大状支招！法拍房“捡漏”如何规避风险？

说起这2018年，大状所在西安市的土地价格可谓是量价齐涨，同时房价涨幅达到历史性的26%。这一年调控持续加码，从2018年初步入摇号时代到年底步入全装修时代。市场的恐慌情绪，住宅供应同比下降致使住宅成交量价均大幅上涨。作为一块价值洼地，法拍房引起了不少乡党们的关注，乡党们虽然暂时是以看热闹的居多，但是真正有购买意愿的乡党们对法拍房的风险并不一定知道怎样防范。法拍房顾名思义是法院司法拍卖的房产，因为房屋交易的特殊性，其在定价模式和交易模式等均与二手房交易有着巨大差异。律师通过实践得出了法拍房竞买策略，帮助购房者规避风险，淘到满意的房产。
一、选择法拍房的理由
（一）价格优势
是法拍房往往低于市场价格，法拍房低价的原因除了购房者心里因素外，还有市场因素和法律因素：
市场方面，金融机构从2012年到2016年不良贷款率持续攀升，直到2017年才略有下降。以西安为例，不良资产司法处置的正常周期一般为1.5年至2.5年左右，2015年-2017年不良债权案件陆续进入执行程序，导致2018年西安区域内的法拍房供给量激增，这部分法拍房依据的法院生效判决很多是2015年-2017年间作出的。2018年拍卖的部分房屋评估基准日在在2017年（司法评估报告有效期一般为1年居多），因此评估价值是基于2017年时点的市场价值做出的，导致以2017年内某天作为评估时点评估的房屋价值可能低于2018年商品房市场价格。
法律方面，2017年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》规定“起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。” “再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。”理论上参与竞拍或变卖的购房者可以以不低于评估或市场价的百分之五十六的价格拍得房屋。为推动查封房产变现，执行案件的申请人一方往往也有降价来推动处置变现的意愿。
（二）部分法拍房不限购
部分区域法院法拍房是不受限购政策影响的，比如上海和杭州等，（2017年4月底起，北京地区司法拍卖房产已被纳入限购范围，购房者需自身具备购房资格）。部分拟拍卖房屋 明确标注有“不限购”标志，该标志是法院在发布标的物时，根据情况进行标注。但是未标注“不限购”的房子并不代表就是限购的。部分法院会将限购问题写在标的物介绍中，故限购问题建议先仔细查看标的物介绍。如拍卖信息中针对是否限购没有任何说明，需要咨询拍卖信息中法院联系电话确认该房屋是否限购。
二、法拍房的购买流程
购买法拍房可以在法院第一次拍卖、第二次拍卖或变卖时进行。购买法拍房的主要可分为以下几个步骤，第一步，阅读公告现场看样，了解拍卖标的物的情况；第二步，提交保证金并在网上参与拍卖。第三步，通过法院办理产权交割。法拍房购买流程在法拍网站上均有刊登，不赘述。
三、法拍房的注意事项
大状结合实践经验，重点提示乡党们购买法拍房应予以关注问题：
（一）阅读拍卖信息。购买法拍房第一步应该是仔细阅读网上拍卖信息，首先确认房屋有无对外出租，如房屋存在合法租赁，拍下过户后该租赁关系并不能自然解除，法律保护承租人的承租权利。根据拍卖网站的刊登的真实案例：“某房产标的公告写明房屋租赁期为19年，竞买人参拍前未仔细阅读公告，拍下后发现租赁合同无法解除，无奈竞买人只能放弃此标的物，损失保证金20万。”其次确认土地性质及房屋用途，如房产土地为划拨性质，无法正常过户。按各地政策，过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。确认房产是否为住宅，住宅与商业房产交易税费是不同的，土地年限也差别较大，对业主落户也存在影响。另外看是否注明法院负责腾房。确认房屋是否有产权证，对于预售房拍卖的可能存在暂不能过户的问题。
（二）实地看样。实地看样是竞买人的法定权利，切勿忽视。以法律角度，如果竞买人未实地看样，则代表接受标的物的实物瑕疵，并不得再以拍品存在实物瑕疵为由提出异议。如法谚所讲“法律不保护躺在权利上睡觉的人”。针对房屋实地看样，除观察建筑质量、装修情况、是否存在违章建筑外，还需关注配套设施、市政设施情况。
（三）周边调查。通过物业公司了解是否存在拖欠物业费、水电费、燃气费、采暖费等情况。通过邻居物业公司了解房屋是否存在质量问题，通过法院或物业了解原业主是否落户在该房屋之上，通过物业或带学位指标的学校了解该就学指标是否使用等。
（四）竞拍准备工作。缴纳保证金的同时也应准备好拍卖款，司法拍卖房产部分是支持贷款的，贷款类型均为商业贷款，暂不支持公积金贷款。提前计算好税费，司法拍卖房产税费包括买方税费和卖方税费，竞买人参与拍卖之前，需要查看竞买公告中，处置单位关于税费由谁承担的说明。
在有限购政策城市，如竞买人不符合限购政策要求，则可能无法过户。
四、法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》
以上内容仅供参考，详情以各地政策以及网上拍卖更新为准！