商品房买卖疑难案例裁判观点集成系列（十一）| 规划设计变更纠纷相关民事裁判观点

房地产开发过程繁复冗长，其间涉及的法律关系更是随着日益发展的经济环境变得更加纷繁复杂，商品房买卖中的法律问题疑难程度更为突出。为深入探索商品房销售中的热点难点法律问题，规避相关法律风险、减少不必要的法律纠纷，我所陈江、洪雨泉律师团队结合多年实务经验，针对房地产销售过程中比较容易触发群体性纠纷的销售风险痛点，通过对全国及云南省房地产销售典型案例的检索整理与分析，对定金纠纷、认购纠纷、限购限贷纠纷等16类集中高发的案件类型进行了相关的典型案例、裁判观点的提炼归纳与分析。现将相关内容整理推送，以供大家参考，帮助大家在处理相关法律事务时做出更加合理的决定。
本系列推送内容总共涉及16类集中高发的案件类型，将分16期推送。本期观点集成推送——（十一）规划设计变更纠纷相关民事裁判观点
一 虽然规划及消防主管部门根据开发商的申请准予许可调整设计方案，但不能证实系政府原因导致案涉房地产无法通过规划验收的，调整消防设计并不属于不可避免和无法克服的客观原因，不属于不可抗力，不能免除出卖人承担因规划未能通过验收导致逾期办证的违约责任。
【案例】：上诉人广州南开房地产开发有限公司与被上诉人叶某某商品房预售合同纠纷一案【（2019）粤01民终1540号】
二 房屋地下一层系住宅且符合规划设计用途，买受人在购房时对房屋的相关情况应当是明知的，买受人以出卖人隐瞒房屋功能的重大缺陷构成欺诈为由主张撤销合同缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
【案例】：上诉人仲某与被上诉人昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案【（2016）云01民终697号】
三 南博会或中、高考期间暂停施工等问题属于可以预见的范畴，并不属于可以免除出卖人逾期交房违约责任的法定事由。如因政府规划调整及相关部门需要而进行规划设计变更导致停工的，需提交相应证据证实。如出卖人未按合同约定履行按时向买受人交付房屋的主要合同义务，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。逾期交房违约金的支付标准，合同有约定从约定，无约定按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，按照同地段同类房屋租金标准支付逾期交房违约金应在合同无约定的情况下方能适用。
四 诚实信用原则是合同当事人应当遵循的基本原则，根据该原则，通知义务作为合同的附随义务，即使合同未约定也应当履行。出卖人未将房屋规划变更事由通知买受人，影响了其知晓变更事由后选择继续买房或者退房权利的行使，违背了合同的附随义务，构成违约，应当承担相应违约责任。
【案例】：上诉人西双版纳海诚投资有限公司与被上诉人唐某商品房预售合同纠纷一案【（2014）西民二终字第17号】
五 由于双方签订的《商品房购销合同》中未对出卖人变更规划、设计事由约定明确的违约责任，且双方已办理完房屋交接手续，该变更行为未给买受人造成严重的经济损失，结合当地实际经济状况，本着有利于生产生活原则，由法院酌情判决出卖人向买受人承担相应违约责任。
【案例】：上诉人西双版纳海诚投资有限公司与被上诉人唐某商品房预售合同纠纷一案【（2014）西民二终字第17号】
六 虽然买卖双方在商品房销售合同及补充协议中约定广告仅作为要约邀请，但出卖人对商铺所作的广告宣传及允诺具体明确，与正式合同条款共同构成商品房买卖的完整交易条件，应视为要约。现出卖人实际交付的商铺规划设计已变更，违反了双方合同的约定，使商铺的使用价值无法体现，合同目的无法实现，出卖人构成根本违约，买受人有权据此诉请解除购房合同。
【案例】：上诉人楚雄市汇鑫地产开发有限公司与被上诉人李某、保某商品房销售合同纠纷一案【（2014）楚中民一终字第378号】
七 诉争商品房规划设计时间早于购房合同签订时间，出卖人明知存在桥架延伸到商铺门口这一事实的情况下，既未特别说明提示，又未在合同附图中标注，现因桥架已实际延伸到买受人商铺门口，给买受人经营和价值造成一定影响，出卖人构成违约，应承担相应违约责任。另，出卖人未在约定期限内将房屋交付给买受人，应按购房合同约定支付逾期交房违约金。
【案例】：上诉人李某、时某与上诉人大理五洲国际商贸城有限公司商品房买卖合同纠纷一案【（2013）大中民终字第668号】