抵押房屋转让可直接办理过户，无需经抵押权人同意

《民法典》第406条对抵押财产转让的规则作出不同于之前《物权法》的规定，允许抵押人在抵押期间无需经过抵押权人同意即可转让抵押财产。
该制度兼顾了抵押权的追及力和财产自由流转的现实需求，但抵押财产转让涉及抵押人、抵押权人以及受让人三方主体，涉及抵押权人优先受偿权的保护、抵押财产受让人善意取得等法律制度，抵押权人和购房人该如何应对风险？
本文通过解读《民法典》第406条规定的变化从而提出建议，以供读者参考。
1 《物权法》、《民法典》对抵押房屋转让的不同规定
《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
由此可知，抵押房屋转让规则从未经抵押权人同意，不得转让抵押财产修改为抵押人可以转让抵押财产，同时抵押权效力及于受让人。
2 抵押房屋转让对抵押权人有何影响
（一）抵押房屋转让是否影响抵押权人实现优先受偿权？
依据《民法典》第406条第1款规定，抵押财产转让的，抵押权不受影响。据此，抵押期间，抵押人将抵押房屋转让的，抵押权不受影响，取得抵押房屋的购房人在取得所有权的同时，也负有抵押人所负担的义务，受到抵押权的约束。抵押人不履行债务的，抵押权人有权对转让的抵押房屋申请法院拍卖、变卖，就该房屋取得的价款优先受偿。
但抵押权人与抵押人设立抵押权时若没有进行登记，则不能对抗善意的购房人，购房人将获得没有抵押负担的房屋。
（二）抵押房屋双方是否可约定，禁止或限制转让的条款？
依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第43条规定，
无论当事人禁止或限制转让抵押房屋的约定是否登记，抵押人违反约定转让抵押房屋的，法院均不会支持抵押权人确认转让合同无效的请求。但是将该“禁止或限制转让的约定”登记后，抵押权人可请求确认房屋转让不发生物权效力，房屋仍属抵押人所有，法院会予以支持，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
因此，抵押权人可以与抵押人达成禁止或者限制转让的约定，虽然抵押人违反约定转让抵押房屋不能发生转让无效的法律效果，但抵押权人可主张房屋转让不发生物权效力，实现房屋仍归抵押人所有，为其日后实现抵押权提供法律保障。
3 抵押房屋转让对购房人有何影响
（一）购房人面临房屋被拍卖、变卖的风险
依据《民法典》第563条规定，因抵押人违反合同约定未及时履行债务导致抵押房屋被拍卖、变卖的，购房人可主张合同目的不能实现，从而行使合同的法定解除权，解除与抵押人签订的房屋买卖合同。同时，购房人可依据《民法典》第566条规定向抵押人主张承担违约责任。
（二）购房人如何提前预防抵押房屋被拍卖、变卖
依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第43条第2款规定，购房人在受让房屋时可以通过查询不动产登记簿而了解到房屋上是否存在抵押权，若购房人不想受让该抵押房屋，购房人可代替抵押人清偿债务而消灭抵押权，取得没有没有抵押权的房屋。或与抵押人签订房屋买卖合同时约定，抵押人取得抵押房屋的价款首先用于清偿债务，并约定违约责任。
综上，《民法典》406条规定抵押房屋转让无须抵押权人同意，有利于充分发挥物的效用，促进交易便捷，可谓《民法典》的一大“亮点”。可能出现的问题是虽然明确了抵押权的追及效力，但是抵押权人对因抵押财产转让给第三人而导致的抵押财产处置困难的情况缺乏控制力，可能增加抵押权人的权利行使成本。尤其是对金融机构而言，常年会涉及大量抵押担保，更需要注意在抵押合同内预设限制转让条款并予以登记，以降低风险！