之时。
对于第二、第三时点支付房价款，由于付款距离产权过户时间较短，因卖方信用风险导致房地产被查封等限制交易情形发生的概率相对较小。
对于第一时点，该首期房价款或用于卖方清偿房地产抵押权人之债务，或卖方自用等。然而，首付款专款专用于清偿卖方债务的，因“专款”缺乏资金流向监管，可能发生卖方违约挪用首付款而非用于清偿债务，导致抵押无法注销、交易流程无法进行；又或者，因卖方已自行使用首付款，导致在出现交易障碍（如卖方涉及诉讼查封等）时无法返还首付款的情形。买方首付款被卖方使用，交易无法进行的情况下卖方亦无力返还款项，资金安全隐患随即显现。
户籍迁移风险
户籍制度是一项基本的行政制度。根据《中华人民共和国户口登记条例》规定，一个公民只能在一个地方登记为常住人口。户籍迁移必须由本人持户籍迁移证明文件向户籍登记机关申报登记。户籍迁移必须由本人亲自完成。同时，户口登记属于公安机关职责范围，户口迁移的审批属于行政管理，因此不属于民事案件的受理范围。对此，《中华人民共和国民事诉讼法》规定原告应向有关机关申请解决，上海市高院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答及案例解读中也明确，对于此类主张户口迁移案件，法院不予受理或裁定驳回起诉。
买卖双方房屋交接的条件一般为：房地产转移登记至买方名下，买方已支付除房屋交接款以外的其他房款。
因户籍查询、户籍迁移必须由本人完成，事前非本人无法核实卖方户籍是否已经迁移，如在进行房屋交接时或房屋交接后买方发现房屋内尚有卖方或其他户籍存在且卖方因主客观原因无法迁移的，将造成买方权利受到侵害。然而，此种情况下，买方无法通过诉讼请求法院判决户籍迁移，只得向卖方主张违约责任承担。
交易过程中房地产被查封
由于当前的房地产交易不存在信用登记评估以及信用记录公开，买卖双方无法预知合同相对方在交易过程中因有债务而引发诉讼的可能性，在交易进行的任何一个环节，都可能存在房地产因合同主体一方原因被查封的情形。
在房地产权利转移前，卖方隐性债务可能引发诉讼致使房地产被司法查封，买方符合执行复议条件的可向法院申请解除查封，但若涉及司法查封案件金额过高，胜诉后房地产执行处置剩余价值也不足以清偿已付房款；若因房屋尚未交接、首付款不足等原因，买方不符合执行复议条件无法解除查封，买方已支付房价款是否可以返还、卖方承担违约责任是否有足够能力等都将处于不确定状态。
在房地产权利转移之后，买方隐性债务也可能引发诉讼导致房地产被司法查封，此时，在买方剩余房款为贷款且银行尚未发放的情况下，贷款银行为保证自身权益可能拒绝发放贷款导致卖方无法收取相应房价款，而卖方此时却已丧失房屋所有权。
“以房换房”下的违约
在现有房地产交易市场中，刚性需求购房者居多，通过自有资金及贷款模式全额支付房价款的交易已越来越少，存在大量买方出售其自有房屋，取得相应房价款后向支付其购买房屋的房价款。此类交易，多存在“以房换房连环扣”的情形，处于交易环节中的中间方（以卖房价款买房者）同时签订了出售房屋与购买房屋的房地产买卖合同，在履行合同过程中，中间方的资金调度时间需十分紧密。然而，实际合同履行非因一方能力可以控制，中间方可能因其购买方逾期支付房价款等原因导致对于其购买房屋的卖方承担违约责任。
如：B出售房屋于C，B同时向A购买房屋，此时一旦C存在逾期违约情形的，B将不能及时获得向A支付的房款，亦需就A、B间买卖合同关系承担违约责任。
若连环扣多达4-5家，任何一个环节出现问题都将导致大面积违约情形产生。
购房者资格、税费、贷款等交易障碍
购房主体资格、买卖双方交易所涉及的税费及贷款等问题是造成存量房交易市场中纠纷的主要原因。
很多买方因对政策理解不充分，事前错误认知自身购房主体资格，导致在办理产权过户当中发现因属于限购对象而无法实现合同目的。
另有很多买方与卖方约定待其符合购房条件后方得进行交易，如此造成时间迁延增加卖方违约或有新债务出现的风险。
房交易税费的计算也非常复杂，涉及营业税、房产税、个人所得税、契税等，因购入房屋时间、房屋面积、家庭拥有房屋数量、合同价格、评估价格、是否唯一住宅、是否普通住宅等及计算依据存在认定的出入，签订买卖合同前买卖双方及房地产经纪公司预估的税费和实际需要缴纳的税费可能发生巨大的差异。
同时，因买方个人职业、收入、信用记录等评估差异，造成买方在签订买卖合同后向银行申请贷款的金额无法足额审批通过，或贷款利率变化等，导致买方需更换贷款申请银行时间进一步迁延或买方无自有资金补足差额款项的，产生违约风险。
房地产经纪公司不当承诺
房地产经纪公司及其从业人员因缺乏必要的上岗培训，对于参与房地产存量交易缺少必备的专业知识及基本执业操守，在追求利益最大化以及公司业绩压力的双重推动下，或出于主观故意或客观过失对交易进行偏离客观评价的风险评估。如房地产经纪公司从业人员对购房主体资格、税费计算、贷款以及交易流程设计、风险管控等不进行充分的释明、预判。
另外，个别房地产经纪公司及其从业人员明知交易存在风险，仍极力促成缔约，试图收取中介服务费。东窗事发后，房地产经纪公司及其从业人员又会以居间方身份撇清责任，否认居间服务不当的事实，而另一边买卖双方又往往因缺乏风险控制意识，事前未保留相关证据，无法指认居间方存在过错，而只能将房地产买卖矛盾指向相对方。
随着房地产市场的日益活跃，存量房交易亟需根据法律法规、房地产特性、交易背景、资金安全的需求建立合理的操作规范。对于提供居间服务的房地产经纪公司，应当从从业人员资质、标准化居间服务内容以及服务形式等方面予以严格规范，并形成长期监管机制，在交易流程上进行更科学和缜密的设计、指导。如此，多方共同努力，方得切实有效保障存量房交易安全、顺畅进行。