业主委员会的法律地位，现在终于明确了

【导读】
我国《物权法》、《物业管理条例》及相关地方法规都没有规定业主委员会的法律地位，司法实践中虽然通过复函等形式规定业主委员会在一定范围内可以参与诉讼，但仍没有明确其法律地位。《民法总则》规定：机关法人、农村集体经济组织法人、城镇农村的合作经济组织法人、基层群众性自治组织法人，为特别法人。业主委员会和居民委员会、村民委员会同属于基层群众性自治组织，所以，业主委员会也是法人，是特别法人。业主委员会的法律地位，现在终于明确了。
一直以来，我国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，致使在物业管理服务法律关系中，物业公司处于强势地位，在物业管理服务过程中经常损害业主合法权益，这种状况已经成为阻碍我国物业管理服务朝更高水平发展的重要因素。为此，我们要对业主委员会的法律地位进行解析，并使之明确，以发挥更大作用。
一、《民法总则》之前没有规定业主委员会的法律地位
我们先看看有关法律、法规及司法解释对业主委员会的规定。《物权法》对业主委员会的规定很简单：
“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
国务院《物业管理条例》进一步明确了“有关部门”及业主委员会的职责：
“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”
《浙江省物业管理条例》进一步明确了业主委员会的“执行机构”地位：
“业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。”
这些规定都没有明确业主委员会的法律地位。于是我又查阅了《杭州市物业管理条例》和相关司法解释，发现更没有关于业主委员会法律地位的规定。
但是，有一点是可以明确的，业主委员会是基层群众性自治组织。所谓自治组织，是指一定范围内的自治体全体成员在自由、平等的基础上依法对自治体公共事务实行自我管理的不具有强制性的组织形态。具有以下特征：
第一，组织性；自治组织有较固定的组织形态，不是临时性的集合体。
第二，志愿性；自治组织的成员具有较高觉悟，活动是建立在志愿基础上的。
第三，非营利性；自治组织的活动是为了公益，而不是营利。
第四，民间性；自治组织属非政府和非官方性质。
第五，非政治性；自治组织的活动为社会和公益服务。
第六，自治性；自治组织既不受制于政府，也不受制于企业和事业单位，但要受法律的规制。
一方面，业主委员会是由业主大会或者业主代表大会推选产生的，代表了广大业主的意见，使业主决定物业管理重大事宜或选择物业公司的权利得以有效实现，同时也可以对物业公司实施有效监督，克服了单个业主处于弱势地位的不足；另一方面，业主委员会还负有督促广大业主遵守业主公约、纠正业主的不当行为等职责。这与村民委员会和居民委员会很相似，不同的是村民委员会和居民委员会的自治事务较全面，自治权较完整，且有法可依，而业主委员会的自治事务较单一，即仅与物业管理服务活动有关。
二、业主委员会如何参与诉讼
业主委员会虽具有群众性自治组织的性质，但它的法律地位还是没有明确。最明显的一点就是，业主委员会是否具有诉讼主体资格？在今年两会通过《民法总则》之前，我国《物权法》及其他法律法规都没有规定业主委员会是否可以基于业主的委托或代表业主在法院起诉或应诉。我国旧的《民事诉讼法》第四十九条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。这三类主体可以以自已的名义参加诉讼，并承担相应的诉讼后果。而最高人民法院《关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》（1992年7月14日颁布，2015年2月4日失效）第四十条规定，“其他组织”是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。并列举了九类组织，但不包括业主委员会。在《民法总则》出台之前，普遍认为业主委员会不是法人，也不符合其他组织的条件。于是，业主委员会处于一个十分尴尬的地位。
各地高级人民法院及最高人民法院为了解决司法实践中存在的业主委员会诉讼主体资格问题，大多通过复函等形式加以解决。如2002年7月1日，上海市高级人民法院就业主及业主委员会在诉讼中的地位问题公布了审理意见：凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提起民事诉讼，但应先召开业主(代表)大会，由大会以多数表决的方式对诉讼与否作出决定；业主委员会拖延行使权利或不行使权利的，经物业管理区域内50%以上的业主决议决定，也可以先派诉讼代表人，对涉及业主公共利益事项提起诉讼。
2003年8月20日，最高人民法院在给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中答复：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部门维护费及物业管理用房、商业用房的，可以以自己名义提起诉讼。
2003年12月北京市高级人民法院颁布了《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》，该意见中规定业委会在以下四种情形中作为原告提起诉讼：（1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；（2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；（3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的；（4）其他损害全体业主公共权益的情形。
2004年，广东省高级人民法院审判委员会第160次会议通过了《关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》，该批复的主要意见为：经房地产行政主管部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理引起的纠纷，可以自己的名义提起诉讼。
2004年11月2日，重庆市高级人民法院颁布了《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中的诉讼主体资格的指导意见》，按照该意见的规定，业主委员会成为诉讼主体应当限定于因物业管理纠纷而产生的民事诉讼，且应当是依法成立的业主委员会。业主委员会可以以自己的名义，在物业管理活动中，为维护业主的公共利益行使诉讼权。该《意见》还规定，业主委员会如遇到以下情形也可能成为被告：因拒绝或拖延与业主大会聘请的物管企业签订物业服务合同；因履行服务合同不符合约定；因其他涉及业主共同利益的事项而发生的物管纠纷。业主委员会在提起诉讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主大会或业主代表大会，涉及提起诉讼的，还要向法院提交表决同意的书面材料。
从各地司法实践来看，对于业主委员会是否可以参与诉讼这一问题，实践中基本上已无争议。但理论上各地对于业主委员会是以什么性质的主体参与诉讼，具有什么样的法律地位，则普遍采取回避的态度。
三、业主委员会是特别法人
直到今年3月全国人大通过了《民法总则》，业主委员会的法律地位问题才得以明确。《民法总则》第九十六条规定：
“本节规定的机关法人、农村集体经济组织法人、城镇农村的合作经济组织法人、基层群众性自治组织法人，为特别法人。”
第一百零一条第一款规定：
“居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。”
业主委员会和居民委员会、村民委员会同属于基层群众性自治组织，所以业主委员会也是法人，是特别法人。
从理论上讲，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人制度是世界各国规范经济秩序以及整个社会秩序的一项重要法律制度。各国法人制度具有共同的特征，但其内容不尽相同。不同的法人形成了不同的法人理论，法人制度理论成为世界各国建立和完善法人制度、规范经济秩序以及整个社会秩序的理论基础。
法人是法律拟制的“人”，是社会组织在法律上的人格化，依法产生和消亡，而不是实实在在的生命体。自然人是基于自然规律出生和生存的人，其生老病死依自然规律进行，具有自然属性，而法人不具有这一属性。法人是集合的民事主体，是自然人或其他主体的集合体。与单个自然人相比，法人不仅可能具有更强大的力量，完成单个人无法完成的任务，而且法人不因发起人的死亡而当然消灭，完全可以超越发起人的生命期限。这是社会发展的必然要求和内在规律。
从实践中看，赋予业主委员会以法人地位也是很有必要的。根据《物权法》的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。根据国务院《物业管理条例》规定，业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。根据《杭州市物业管理条例》规定，建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房，其中千分之三为办公用房，千分之四为经营用房。但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之三的比例提供物业管理办公用房。
大家都知道，在一个物业管理区域内，广大业主是比较松散的一个群体，如果没有业主大会和业主委员会，业主的合法权益很容易被侵犯。首先，在和物业公司签合同时，不可能让每个业主都在合同上签字，而只能在业主大会通过相关决议后，由业主委员会代表全体业主签合同，才具有可操作性。业主委员会要签合同，势必要赋予其一定的主体地位。其次，如果不委托物业服务企业管理，业主还可以自行管理，这还会涉及到对物业管理用房和经营用房进行使用和管理的问题。同样，这也不可能是每个业主都会参与其中，发挥重要作用的还是业主委员会。尤其是经营用房，业主委员会还要代表全体业主对其进行管理。除此之外，对小区的秩序、保洁、绿化、工程、公共设施设备、车辆等进行管理，也需要业主委员会发挥重要作用。实践中，可能还有其他一些事项。所有这些，只有赋予了业主委员会一定的法律地位，其行为才具有相应的法律效力，才能完成业主大会及法律规定的各项任务，更好地保障业主的合法权益。
《民法总则》从实际出发，赋予基层群众自治组织（包括业主委员会）以法人地位，是符合现实需要的。但其不是营利法人（以取得利润并分配给股东等出资人为目的成立的法人），也不是非营利法人（为公益目的或者其他非营利目的成立，不向出资人、设立人或者会员分配所取得利润的法人），而是特别法人（包括机关法人、农村集体经济组织法人、城镇农村的合作经济组织法人、基层群众性自治组织法人），这也是一种制度创新。