居住权？房子不归我，但我能住——减少家庭矛盾新思路

2021年1月1日正式生效的《民法典》新设了一项用益物权——居住权，居住权人对他人住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住需要。
简单来说，虽然房子不是我的，但我可以住！此举一定程度上使一部分人实现“有所居有所靠”，更大限度地发挥了房屋效用。
一、 居住权的作用？
实践中，居住权的设立更多见于家庭成员间。
如保障老人的居住需求【老人将自己的房屋变更至子女名下，子女为老人设立居住权】；
如保障婚姻关系中相对弱势的一方【再婚父母为继子女设立居住权 / 婚房是A的婚前财产，A为配偶B设立居住权】。
如此一来，登记在册的“不动产权人”仍有权自由处分不动产，不动产出售所得仍全额属于登记的“不动产权人”，居住权人仅享有居住权，有效平衡和保护了各方权益。
二、 居住权如何设立？
1、书面居住权合同
居住权合同一般应当包括以下要件：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法。
2、遗嘱
住宅的居住权也属于遗嘱处分的范畴，可通过遗嘱的方式设定。根据现行法律法规，遗嘱形式包括自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、以录音录像形式立的遗嘱、口头遗嘱（危急情况下适用）、公证遗嘱等。
3、人民法院生效法律文书
如签订书面居住权合同、订立遗嘱后，未及时登记居住权的，各方可能因此产生纠纷，故人民法院生效法律文书也是居住权设立的其中一种方式。
一般来说，居住权自登记时设立，未经房管部门登记的居住权“不受保护”，不能对抗第三人。目前各地已经陆续出台关于居住权登记流程的相应规范（如《广州市不动产登记办法》，20220301生效），具体以当地房管部门的指引为准。
但需注意，居住权的立法目的是保护居住需要，因此其设立仅限于住宅用途的不动产，商用性质的不动产不可设立居住权。此外，居住权仅能针对同一不动产权证整体设立，不能仅针对特定房间/区域。
三、 居住权是无偿的吗？
一般而言，居住权是无偿设立的，各方另有约定的除外（即，也可以约定为有偿）。
四、 居住权何时消灭？
居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。当然，如果居住权人主动放弃居住权、各方约定注销、生效法律文书裁判注销或者法律法规规定的其他情形出现，也可能导致居住权消灭。
五、 居住权能否转让、继承？
居住权具有人身属性，不得转让、不得继承。
六、 居住权能否变更？
可以。居住权人、不动产权人协商一致（包括期限、居住条件等），可以到房管部门办理变更登记。
七、享有居住权，但住宅被出租了怎么办？
原则上设立居住权的住宅不得出租，但是各方当事人另有约定的除外。也就是说，理论上居住权人无需担心租客承租了房屋，而使自己无法继续在其中居住。
八、设立居住权，是否影响不动产交易？
不影响，不动产权人仍可以自由处分不动产，处分行为无需经居住权人同意。
已经设立居住权的不动产也可以依法转让、抵押；已经抵押的不动产经抵押权人同意也同样可以设立居住权。
基于特定家庭角色的角度看，可以考虑设立居住权以平衡各方权益，以成本较低的方式实现有所居、有所靠，同时有效缓和家庭关系、减少家庭矛盾，充分发挥居住权的优势。
但基于不动产买受人的角度考虑，未来如果需要购买二手房屋（住宅），除了核查司法查封情况、抵押情况、产权情况之外，建议特别关注居住权登记情况，避免“有房住不得”的尴尬窘境。
附：居住权证明文件示例

（居住期限：有明确期间）

（居住权期限：终身居住）