缔约过失责任的那点事儿

案情梗概
一审法院审理查明：李凤英与杨志伟［2014年8月29日死亡（二审法院查明为2004年8月29日）］系夫妻关系，双方育有一女杨柳；赵凤英系杨志伟之母；涉案房屋登记在杨志伟名下，建筑面积为82.46平方米。
2005年5月31日，芦萍经案外人佰家公司居间介绍，与该中介公司介绍的“杨志伟”签订了《北京市房屋买卖合同》，约定，房屋成交价为人民币53万元。当日，芦萍与“杨志伟”在房地产交易管理部门填写了制式《北京市房屋买卖过户审批表》，李凤英亦在《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表》上“配偶姓名”一栏内填写了基本信息，并作为共有权人表示同意出售房屋。此后，芦萍支付了李凤英53万房款，并于2005年6月21日办理了涉案房屋的所有权证。
2011年6月29日，赵凤英作为原告，以北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）为被告、芦萍为第三人，向东城区法院提起了要求市住建委撤销对芦萍颁发的涉案房屋所有权证的行政诉讼。 2011年9月29日，东城区法院以（2011）东行初字第182号行政判决书认定，涉案房屋的产权转移登记申请系在杨志伟死亡之后提出，另，法院生效民事判决已确认《北京市房屋买卖合同》不成立，故判决撤销了市住建委将涉案房屋所有权证登记在芦萍名下的行为，确认芦萍申领的房屋所有权证无效。2011年12月16日，二中院作出（2011）二中行终字第1009号行政判决书，维持了上述判决。现房屋所有权登记在李凤英及杨柳的名下。
芦萍认为，李凤英为了达到非法卖房独吞房款的目的，在缔约过程中，故意隐瞒产权人已经死亡的事实，与他人冒名顶替假扮夫妻，欺骗了其本人、中介以及房屋管理部门，导致其最终丧失房屋所有权，故李凤英应当赔偿其在相同地段购买相同品质房屋所需要花费的金钱4376812元，各项税费损失24380元以及装修及搬家费用，以上共计450万元。故向一审法院起诉，要求判令：1.李凤英向其赔偿损失450万元；2.诉讼费由李凤英承担。
一审法院判决认定：在登记产权人杨志伟已经死亡的情况下，李凤英作为共有权人仍然同意通过佰家公司出售房屋，并且在房屋买卖的全过程中并未向购房人芦萍告知杨志伟已经死亡的事实，因此导致（2011）东民初字第02439号民事判决书认定房屋买卖合同不成立，最终导致芦萍丧失涉案房屋所有权。因此，李凤英的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为，应当向芦萍承担损害赔偿责任。李凤英辩称佰家公司操纵合同订立的全过程，其不应承担缔约过失责任的意见，缺乏事实依据，对此一审法院不予采信。其辩称，芦萍对合同的订立负有缔约过失责任，但根据查明的事实，系李凤英故意向其隐瞒杨志伟死亡的事实，并配合其办理了房屋过户手续，芦萍对此并无过错，因此李凤英该项主张没有事实依据，对此一审法院不予采信。
一审法院判决：一、自判决生效之日起十日内，李凤英向芦萍赔偿损失四百零五万一千一百九十二元；二、驳回芦萍其他诉讼请求。
李凤英不服一审法院上述民事判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。
二审法院经审理查明的事实除杨志伟的死亡时间外，其他事实与一审法院查明的事实一致。
二审法院认为：李凤英的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。[1]
案件评析
1.何谓缔约过失责任。
本案涉及到的主要是契约法上的一项重要的法律概念---缔约过失责任。缔约过失责任为德国学者耶林（Rudulf v. Jhering）于1861年所提出的一种法律概念，他在自己所编的《耶林法学年报》第四卷发表了《缔约上过失，契约无效与不成立时之损害赔偿责任》一文，第一次指出对于在缔约过程之中对合同未能成立所负有过失者应对对方承担相应的损害赔偿责任，此后，缔约过失责任逐渐被许多大陆法系的合同法所接受。
缔约过失责任从性质上看属于一种特殊的民事责任制度，它既非合同责任也非侵权损害赔偿责任。它的主要概念是，在订立合同的过程中，如果由于其中一方当事人的过错导致一方当事人受损，并且此种过错是由于违反诚实信用原则所致，则对于信其契约为有效成立的相对人，应该要赔偿其因为此种信赖而生的损害（即经常说的信赖利益）。
2.缔约过失责任的构成要件与表现形式。
学理上一般认为，构成缔约过失责任应当满足以下几个要件：
A．缔约过失责任发生在当事人开始缔约而尚未缔约之时。在这里，需要在个案中判断下面三个时间点:a. 当事人开始缔约之前；b.当事人开始缔约而尚未缔约之时；c.当事人缔约完成之时。如果损害发生在当事人开始缔约之时，则只能适用侵权责任；如果损害发生在当事人缔约完成之后，则可能适用侵权责任或违约责任；唯有发生在当事人开始缔约而尚未缔约之时的损害才能适用缔约过失责任。
B.当事人违反了某种先合同义务，并且此种先合同义务是诚实信用原则的要求。学理上认为此种先合同义务包括但不限于告知、协力、保护、保密等附随义务，由于此种义务存在于缔约完成之前，故与合同义务有明显区别，违反了合同义务则应当承担违约责任。之所以当事人在缔约完成之前应当恪守上述义务，是因为诚实信用原则的要求，判断当事人是否在缔约阶段遵守了先合同义务，要依据当事人缔约磋商的具体情况、诚实信用原则的内涵综合判断。
C.当事人具有过错。我国《合同法》未明确规定缔约过失责任是否以当事人过错为构成前提，不过按照各国的立法通例，缔约过失责任的发生以当事人过错为前提，并且此种过错既包含故意也包含过失。
D.另一方当事人具有遭受损害的事实。如果另一方当事人未遭受损害，则无适用缔约责任之必要。此种损害是一种信赖利益的损害、一般认为信赖利益的损害包括为了订立合同支付的费用、为了履行合同所做准备而支付的费用、负有先合同义务的一方因未履行其诚实信用利益而于合同不成立之时对另一方当事人所造成的损害等。
F.缔约过失责任并不限于合同未成立、无效和被撤销的情形。耶林最初提出缔约过失责任的出发点在于为“契约无效与不成立之时的损害赔偿”提供理论基础，缔约过失责任当然可以发生在合同未成立、无效或者被撤销之时，但是不应局限于此。从缔约过失责任概念本身来探讨，它发生“当事人开始缔约而尚未缔约之时”，只要此种损害发生在此时间点，则无论该合同是否成立、无效、还是被撤销，都可以适用缔约过失责任。从各国立法例上看，没有任何一个国家将缔约过失责任限定在合同未成立、无效和被撤销这三种情形，我国《合同法》也同样如此，它只要求缔约过失责任发生在“当事人在订立合同过程中”。因此，只要当事人一方于缔约过程违反诚实信用原则所要求的先合同义务，就有发生缔约过失责任之虞，即使该合同随后成功订立并且有效。
我国虽未明确规定“缔约过失责任”这一概念，但是在我国《合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”同时该法第四十三条规定：“当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或者不正当地使用。泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。”目前普遍认为，上述两个条文是我国缔约过失责任的具体表现形式。
具体到本案，首先，被告李凤英是通过房屋中介单位出售名下房屋，是涉案房屋买卖合同的实际当事人。她作为涉案房屋买卖合同的卖方，应当向合同相对人告知其所知悉的有关合同标的物的相关情况，这是民法诚实信用原则所规定的必然要求，并且此种告知义务又不是房屋买卖合同中的主要义务，而是基于诚实信用原则所衍生出的先合同义务。违反此种告知义务既包括刻意隐瞒真实情况，也包括故意虚构虚假情况。李凤英隐瞒了其配偶同样也是涉案房屋的共有权人杨志伟死亡的事实，并且在《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表》上“配偶姓名”一栏内填写了基本信息，此时此种未履行告知义务的行为发生在原被告磋商缔约阶段而非合同已经成立之后，同时李凤英这样做也是为了欺骗原告与其缔约，因此本案中李凤英属于在缔约过程中违反了先合同义务，具体而言她的行为属于我国《合同法》规定的“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。”，因为房屋实际的产权情况会对合同的效力产生很大的影响。第二，李凤英作为涉案房屋共有人杨志伟的配偶，对杨志伟是否仍在人间应当是清楚的。在杨志伟已经去世的情况下，李凤英为了顺利地与原告订约，不仅隐瞒了杨志伟去世的情况，甚至还找人不惜找人假冒已去世的配偶，主观上具有明显的恶意。第三，因为有了李凤英的故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供相关虚假情况的行为，本案原告卢萍以为涉案房屋在产权上没有问题、涉案房屋买卖合同体现了李凤英与杨志伟的共同意思表示，因此她怀揣着对新房的憧憬，与李凤英订立了合同并且交付了购房款。谁知随后案外人提起了民事诉讼，确认了涉案房屋买卖合同无效，而且李凤英将房屋产权过户给自己的行为又遭到东城区法院行政判决撤销，可谓钱房两空，卢萍在本案中蒙受了巨大的损失，并且此种损失是直接源自于李凤英未履行其在缔约阶段应付的告知义务，属于“负有先合同义务的一方因未履行其诚实信用利益而于合同不成立之时对另一方当事人所造成的损害”，卢萍当然有权利要求李凤英赔偿其因此遭受的信赖利益的损失。
综上所述，本案被告李凤英在缔约磋商阶段“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，诱使原告卢萍与其订立了房屋买卖合同，严重违反了诚实信用原则。因为李凤英违反先合同义务的行为，原告严萍在支付了相应购房款后却反而丧失了涉案房屋的产权，蒙受了巨大的损失，当然有权要求被告赔偿其相应的损失，本案一审法院与二审法院正确把握了缔约过失责任的内涵，维护了交易安全，作出了正确的判决。
[1] 案件详情请参阅北京市第二中级人民法院（2014）二中民（商）终字第11684号民事判决书