租房有“陷阱”，如何避免押金退不回？

北京是一个机会与挑战并存的城市，每年都吸引着一批又一批的青年人来到这个城市，大多数来到这个城市的人，无可避免地会面临第一大难题——住房。
寸土寸金的帝都，让大多数人都会选择租房，一旦租房，就会涉及租金的问题，并且租金对大多数人而言是一笔不小的支出。
为了担保租客能够完全履行房屋租赁合同，在很多租房合同中，都会有“租房押金”这一项，押金通常为一个月的房屋租金，例如押一付一、押一付三等。如果因为一些情况，导致押金不能全款退回，那将会是一个不小的损失。
那么，哪些情况下，押金可以退？哪些情况下，押金不能退呢？
首先，在一般情况下，租客不存在违约行为，房东应退还租房押金。即租客按照租赁合同约定，履行支付租金、水电费等事项，且不存在损害租赁物、滞留物品等情形，租期届满租客退租后，房东应按约及时退还租房押金。若租客存在违约行为，给房东造成损失的，房东可依约没收或扣除部分租房押金。即租客不履行或未完全履行约定的义务，给房东造成损失的，应承担违约责任，而没收或扣除部分租房押金系违约责任形式。常见的情形有租客提前退租、擅自转租、未按约支付租金、未结清水电燃气费等。那下面是可能损失押金的情况:
一、中途退租、转租，押金可退吗？
案例分析：
2014年3月10日，李某（甲方）和卫某（乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定李某向卫某出租位于北京市东城区×大街×号×层×号房屋（以下简称涉案房屋）。租赁期限自2014年3月17日至2016年3月16日，年租金21.6万元，押金为1.8万元。合同另约定，租赁期满或合同期满后，房屋租赁押金除抵扣应当由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。2015年3月份，经李某同意，卫某将上述合同权利义务转移给陈某。租赁期限届满，双方未续约，陈某将租赁房屋交付给李某，但李某拒绝退还押金，故陈某起诉至法院，请求判令李某退还原告房屋押金1.8万元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率计算支付自2016年3月17日至押金实际给付之日的利息。
被告李某辩称：
陈某没有履行退租前提前90天的通知义务，造成合同到期后涉案房屋空置一个月无法出租，陈某行为已经构成违约，应承担违约责任，故不同意陈某诉讼请求。同时李某反诉要求陈某赔偿房屋空置损失1.8万元，于原告已付押金进行折抵，押金不再返还；要求陈某赔偿地板、踢脚线损失3000元并支付拖欠的水费50元。
法院认为：
当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，经李某同意，案外人卫某将合同权利义务概括转移给陈某，由陈某承受卫某在合同中的权利和义务，自转让时《北京市房屋租赁合同》对陈某、李某有法律约束力，双方当事人均应依约履行。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方租赁期间届满后，陈某已经将涉案房屋返还李某。在抵扣应当由陈某承担的费用外，李某应当将房屋押金剩余部分返还给陈某。
本案中，双方当事人对合同第12.1条“退租”理解有争议，但结合合同第3.2和10.2条规定以及文义通常理解，“退租”应理解为“提前退租”。本案中，双方合同因租赁期限届满而终止，不存在提前退租情形，同时陈某未依照合同3.2条约定向李某提出书面续租要求，故涉案房屋空置损失与陈某无关，李某要求陈某赔偿一个月房屋空置损失，并在押金中扣除的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第二百二十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一审裁判结果：
（一）被告（反诉原告）李某退还原告（反诉被告）陈某房屋押金一万六千五百元；
（二）驳回原告（反诉被告）陈某的其他诉讼请求；
（三）驳回被告（反诉原告）李某其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费125元，由原告（反诉被告）陈某10元（已交纳），被告（反诉原告）李某负担115元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费163元，由原告（反诉被告）陈某负担10元（于本判决生效后七日内交纳），被告（反诉原告）李某负担153元（已交纳）。
普胜达白菊律师解释：
现实生活中，承租人因为生活、工作上的原因改变租赁计划是常有之事，且一旦选择中途退租，会给房东造成造成出租成本增加、房屋空置等损失，对自己而言也会损失租房押金。但是根据《民法典》第五百四十三条规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”所以，在出现计划变动时，要及时与房东进行沟通，看是否可以通过采取另寻租客、适当补偿等补救措施。若能够取得房东同意，是可以拿回租房押金的。
二、物品的正常损耗，会导致押金被扣吗？
案例分析：
原告（反诉被告）肖某诉被告（反诉原告）田某房屋租赁合同纠纷一案。
经天地房产介绍，原被告于2017年1月25日签订房屋租赁合同，租期2017年1月25日至7月25日，月租1100元。当日，原告按照约定支付了租金6600元，并交付押金1000元。后原告入住租赁房屋。5月中旬，因空调不制冷，原告与被告沟通维修未果，后自行维修。维修人员告知空调控制面板有问题，需要更换，更换费用200元，原告告知被告，被告同意予以解决。6月2日，被告与原告沟通续租房屋时，因被告拒绝维修空调，双方发生争吵，被告称空调系原告损坏，应由原告自行维修，并要求原告立即搬离，房屋不再租赁，退还剩余房租及押金。原告表示在合同到期后搬离，被告不同意。6月4日被告再次要求原告3天内搬离。6月5日原告与被告联系时，被告又告知原告必须当天下午搬离，让中介验房并让其退租金及押金。当日，原告搬离房屋。后被告拒绝沟通。原告联系中介，中介多次联系被告，被告称让原告继续履行合同直至合同到期，后被告也拒绝与中介沟通。原告寻找新的出租房源，在生活信息网站发现被告于2017年6月3日已对涉案房屋发布出租信息。综上，原告违反合同约定，故诉至法院，请求判令：
解除房屋租赁合同，被告退还原告一个半月租金1640元、押金1000元，合计2640元。
被告田某辩称：
原告诉讼请求没有事实及法律依据。双方签订房屋租赁合同，对水费、电费、物业费、房租、租赁期限进行了约定，至原告提起诉讼时，原告没有向被告交接房屋，也没有归还房屋钥匙，房屋依然被原告占有和实际控制，如果原告请求解除租赁合同，系单方解除合同，应当赔偿被告相关损失（具体见反诉请求）。
反诉原告田某诉称：
2017年1月25日原被告通过中介签订房屋租赁合同，对租赁期间、租金、租期届满后房屋交接进行了约定，并对房屋内的使用物品进行了确认。现反诉被告违反合同第二条、第三条第二款、第六条第二款、第九条第二款等约定，毁坏房屋内物品，故反诉至法院，请求判令：
1、反诉被告履行房屋租赁合同至租期届满之日。
2、反诉被告赔偿反诉原告租赁物损失8532元，其中空调维修费1000元、木地板起鼓受损3600元（240元/平方米15平方米+装修人工费300元）、电扇80元、马桶80元、煤气罐100元、席梦思床800元、浴霸灯112元（28元/只4只）。
3、反诉被告缴纳水费91元、电费234元、物业管理费320元，合计645元。
4、反诉被告赔偿反诉原告误工费1900元（380元/天*5天）。
5、本案的律师费2000元及诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告肖某辩称，反诉原告陈述均不是事实，水电费和物业费我可以交，其他请求我不接受。
一审法院认为 ：
原被告双方签订的租赁合同合法有效，田某、肖某应按照合同约定全面履行出租方、承租方义务。
（一）关于租赁合同解除
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，田某于2017年6月2日要求肖某搬离出租房屋，肖某陈述6月4日与田某沟通时同意搬离房屋，该项陈述与6月5日通话录音、肖某与王某的短信内容等相互印证，故应认定双方于6月4日形成一致意见解除租赁合同，对此，本院予以确认。
（二）关于房租及押金退还
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，本案中，双方解除租赁合同后，肖某应将房屋退还田某，田某应将剩余租金及押金退还肖某。肖某主张田某退还一个半月租金及押金2640元，符合法律规定，本院予以支持。田某辩称肖某仍实际占有出租房屋，故租金及押金不予以返还，肖某主张田某不接电话，无法办理房屋交接。本院认为，田某要求肖某搬离房屋时明确要求由中介验房后退钱，视频资料能够证实肖某于6月5日搬离涉案房屋，肖某与王某的短信、田某自认工作时不能接听电话相互印证，能够证实田某对退房事宜没有及时进行交接，对此应认定田某对肖某退房没有尽到交接协助义务，故对田某辩称意见本院不予采信。
（三）关于田冰主张的空调维修等财产损失
1、空调维修费。因双方一致认可空调没有问题，故对于田某主张的维修费本院不予支持。田某另主张肖妍应支付氟利昂费。本院认为，该项费用应为租赁房屋的正常耗损，不应由承租方肖某支付，故对田某主张不予支持。
2、复合木地板。本院认为，田某提供的照片不能比对证实复合木地板损坏系肖某故意造成，综合肖某提供的入住时视频、木地板系耗损性用品、田某自认该木地板已经使用3年等情况，对田某主张不予支持。
3、电扇。因电扇能启动工作，田某主张本院不予支持。
4、马桶盖。维修师傅丁某证言可以证实肖某与田某曾就此协商，由肖某向田某支付75元费用，原被告双方亦认可马桶盖的价值为75元，故本院确认由肖某向田某支付马桶盖75元。
5、煤气罐。田某举证不能证实煤气罐被肖某更换及损坏，田某主张本院不予支持。
6、床。房租租赁中介工作人员陈某的微信留言及证言可以证实，肖某丢弃该物品系经过田某许可，故对田某主张本院不予支持。
7、浴霸灯泡。田某自认该物品不存在人为故意毁损，故本院对田某该项主张本院不予支持。
（四）关于水电费、物业管理费
田某支付了该项费用，根据合同约定及肖某自认，肖某向田某给付水费90.83元、电费234元、物业管理费150元，合计475元（取整）。
（五）关于误工费、律师费
田某的主张没有依据，本院不予支持。
（六）关于房屋转租
田某主张肖某将涉案房屋转租，违反合同约定。肖某辩称，涉案房屋由肖某等4人共同居住，系经过田某同意。本院认为，田某并无证据证实肖某将房屋转租他人，肖某虽自认涉案房屋由4人共同居住，但本案租赁合同对于居住人数并未约定，肖某亦不认可转租，故对于田某主张不予支持。
普胜达白菊律师说法：
在实践中，房东以房屋磨损、家具家电损耗等为由扣押租客押金的情形常有发生。在这里，希望能够帮助您树立正确的法律意识。
其实，任何物品都会因使用产生一定的磨损和消耗，其价值会逐渐变小，而房东通过出租房屋来获得收益，其行为也就默认了这种损耗。根据《民法典》第七百一十条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。因此租客无需为正常的损耗承担责任。