商品房层高不符约定引发纠纷的司法实践处理

前言：商品房的购买涉及个人和家庭的居住条件及财产安全，一直是普通民众的关注热点。近年来，房产开发商交付的商品房实际层高与合同约定不符而引发的纠纷越来越常见。因此，本文拟结合判例，就商品房层高不符约定引发纠纷的司法实践处理进行归纳总结并简要评析，以期为实务办案提供相关参考。
一、商品房层高不符纠纷相关概念的界定
（一）“层高”概念的界定
根据《民用建筑设计统一标准》（GB 50352-2019）1的术语规定，“层高”是指：建筑物各层之间以楼、地面面层(完成面)计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面层(完成面)至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外端外皮延长线的交点计算的垂直距离，“室内净高”是指：从楼、地面面层(完成面)至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距离。
司法实践中，法院通常采纳上述的《民用建筑设计统一标准》（自2019年10月1日开始实施，原国家标准《民用建筑设计通则》同时废止）的层高定义来衡量商品房的层高，并在裁判时界定了层高的概念：“根据《住宅设计规范》2.0.9以及《民用建筑设计统一标准》关于层高的定义…..案涉合同所载明的层高6.5m应系一层地板面至二层上部楼板（包括二层上部楼板）的距离”2、“层高应指建筑物各层之间以楼、地面面层(完成面)计算的垂直距离，该距离应包括楼板在内”3、“《民用建筑设计统一标准》与《住宅设计规范》关于层高的计算方式是一致的……层高应从一楼地面开始计算”4。
因此，在衡量层高时应将商品房的楼板计算在内，用公式表示为：层高＝室内净高＋楼板厚度。
（二）层高不符——实际层高不符合国家标准或合同约定
《住宅设计规范》（GB 50096-2011）5是我国住宅（含商品房）设计的国家标准，其中5.5.1至5.5.5条文规定了层高和室内净高的标准。即：住宅层高宜为2.80m。厨房、卫生间的市内净高不应低于2.20m，房间内的排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。对卧室、起居室（厅）室内净高的规定则为强制性条文，必须严格执行：要求卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1／3。在利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，至少有1／2的使用面积的室内净高不应低于2.10m。
上述国家标准系最低标准，若当事人在商品房（预售）买卖合同中约定的层高高于国家标准，则当事人应按合同约定的层高履行。
而在商品房（预售）买卖合同中，通常只约定商品房的层高（通常高于国家标准的2.8m），除此之外，再无其他条款对层高标准及层高不符的处理进行约定。部分合同则会注明层高定义，如“本合同所述房屋室内层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”6。
实践中，开发商交付商品房的实际层高大多符合国家标准，实际层高不符合同约定而引发的纠纷更加常见。因此，本文讨论的商品房层高不符纠纷主要是指实际层高与合同约定层高不符而引发的纠纷。
二、司法实践的处理
关于商品房层高不符纠纷的处理，法律法规及司法解释未有具体规定，合同中也难有明确的约定。因此，各地法院虽对开发商交付商品房层高不符构成违约是明确的，但对于违约后果的处理并未形成明确且统一的裁判标准。[1]以下问题往往成为商品房层高不符纠纷的争议焦点：
（一）购房人可否解除合同
因合同未有相关约定，购房人通常会根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项的规定7主张解除合同。
法院在裁判时，则会对商品房的层高不符是否足以影响合同目的的实现作出认定，一般会从是否达到国家标准、层高误差比大小、房屋是否具备特殊结构等方面进行考量。
首先，在实际层高是否达到国家标准上：若违反国家标准中的强制性条文，法院会支持购房人解除合同的诉请，此情形也当然构成购房人拒绝收房的正当理由。但对于非强制性条文，法院仍会考虑层高不符是否影响合同目的实现。在刘庆文诉洛阳正大置业有限公司商品房销售合同纠纷案中，最高人民法院认为：涉案房屋层高虽不符合《商店建筑设计规范》4.2.3条文，但该条文并非须严格执行的强制性条文，故该标准对本案合同当事人无当然约束力，购房人签订合同的目的是购买能够用于商业经营的房屋，案涉层高0.22米的差异，不足以影响合同目的实现，不支持购房人请求解除合同的再审申请。8
其次，在层高误差比是否足以影响合同目的的实现上：多数法院参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条9的规定，即关于面积误差处理的规定，以层高误差比的绝对值是否达到3%作为根本违约标准。最高人民法院亦在（2019）最高法民申1175号民事裁定中以涉案房屋的层高误差比绝对值（涉案房屋误差值约为6cm，最大误差率约为1.1%）未达到3%为由，驳回了购房人请求解除合同的再审申请。
其三，在房屋是否具有特殊结构上：对于错层式、跃层式结构的复式房屋，层高是购买此类房屋的重要考量因素。在此情形下，层高未达到合同约定标准很可能使购房人的购房合同目的无法实现，故而法院会支持购房人解除合同的诉请（如蔡瑞珍与东莞市中惠沁林山庄房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案10）。
因此，在司法实践中，法院对购房人因商品房层高不符纠纷而行使合同单方解除权持谨慎态度，一般认为层高不足可能影响到房屋居住使用，但不会造成购房人无法实际居住，影响到合同目的实现。
（二）购房人可否主张赔偿损失以及赔偿数额的计算
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，违约方应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。然而，开发商建成商品房并交付后，对层高进行更改往往属于《民法典》第五百八十条规定的事实上不能履行或履行费用过高的情形，故购房人一般不能要求开发商承担采取补救措施的违约责任。但购房人可主张开发商承担赔偿损失的违约责任。各地法院对此主要有以下几种处理方式：
1.不支持购房人的赔偿损失诉请
部分法院虽承认实际层高不符合合同约定构成违约，但因合同中未有相关违约责任承担的约定，并未支持购房人赔偿损失的诉请。
这些法院认为：在实际层高已达到国家住宅设计行业规范规定的居住使用要求，不影响购房人实际居住，即便实际层高不符合合同约定，也不予支持赔偿损失。11或者虽然实际层高不符合合同约定，但购房人未举证证明层高实际影响正常使用或房屋价值，应承担举证不能的后果，不予支持赔偿损失。12
2.参照适用面积误差的赔偿标准来确定赔偿数额
部分法院参照前述司法解释第十四条关于面积误差的处理规定，来确定层高不足时的赔偿损失数额。也即，对于层高误差比在3％以内（含3％），按房屋单位面积价格标准计算赔偿金额，对于差异超过3%的部分则按房屋单位面积价格标准双倍计算赔偿金额。部分法院会根据案件实际情况及公平原则，在依照前述方式计算出的数额上，酌情调整。
黄宏笑诉广西来宾市家和房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷案中，广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院参照适用商品房面积误差的处理规定计算出的数额的一半作为最终赔偿数额。13贵州省遵义市中级人民法院在（2015）遵市法民终字第325号民事判决中认为：原审法院参照适用面积误差的规定，计算涉案营业性商品房层高不足的赔偿数额，并无不当。14
3.酌定以房屋总价款的比例来确定赔偿数额
部分法院综合考量合同履行程度、开发商违约程度、层高误差比以及购房人受损程度等因素，酌情按照房屋总价款的比例来确定层高不符时的赔偿数额。
黎招兵诉广州市丰拓房地产开发有限公司商品房预售合同案中，广州市中级人民法院认为：可参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条15的规定，来酌情确定丰拓公司的赔偿责任。黎招兵主张丰拓公司主观上存在故意违约、隐瞒房屋实际状况缺乏依据。原审法院综合考虑合同缔约履行过程、黎招兵因此遭受的损失及丰拓公司的违约过错程度等情节，酌情确定由丰拓公司按总房屋价款的2%支付赔偿款，并无不妥。16
在（2018）桂0107民初4437号民事判决中，广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院认为：涉案商铺实际层高仅为4.03米，与合同约定的5米不符，误差比为19.4%，酌情确定被告应赔偿原告因涉案商铺实际层高与合同约定不符的经济损失为92558元（房屋总价477104元×层高误差比19.4%），按照房屋总价款乘以层高误差比确定赔偿数额。
4.酌定以房屋单价价差情况来确定赔偿数额
李真与青岛卓越东郡置业有限公司商品房预售合同纠纷案中，山东省青岛市李沧区人民法院对涉案房屋进行现场勘验，并委托评估机构对涉案房屋及相邻房屋的每平方米的市场价值进行评估，认为：涉案房屋与相邻房屋二者房屋单价相差538元/平方米，且无充分证据证明该差价系因非层高因素导致，故赔偿数额应按照房屋单价价差乘以房屋建筑面积来计算。17
5.以层高对房屋价值的影响权重系数为准，参照适用面积误差处理规定，结合实际购房价确定赔偿数额
梁嘉茵与江门越秀城建房地产开发有限公司、广州市城市建设开发有限公司商品房预售合同纠纷案中，广东省江门市中级人民法院在裁判时提出了该计算标准：“参考面积对房屋总价的影响权重系数为1，本院酌定在层高达到国家标准层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重系数为0.6为宜。因此，房屋层高误差对房屋总价的影响应为：房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价。房屋层高误差比例计算方式为：（合同约定层高实际层高）/合同约定层高。”18
三、笔者观点
纵观各地法院对商品房层高不符纠纷的处理方式，可以看出法院对违约责任的定性上并无太大争议。法院对购房人能否因层高不符而解除合同均持谨慎态度，会多维度考量是否影响合同目的实现。但是，在违约责任的承担方式，即是否支持赔偿损失以及赔偿数额的计算上是存在较大差异的。笔者将对上述几种赔偿损失的处理方式进行简要评析。
（一）不支持购房人赔偿损失诉请的做法存在问题
购房人所支付购买价必然包含着对房屋空间大小因素考量，层高的减少意味着房屋使用空间的减少，必然会造成房屋价值的减少、居住舒适度的降低，给购房人带来损失。这个损失虽然在量化上存在困难，但损失是显而易见的。以房屋层高虽不符合合同约定但符合国家标准，或者要求购房人就层高不符的实际影响进行举证，才能让购房人得到损失的赔偿，是对购房人的苛责。
（二）直接适用面积误差的规定计算赔偿数额欠妥
首先，从层高不符和面积误差对购房人损失影响的大小来看，两者是不能等同的。层高、面积，虽然都是衡量商品房的空间因素且影响着商品房的价值，但前者系三维立体空间，后者系二维平面空间，在商品房为普通平层且层高达到国家标准的情况下，居住者对于二维平面空间的大小往往有着更直观的体验。再加上，商品房面积与房款总价、交易契税以及专项维修基金大小等直接挂钩。因此，面积误差对购房者损失的影响明显是大于层高不足的。
其次，面积误差的处理规定包含了惩罚性赔偿，不应直接适用于层高不符的处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条19的规定中“面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，实际上是补偿性赔偿与惩罚性赔偿的并行。即要求当事人在弥补受害人的损失（一倍房价款）之外，继续承担超出实际损害的额外责任（另一倍房价款），这个超过实际损害的部分具有惩罚性[2]。而惩罚性赔偿实质上作为一种利用私法机制实现本应由公法担当的惩罚与威慑目的（惩罚不法行为人并威慑其他可能实施类似不法行为的人）的特殊惩罚制度，在适用上应像公法上的罚款与罚金那样奉行过罚相当原则，[3]应当慎重对待。因此，对违约方采取惩罚性赔偿应限定适用范围，适用前提应是法定、合同事先约定或者是违约方存在恶意损害他人权益的不法行为（如欺诈）。这也是部分法院不支持因层高不符而主张惩罚性赔偿的原因。20在上述前提不存在的情况下，不应直接适用面积误差的处理规定计算赔偿数额。
（三）房屋市场价格不应成为计算赔偿数额的考量因素
以房屋单价价差情况来确定赔偿数额的做法，实际上是将市场价格作为层高不符损失的考量因素。但房屋的市场价格受到多方面影响，地段、学位、当前的房地产政策等都会造成市场价格的波动。房屋当时的购买市价本身是当时的房屋现状和市场环境的综合考量，在确定赔偿数额时再次引进该因素反倒给房产开发商混淆层高与市场价格波动因素的借口——房价上涨已弥补了购房人的层高不符损失。
（四）直接酌定层高不符赔偿数额的方法存在问题
从笔者检索的司法判例来看，近年各地法院大多对层高不符纠纷的赔偿数额计算采取直接酌定的方法。实践中，商品房买卖合同多数为格式合同，房产开发商很少且不会不利己地就层高不符事项专门约定违约责任条款，再加上相关法律法规及司法解释的空白，对于层高不符的损失赔偿数额只能依据法官的自由裁量。法院酌定的比例普遍在1%-3%之间，该比例美其名曰综合了合同履行程度、层高误差比、开发商违约程度以及购房人受损程度等因素，实则对各类因素的影响并无量化依据，最后确定的比例仍是依据以往判例参考，并非依个案客观因素确定。[4]
（五）层高对房屋价值的影响权重系数难以量化
广东省江门市中级人民法院以“参考面积对房屋总价的影响权重系数为1，本院酌定在层高达到国家标准层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重系数为0.6为宜”21，酌定确定了层高对房屋价值的影响，从而结合误差规定计算得出赔偿数额。相较于其他的处理方式而言，该方式有明确的计算公式且考虑到了层高与面积的区别，相对合理。但不能忽略的是，层高对房屋价值的影响系数本身是法院酌定的，而在个案中层高对房屋价值的影响系数却是不同的。如相较于普通平层，特殊结构房屋的层高对房屋价值的影响更大。因此，层高对房屋价值的影响权重本身是难以量化的。此外，该计算方式在实践中也未得到其他法院的普遍认可。22
四、结语
随着经济不断发展，人们对于自身居住质量的要求也不断提高。层高作为影响商品房居住质量和房屋价值的重要因素，也越来越得到人们的重视，导致实践中商品房层高不符合约定引发的纠纷越来越常见。但是，相关法律法规及司法解释的空白造成了各地法院对此类纠纷的处理上存在较大差异。
笔者认为，国家应尽快出台相关法律法规及司法解释来明确商品房层高不符纠纷的处理，包括何种情况下得以解除合同，层高不符损失赔偿的计算标准和方法，使得该类纠纷的解决得以有法可依，有章可循。同时，相关法律法规及司法解释的出台，也可以促进房产开发商将层高不符的违约责任条款写入合同，从而充分发挥当事人的自由就相关条款进行协商，有益于彰显意思自治精神。
参考文献
[1] 周峰、李兴：《商品房买卖合同纠纷中开发商的几类违约责任认定》，载《法律适用》2010年第11期，第14页。
[2] 许德风：《欺诈的民法规制》，载《政法论坛》2020年第2期，第17页。
[3] 朱广新：《惩罚性赔偿制度的演进与适用》，载《中国社会科学》2014年第3期，第115、120页。
[4] 刘振宇、张迪楠：《商品房存在层高误差时的违约金计算标准——梁嘉茵诉江门越秀城建房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案》，载广东法院网，见https://www.gdcourts.gov.cn/gsxx/quanweifabu/anlihuicui/content/post_1048530.html.
注释
1、 中华人民共和国住房和城乡建设部以2019年第57号公告发布，自2019年10月1日起实施。原国家标准《民用建筑设计通则》（GB 50352-2005）同时废止。
2、参见河南省高级人民法院（2020）豫民终679号民事判决。
3、参见湖南省高级人民法院（2020）湘民申4050号民事裁定、湖南省长沙市中级人民法院（2020）湘01民终6283号民事判决。
4、参见江苏省连云港市中级人民法院（2023）苏07民终920号民事判决。
5、中华人民共和国住房和城乡建设部在2011年以第1093号公告发布，自2012年8月1日起实施。
6、即《住宅设计规范》（GB 50096-2011）中关于层高的术语规定，与《民用建筑设计统一标准》（GB 50352-2019）的术语规定实际一致。
7、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项：有下列情形之一的,当事人可以解除合同: （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
8、参见（2020）最高法民申6708号民事裁定。
9、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条：:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
10、该案的二审法院广东省东莞市中级人民法院经现场调查核实涉案房屋后认为：涉案房屋上层最底层高符合合同约定，但上层最高层高与合同不符，差距达21.67％，该层高的降低确实严重影响到涉案房屋的使用，使购房人的合同目的无法实现，故而撤销了一审判决，改判支持了购房人解除合同的诉讼请求，参见(2009)东中法民一终字第6328号民事判决。
11、参见江西省高级人民法院（2018）赣民申1170号民事裁定
12、参见广东省高级人民法院（2017）粤民申7781号民事裁定
13、参见（2014）来民二终字第69号民事判决。
14、即贵州省遵义市中级人民法院参阅案例——张某某、田某某诉湄潭某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案。
15、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
16、参见广东省广州市中级人民法院（2016）粤01民终14588号民事判决。
17、参见山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初3011号民事判决。
18、参见广东省江门市中级人民法院（2016）粤07民终2454号民事判决。后该案的房产开发商就赔偿数额的计算申请再审，广东省高级人民法院认为二审法院据此认定赔偿数额，并无不当，驳回了开发商的再审申请，参见（2017）粤民申1365号民事裁定。
19、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
20、如江阴市五云桥畔房地产开发有限公司与冯士兴等商品房销售合同纠纷案，一审法院江阴市人民法院认为：商品房作为特殊的商品，为防止扩大惩罚性赔偿责任的适用范围和避免滥用……故对冯士兴、卜桂凤主张的惩罚性赔偿，法院不予支持。二审法院江苏省无锡市中级人民法院认为一审法院在参照适用面积误差规定的基础上，再酌定减少赔偿数额，自由裁量得当。参见(2018)苏02民终1061号民事判决。
21、梁嘉茵与江门越秀城建房地产开发有限公司、广州市城市建设开发有限公司商品房预售合同纠纷案，参见广东省江门市中级人民法院（2016）粤07民终2454号民事判决。
22、如潘伟铖与佛山市龙光阳光海岸房地产有限公司房屋买卖合同纠纷案中，潘伟铖诉称应采纳该方式计算赔偿数额，一审法院广东省佛山市禅城区人民法院、二审法院广东省佛山市中级人民法院均未认可，参见(2022)粤06民终6004号民事判决。