发包人擅自使用未经验收工程，承包人不再承担保修责任

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我方作为发包人，因特殊情况，在办公楼还没有竣工验收的情况下就入驻使用了，半年后，发现外墙存在质量问题，我方要求承包人对工程进行维修，承包方说擅自使用就视为工程验收合格，拒绝维修，我们应该怎么办？
最高院观点的重大变化
一、2021年1月1日之前最高法院观点
发包人擅自使用未经验收的工程，视为竣工验收合格，其后果是推入工程保修和价款结算阶段，但并不免除承包人的质量保修义务。
最高人民法院在2021年之前的部分规范指导丛书中持该观点，认为工程保修责任是否存在，与发包人擅自使用该工程无关。因为发包人擅自使用，直接推定为工程竣工验收合格，是为了督促发包人及时履行竣工验收的义务。
避免发包人怠于验收，忽视工程质量安全和承包人的权益，且鉴于工程已由发包人实际接收，发承包双方的责任义务进入施工合同下一阶段的履行，即工程保修和工程价款结算阶段，实际上起到了工程款支付期限提前到期的效果。
如《建设工程质量管理条例》第四十条第六款及第第四十一条的规定，建设工程经法律程序确认竣工验收合格，工程即进入保修阶段，由承包人承担保修责任。
同时，在行政责任上，也赋予行政主管机关对发包人责令改正和行政处罚的权利。
案例索引1——最高人民法院（2019）最高法民再166号民事判决书
青海临峰房地产开发有限公司、浙江中业建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷再审民事判决书
本院认为：
施工方对建设工程应承担的质量责任，包括对工程施工中出现的质量问题，以及经验收不合格工程应承担的质量返修责任，以及对经验收合格的工程在使用过程中出现的质量问题应承担的保修责任。
XX公司未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对案涉工程质量保修义务。
案例索引2——最高人民法院（2019）最高法民终583号民事判决书
最高人民法院二审认为：
案涉三个5万平方米工程虽然分别进行了竣工验收，但工程整体上没有竣工验收，国贸公司作为施工方，依法应对其施工存在的工程质量问题承担质量保证责任。
而国贸公司主张建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，承包人不承担维修责任。因案涉工程的质量问题均发生于质量缺陷期内，故国贸公司依法应当承担案涉工程的维修费用。
二、2021年1月1日之后最高院意见：
关于保修期限的规定，与擅自使用后质量风险的转移，属于法律冲突，承包人不再承担除地基基础和主体结构质量之外的保修责任。
【法条索引】
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条的规定，“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”
【法律分析】
该观点的理论基础是，承包人承担的除地基基础和主体结构质量以外的所有质量问题，与承包人承担的保修责任的范围是重叠的，如果承包人仍应承担保修责任，则有关擅自使用质量风险转移的规定就失去了意义。
最高人民法院这一观点的变化，是因为经过多年的司法实践，仅凭行政处罚，并未扼制发包人擅自使用情况的发生，而该问题得不到解决，加剧了发包方对质量问题的忽视，最终侵害的是工程的质量安全，因此，不再区分保修责任还是除地基基础和主体结构之外的其他质量责任，而是从法律冲突的角度，对发包人擅自使用的后果进行特别认定，直接排除了承包人的大部分质量责任。
这样做能够更好地督促发包人对工程质量的监管，更有利于维护建设工程市场的良性运转和建筑的质量安全。
郧和律师实务观点
01 现行司法观点总结
发包人未经验收擅自使用建设工程的后果：
1.视为工程竣工验收合格， 后果是推入工程保修和价款结算阶段。
2.承包人仍需承担在合理使用寿命内，对地基基础和主体结构的质量责任。
3.除地基基础和主体结构质量之外的质量问题，由发包人自行负责并承担费用；
4.发包人不得以工程质量不合格为由要求承包人承担违约责任。
02 对发包人的建议
实务中存在承包人消极配合竣工验收，迫使发包人擅自使用，以规避质量缺陷责任的情形，对此，发包人应积极推进竣工验收的完成，对承包人未按时申请验收、未按时提交验收材料、未按约定进行整改的违约责任及违约金的数额，合同中要进行明确约定，起到督促承包人积极配合验收和整改的作用。
同时，发包人务必避免未经验收就使用工程的情形，因为建设工程的质量往往关乎社会公众的利益，未经验收就使用其实是对建筑质量安全的忽视，不利于确保工程质量和社会公共利益。
工程竣工验收，在质量缺陷责任期内出现质量问题，发包人仍可要求承包人承担保修义务。
03 对承包人的建议
发包人擅自使用后，承包人仍需要承担合理使用年限内的地基基础和主体结构的质量责任，而该合理使用年限的起算点，也需要确认竣工验收合格之日。
因此，承包人在发包人擅自使用之时，应当收集证据，比如能够证明己方已提交验收需要的全部材料，但发包人迟延验收，直接使用的相关证据。
发现发包人未经验收使用的，制作现场情况确认材料，由现场人员签字并加盖公章，能够找到第三方见证的，要求见证人签字或盖章确认，或从发包人对外销售、租赁的时间、开始营业时间等进行证据收集。