民基说“房事”

近年来，经济形势下行，给各行各业带来的冲击都比较大，与我们息息相关的房地产行业亦是未能独善其身。面对刚性的购房需求，很多人都是倾尽毕生的积蓄甚至几代人的积蓄来购买一套房子，对于一般的家庭，期房的购买存在一定的风险。全国各地有关“烂尾楼”的报道屡见不鲜，逾期交房、逾期办证等情形更是家常便饭。那么在购买房屋之后自身权益受损的情况下如何维权？结合实际案例通过本期评论与大家共同探讨。
基本案情：‍
由某开发商开发的位于宜昌市内的一处楼盘。由于地理位置优越、户型结构合理，开盘以来，在宜昌市房地产市场具有较高的竞争力。但由于银行贷款收紧，资金紧张，基础建设无法完成，不能取得商品房竣工备案验收许可证，在约定的时间内未向业主交付房屋，故广大业主通过向人民法院提起民事诉讼来维护自身合法权益。
问题一：关于逾期交房
上述情形在商品房买卖市场非常常见。并非开发商不愿意按期交房，而是由于市场、基础建设、行政审批等方面的问题，整个项目不能按照预期的规划与设计来完成，就导致了逾期交房的现实问题。目前业主与开发商签订的《商品房买卖合同》系房管部门提供的格式文本，在确定交易时，由经办人员补充相关信息（包括合同双方身份信息、房屋位置、交房时间、违约金的计算方式等）后再由双方签字、盖章。若开发商在合同约定的时间内未向业主交付房屋即构成违约，一般情况下，逾期以30日为界限，两种情况的违约金计算方式不同，超过30日，业主有权解除合同，要求继续履行的，则按日计算违约金，计算时间截止商品房具备交付条件（即取得商品房竣工备案许可证）
由于住房的刚性需求，很多业主在房屋主体完工、电梯装配完毕、水电入户的情况下，会与开发商协商，提前拿钥匙进行装修或者入住。大部分业主认为因为商品房不具备交付条件，故依然享有追究开发商逾期交房的权利。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定 “对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”简单的说，若存在逾期交房的情形，则逾期交房的违约责任，从拿钥匙的那一天起即应终止计算违约金。但双方之间另有其他约定的，从约定。
问题二：关于逾期办证
逾期交房随之而来的问题就是逾期办理房屋权属证明，在房管部门制定的格式文本合同中，在合同约定的商品房交付时间后90日，应当为业主办理房屋权属证明。现实情况是业主入住之后一两年之后拿不到房屋产权证明属常态。关于逾期办证的违约责任分为两种，一种是按照购房款的金额以一定的比例按日计算违约金，另一种是按照购房款的金额以固定比例计算违约金，一般后者居多。逾期办证违约责任的起算时间如何认定？有两种观点，一是不论是否实际收房，从合同约定的交房时间开始起算；二是以实际收房时间起算。在司法实践中，逾期办证的违约期限的起算点一般以业主实际收房时间起（包括在商品房具备交付条件之前收房及在之后收房），也就是说，在问题一中，在商品房不具备交付条件的情况下业主提前拿钥匙，则拿到钥匙的第二天开始90日内，开发商未办理房屋权属证明，就要承担逾期办证的违约责任。
问题三：关于交房
很多业主朋友存在一个认识误区，认为开发商交房是一个综合程序，需要有一系列的流程和手续完备之后才算交付房屋。故也就存在很多小区在不具备交付条件的情况下已经有很多业主入住的情况。在问题一中的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，转移占有，视为交付。即不论商品房具备交付条件与否，拿到房屋钥匙，则视为开发商已经履行交房义务。
也有不少小区因为种种原因在商品房具备交付条件的情况下，不通知或者拒绝向业主交房。业主可以要求开发商交付房屋吗？答案是肯定的，在这种情况下，向人民法院提起民事诉讼要求开发商履行交付义务是可以得到支持的。
TIPS 建议：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，转移占有，视为房屋交付，且房屋损毁、灭失的风险也随之转移。故我们建议大家，不论住房的需求多么迫切，还是在商品房具备交付条件的情况下对房屋查验之后再收取房屋，安心入住。如果基于各方面原因不得不提前入住，那么可以先到民基所建筑与房地产业务部咨询，进行风险规避设计之后，再收取房屋。