限购政策之下，房产中介需要承担的“新”责任

同事通过L中介把自己的房子卖掉，办了委托手续之后，对我说：“王律师，L中介的确是大中介，内部流程很完善，对房子产权的各项审查都很仔细。”
我说：“哦。”
过了半个多月同事又提到她卖房子的事，说：“L中介果然是扩张得太快，业务员的水平跟不上，连买方是否具备购房资格的基本的审查工作都不做。”
“看来L中介的确是扩张太快了，”我说，“居然会犯这种低级错误。”
过去的半年里，限购政策频出，不断升级，这不仅仅给购房者带来了很多困扰，同时也对房产中介从业人员提出了新的要求，赋予中介新的审查义务。倘若不慎，不仅仅合同难以履行，还会给中介自己“引火烧身”，招来麻烦。
案例一则
买方江宪梅系外地户籍，2013年3月14日，江宪梅与出售方经中原公司居间签订了《房地产买卖居间协议》。合同签订当日，江宪梅支付了首付款30万元。
同年6月25日，江宪梅在中原公司工作人员陪同下前去交易中心提交相关购房材料，交易中心审核后告知江宪梅不具备购房资格，补缴的完税证明无效，不能交易。
同年9月15日，在中原公司见证下，江宪梅与出售方签订了《解除合同协议书》，江宪梅按合同约定赔偿出售方总价款20%的违约金计192000元。
2013年10月，中原公司诉至法院，请求判令江宪梅支付佣金15000元。江宪梅不同意支付居间佣金，并提起反诉，要求判令中原公司赔偿其经济损失252000元。
在这个案子里，中原公司的业务人员出现了工作失误，没有严格审查买方的资质，或者是明知买方资质不符，却以为可以通过“补缴个税”等方式绕开限购，结果交易失败，导致买方损失了192000元。现在买方要中原公司来承担责任，那么，法院判决如何？
法院判决如下：“因被告系外地户籍……不具备在本市购房资格而最终导致交易未成。对于造成该结果的原因和责任……原告作为沪上知名的专业房屋中介机构明知相关限购政策，也明知被告……属限购对象，但原告业务员为追逐利益，置国家限购政策于不顾，仍承诺为被告提供完税证明，并通过他人为被告补缴了所得税，以规避限购政策，故本院认为原告在居间过程中存在欺诈及违规操作的行为，且由于其作出的虚假承诺促使被告不顾自己的限购身份而作出购房的错误决定，最终导致交易未成，并造成被告向出售方承担了违约金192000元的经济损失……原告对此应承担主要赔偿责任……现本院根据双方过错程度并结合本案的实际情况认定双方的责任比例为原告承担70%，被告承担30%，由原告赔偿被告经济损失134400元。”
在这个案子里，有几点需要注意，首先，中原公司“承诺为买方提供完税证明”，这是导致它最后承担了70%责任的重要原因，有人或许觉得，如果中原公司当时没有做这个承诺，那就不会承担责任了。这个想法大错特错，有这个承诺，说明中原公司是“故意”规避限购，倘若没有这个承诺，那么只能说明中原公司不是“故意”，却属于审查不严，工作严重失职，依然要承担责任，只是应该不会这么重，不至于被法院判定到70%这么高。
其次，中原公司自己并没有为买方办理完税证明，而是“通过他人为被告补缴了所得税”，尽管如此，法院仍然判定由中原公司承担责任，在实践中，很多中介告诉被限购的买方“可以去做包装”，自以为“只要我自己公司不做，不收这笔钱，介绍外面的人去做，出了问题就与我公司无关”，事实证明这个想法是错误的。
最后，中介公司固然有责任，买方自己也欠缺谨慎，也应该承担一定的责任。
回到本文开头，同事卖房子的事，合同已签，定金已收，如果最终买方因为自身被限购导致合同无法履行，买方必然要承担违约责任。买方承担了责任，要不要找L中介算账？L中介要不要承担责任？答案是肯定的。