以房抵债交易中的“不动产执行异议之诉”

裁判要旨
1、以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。
案件信息
案号：（2019）最高法民申1560号
当事人信息：
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王某某，女，汉族。
被申请人：杨某某，女，汉族。（杨某某是一审被告、二审上诉人闫某某的生前配偶，为闫某某法定继承人。）
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：鸡西市坚实房地产开发有限公司。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：房某，女，汉族。
诉讼记录
再审申请人王某某因与被申请人杨某某、被申请人鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称坚实公司）、被申请人房某申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（2018）黑民终95号民事判决，向本院申请再审。本案二审判决作出后，一审被告、二审上诉人闫某某于2018年9月26日死亡，其另外两位法定继承人书面声明放弃继承权，闫某某生前配偶杨某某为其唯一第一顺位法定继承人。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
案件基本情况
2014年3月，坚实公司因其与王某某之间的借款，将包括幸福里小区9号楼1单元601号房屋在内的11户住宅、17户车库抵押给王某某，双方就上述房屋及车库签订了《房屋预售合同》，并在房产部门办理了备案。2016年12月28日，鸡西市中级人民法院（以下简称鸡西中院）就王某某与房某、坚实公司民间借贷纠纷一案作出（2016）黑03民初98号民事判决，判决：一、房某、坚实公司于判决生效之日起十日内向王某某给付借款本金577.5万元及利息（具体数额为：549,233元加上2014年7月8日后以本金577.5万元为基数，按照年利率24%计算的利息）；二、对于房某、坚实公司不能清偿的债务，王某某可就幸福里小区9号楼1单元301室、401室、402室、501室、502室、601室、602室、2单元101室、202室、302室、601室共11户房屋清算后所得价款优先受偿；三、驳回王某某的其他诉讼请求。
上述判决生效后，房某、坚实公司未履行债务，王某某向鸡西中院申请执行，鸡西中院于2017年4月27日作出（2017）黑03执2号执行裁定，查封包括幸福里小区9号楼1单元601室在内的11户住宅及17户车库。闫某某提出书面异议，请求停止对幸福里小区9号楼1单元601室房屋的执行。鸡西中院于2017年7月28日作出（2017）黑03执异74号执行裁定，中止对幸福里小区9号楼1单元601室房屋的执行。王某某不服，提起本案诉讼。
另查明，2013年10月4日，坚实公司、力业公司及闫某某签订抹账协议，该协议载明：坚实公司现将所建项目幸福里小区工程款以商品楼核价后的金额顶账给力业公司苏某某。其中，商品房9#1单元住宅楼601室、阁楼9#楼1单元701室、10#楼东数7号车库总造价为885,600元。苏某某将抹账得来的工程款，经与坚实公司协商同意以房票形式直接转开给闫某某，闫某某与坚实公司无债务关系。收到房票后，苏某某需向坚实公司打此收据，以证明坚实公司已付工程款885,600元。此协议三方签字自行生效。
同日，坚实公司为闫某某出具收到885,600元的收据，收款方式为抹账（防水）。苏某某出具收到885,600元“上款系苏某某工地抹账给闫某某房款”的收据。
2013年11月14日，坚实公司为闫某某出具案涉房屋收据，收据载明：收款方式现金，人民币404,991.6元。
坚实公司2013年会计账体现，2013年11月30日收苏某某抹账认购房款（闫某某）。案涉房屋因未办理竣工验收，不具备办理产权条件。
裁判分析过程
本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，闫某某与坚实公司签订了《房屋预售合同》，虽然因合同中记载了于2013年11月28日取得的房屋预售许可证号，而无法确认该合同的具体签订时间，且合同并未在房屋管理部门办理备案，但根据坚实公司2013年11月14日出具的购房款收据，以及闫某某于案涉房屋查封前的2014年9月入住的事实，原审法院认定闫某某与坚实公司在人民法院2017年4月24日查封案涉房屋之前已经形成了商品房预售合同关系，并已实际占有使用案涉房屋，并无不当。关于二审法院认定闫某某支付案涉房屋购房款是否有事实依据的问题。根据二审查明的事实，2013年10月4日，坚实公司、黑龙江省力业建筑工程有限公司（苏某某）及闫某某签订三方抹账协议，该协议约定坚实公司将案涉房屋抵顶给黑龙江省力业建筑工程有限公司（苏某某）用以偿还欠付工程款，黑龙江省力业建筑工程有限公司（苏某某）与坚实公司协商同意以房票形式直接转开给闫某某。同日，坚实公司为闫某某出具收到885600元的收据，收款方式为抹账（防水）。苏某某出具收到885600元“上款系苏某某工地抹账给闫某某房款”的收据。2013年11月14日，坚实公司为闫某某出具案涉房屋收据，收据载明：收款方式现金，人民币404991.6元。坚实公司2013年会计账体现，2013年11月30日收苏某某抹账认购房款（闫某某）。以上证据能够相互印证，二审法院据此认定闫某某给付坚实公司案涉房屋全部购房款并无不当。此外，案涉房屋因工程未办理竣工验收而未办理过户手续，并非闫某某的过错。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，闫某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益，二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出判决，并无不当。二审判决虽然在论述中引用司法解释条文存在笔误，但不影响判决结果。
裁判结果
综上，王某某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回王某某的再审申请。