多年旧改经验的律师揭秘：深圳回迁指标房到底能不能买？

随着近几年深圳的存量土地的开发超过新增土地供应，城市更新（俗称“旧改”）作为存量土地供应的重要来源，已经具有较大规模，深圳回迁指标房已经被完全进入了市场化运作。
近期也有不少朋友问到深圳回迁指标房到底能不能买的问题，虽然也有不少网站、媒体不断渲染回迁指标房的好处及优势，但是深圳的回迁指标房到底能不能买？应该怎么买？要考虑哪些风险？笔者通过实践经验总结如下，供各位参考：
01.认清回迁指标房买卖的本质
“回迁指标房”是指在深圳的城市更新项目中被搬迁人有意出让的未经产权登记房屋。
回迁指标房买卖其本质就是城市更新项目中未经产权登记的被搬迁房屋的买卖，购买人通过确权程序取得出让人持有的未经产权登记房屋的权属，再与城市更新开发商签订《搬迁补偿安置协议》，最终通过搬迁补偿回迁的方式取得回迁物业红本。因此，购买回迁指标房不要求购买人任何身份、资格条件，也不限制购买的面积、数量。有个别平台、网站所推出的城市更新项目范围内红本房买卖、绿本房预期过户买卖的均不是“回迁指标房买卖”，以上实质上只是二手房的买卖，需要限定购房资格条件才可购买。
更新范围内的市场红本商品买卖只是二手房买卖，在完成二手房过户后再与城市更新开发商签订《搬迁补偿安置协议》并取得回迁物业，该种购买方式只是普通二手房买卖，占用购房资格，购买风险较小。绿本房预期过户买卖是因为绿本房为非市场商品房，无法办理过户，《搬迁补偿安置协议》只能与证载权利人进行签约，导致回迁物业权利人仍然原证载权利人，购买只能等到原权利人取得回迁物业红本后，在通过二手房过户的方式将房屋过户给购买人，该种购买方式占用购房资格，且风险极大。
02.查明指标房与城市更新项目的现状情况
回迁指标房到底能不能买应当结合指标房所在的城市更新项目情况而定。从现在的指标市场价格可以看出，城市更新项目推进现状良好，进度越快同地段回迁房指标价格越高。因此，查明指标房所在城市更新项目推进现状才能决定该指标房能不能买，市场中一些中介鼓吹的三至五年回迁都不切实际。城市更新项目申报城市更新单元计划，完成专项规划等阶段也不代表项目推进良好。
在指标房买卖中，如何把控风险呢？
首先，查明城市更新项目申报单位及背景实力。好的城市更新项目往往是有国内实力雄厚、规模庞大的房地产开发企业作为向申报项目进行开发建设，一般这类房地产公司的城市更新项目比小房企开发的项目要靠谱很多。
其次，核查回迁指标房屋的权属情况。前面讲到“回迁指标房”就是指城市更新项目中未经产权登记的房屋，且该房屋未被认定违法建筑，城市更新开发单位会对该房屋予以拆赔。
所以回迁指标房是真实存在的，不是虚构或者虚设的“指标”，房屋权利人也需要通过确权程序予以确认。因此在购买回迁指标房之前应当核实回迁指标房的权属及现状情况。
最后，查明该指标房所在城市更新项目是否有序推进。申报城市更新单元计划、报批专项规划等程序在有序开展，并且城市更新开发商给到的补偿条件符合周边市场标准，谈判签约较为顺利，存在特殊情况（例如土地权属争议、“钉子户”等）导致项目推进迟缓的可能性较小的城市更新项目才能够保障购买的投资价值。
若城市更新项目停滞或者进度迟缓，长时间不能开发回迁，购买人投资回迁指标房的风险也相对较大。
03.购买回迁指标房的关键节点
在查明指标房与城市更新项目的现状情况后，需要购买“回迁指标房”的购买人需要把握好关键节点。
一、同原房屋权利人签订买卖合同，约定好双方权利人义务；
二、办理房屋确权手续，房屋确权需要房屋所在村股份合作工作、社区工作站及街道办事处确认；
三、同城市更新项目开发单位签订《搬迁补偿安置协议》，明确回迁物业面积、过渡期租金等补偿权益，《搬迁补偿安置协议》后期需在所在区城市更新和土地整备局备案。
最终购买人能否实现回迁指标房的相关利益，需购买人谨慎把握前述关键节点。
撰文篇幅有限，购买回迁指标房的细节问题纷繁复杂，笔者就不过多赘述。回迁指标房的购买属于政府监管较弱地带，合同违约、虚假转让等事件时有发生。
购买回迁指标房之前，建议咨询专业人士，谨防上当受骗！