诚意金和定金的区别

案情简介
2013年12月9日，郭某与某房地产开发有限公司签订某商贸城“VIP贵宾卡”认购协议书，当日，郭某向某房地产开发有限公司交纳1000元作为诚意金，认购办理该公司发行的VIP贵宾卡，约定在某房地产开发有限公司规定的时间内选定商铺后签订《某商贸城商品房认购协议书》，即可抵总房款10000元。其中还约定，未参加认购或认购未成功者，凭诚意金收款收据、VIP贵宾卡、VIP贵宾卡认购协议书，贵宾客户的有效证件，到某商贸城销售中心办理诚意金退款手续，认购诚意金将全额无利息退还。某商贸城“VIP贵宾卡”认购协议书上未约定商铺交工时间及交付时间。2014年3月21日，郭某又向某房地产开发有限公司交纳20000元诚意金。
郭某因某房地产开发有限公司对买卖商铺建设未交工，不再购买该商铺，认为某房地产开发有限公司已违约，诉至法院，请求：1、依法判令被告返还定金40000元，返还抵房款10000元，共计返还50000元。
法院判决
法院认为，本案双方争议的焦点是原告交纳的20000元诚意金的性质问题及原告缴纳的1000元诚意金在其不购买商铺情况下能否请求被告返还抵房款10000元。
《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第89条与《中华人民共和国合同法》第115条规定了“定金罚则”。原告交纳的20000元诚意金，是否可以认定为定金，根据《担保法》第90条规定“定金应当以书面形式约定”以及《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第118条规定，本案中，原告自认交纳的20000元为“诚意金”，但其主张实质为定金，可双方并未约定该20000元有定金的性质，根据原被告签订的某商贸城“VIP贵宾卡”认购协议书的约定，在原告不同意继续购买商铺情况下，其可视为认购未成功，原告请求某房地产开发有限公司双倍返还其交纳的20000元诚意金的诉讼请求，本院无法支持。
关于原告缴纳的1000元诚意金在其不购买商铺情况下能否在本案中请求被告返还抵房款10000元问题，因原告已不再购买被告商铺，其以1000元诚意金抵购商铺款10000元已无实现基础，其实现抵顶购铺款10000元的前提条件已不具备，其该项利益已无法实现，故对原告该项主张及请求，本院不予支持。遂判决如下：被告某房地产开发有限公司返还原告郭某交纳的诚意金21000元。
律师提示
诚意金是开发商的一种营销手段，在收取诚意金的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性；另外，通过收取诚意金，确定购房者选房的先后顺序，维护购房秩序。有些开发商将事先收取诚意金作为融资的手段之一。
诚意金是一个商业上的概念，至今法律上对它的性质也没有明确认定，也有人把它叫做意向金，而定金是一个法律概念，指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。定金具有双重性质。第一，它可作为合同的担保，以保证合同履行。第二，对违约的一方，定金还具有惩罚性质。
如果当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院是不予支持的。诚意金不能适用定金罚则，出现违约情况时，交付诚意金的一方只能要求返还交付的部分，而不能主张双倍返还；另外，定金有上限规定，而诚意金的金额由当事人自由约定。虽然法律并未明确规定交纳诚意金必须以书面方式，但为了保障购房者的权益，建议采用书面形式。
法律规定
1.《中华人民共和国担保法》
第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。
第一百二十一条 当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百一十八条 当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。