宅基地使用权转让与出租

宅基地使用权流转的主要方式包括转让和出租。此外，基于继承、遗赠、互换、赠与、分家析产、离婚时房产分割、抵押权实现等原因，宅基地上所建房屋的所有权主体会发生变更，宅基地的实际使用人也随之变更。这些方式在其他章节中进行介绍，本部分只介绍宅基地使用权转让与出租，其中广义的转让还包括买卖、互换、赠与。
在不同时期，我国对农村宅基地使用权流转的规定有所不同。具体而言，主要可以分为三个阶段：（1）1962～1981年，宅基地使用权禁止流转。（2）1982～1998年，宅基地使用权可以向城镇非农业户籍人员转让、出租。（3）1999年至今，宅基地使用权可以在有限范围内进行流转。其基本逻辑是，农村村民可以通过宅基地上所建房屋的转让、赠与等方式取得房屋所有权，按照“地随房走”的原则，从而间接取得宅基地使用权。
宅基地使用权转让
宅基地使用权转让，是指农村宅基地使用权人自愿将依法取得的农村宅基地使用权连同地上建（构）筑物，按规定的程序和约定的条件通过买卖、赠与、互换或其他合法方式转让给特定受让人的行为。
《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》第29条规定：经宅基地所有权人同意，宅基地使用权可以在本集体经济组织范围内互换，也可以转让或赠与给符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员，附着于该土地上的住宅及其附属设施应当一并处分。转让人、赠与人不得再申请宅基地。宅基地使用权互换、转让、赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
该规定比现有的规范有明显的突破，这也符合目前的现状。虽然法律法规现有规范中没有明确规定宅基地使用权可以转让，但《民法典》第365条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。可见，宅基地使用权应是可以转让的，但需要办理的是变更登记而非转移登记。
在现实中，宅基地使用权私下转让的情况较多。一旦发生纠纷，如果宅基地使用权在本集体经济组织范围内转让，法院一般会认定转让合同有效。即使受让人已经在农村建有房屋，再受让农房不符合“一户一宅”原则，只要受让人与转让人是同一集体经济组织成员，转让合同就会被认定为有效，只是无法办理产权转移登记。因为法律法规不承认宅基地使用权转让的合法性，所以宅基地使用权互换、转让、赠与的，当事人一般不会向登记机构申请变更登记。
另外，在进行宅基地使用权转让或宅基地上所建房屋转让时，当事人在签订合同时可能会邀请所在村的干部“见证”，但这并不代表获得“宅基地所有权人同意”。
目前，试点地区出台关于宅基地使用权转让的相关规范，都有一定的限制，如“农村宅基地使用权转让不改变集体土地所有权性质，不改变集体经济组织成员资格，不改变土地用途”。虽然《农村宅基地管理暂行办法》还没有公布，但在征求意见稿中有写入此条内容，就说明相关部门有意将宅基地使用权转让合法化，不过需要满足下列要求：经宅基地所有权人同意；转让对象须是符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员；附着于该土地上的住宅及其附属设施应当一并处分；应当向登记机构申请变更登记。
宅基地使用权转让规则
一些试点地区积极探索，开展宅基地使用权流转。如浙江省义乌市的宅基地制度改革在全国也比较领先。以下以《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》为例进行择要介绍：
第三条 农村宅基地使用权转让应当遵循保障宅基地用益物权、节约集约利用和公开自愿有偿的原则。
第五条 农村宅基地使用权转让不改变集体土地所有权性质，不改变集体经济组织成员资格，不改变土地用途。受让人依法享有宅基地使用权及地上建（构）筑物的占有、使用、收益、处分权利。
第六条 农村宅基地使用权转让方必须持有宅基地使用权和房屋所有权权能完整的不动产权属证书。
农村宅基地使用权转让全部权利人须自愿一致，并征得村级组织同意。
第七条 已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地奔小康”工程，下同）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府（街道办事处）审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。
（一）受让人必须符合下列条件：
1.为本市行政区域范围内的村级集体经济组织成员；
2.在同一行政村内转让取得的宅基地，其面积不得超过《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策规定的最高户型面积。
（二）跨集体经济组织转让实行宅基地所有权、资格权和使用权相分离，转让后使用年限最高为70年，使用期届满后受让人可优先续期，并实现有偿使用。
（三）在同等条件下，本村集体经济组织有优先回购权，本村集体经济组织成员有优先受让权。
第八条 未实施或正在实施新农村建设的村庄，允许在本村集体经济组织内部转让，受让方必须是符合申请建房条件的本村集体经济组织成员，且受让后面积不超过《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策规定的按户控制面积。
第九条 宅基地使用权转让可自行协商转让，跨集体经济组织转让的也可在政府指定的交易平台公开挂牌转让。
第十一条 宅基地使用权转让方为村级集体经济组织成员的，必须保证转让后仍拥有人均建筑面积不低于15平方米的合法住宅；农民住房财产权抵押贷款处置的按《义乌市农民住房财产权抵押贷款实施办法》规定执行。
第十五条 农村宅基地使用权转让应当服从公共利益需要的土地征收和城镇化及新农村建设。
第十六条 跨集体经济组织转让的，受让人应与村级组织签订宅基地有偿使用合同，并按不低于农村宅基地基准地价的20%一次性缴纳土地所有权收益，具体标准由村级组织民主决策决定。在使用年限内再次转让的不再缴纳土地所有权收益，但应扣除已使用年限。土地所有权收益归村集体经济组织所有，土地所有权收益管理和分配按《义乌市农村集体经济组织宅基地收益分配管理指导意见》执行。
宅基地及其房屋出租
《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》第28条规定：“宅基地及其房屋出租的，出租人和承租人应依照相关法律法规订立租赁合同，明确双方当事人的权利义务，约定租赁期限、用途、租金及其支付方式等内容。租赁合同期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。出租人应当将宅基地出租情况向宅基地所有权人报备。禁止借出租名义买卖宅基地。”
该规定相比现有的规范，有了一定的突破。《民法典》对租赁合同进行了比较详细的规范，其主要适用于房屋租赁，但并不适用于土地租赁。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月29日修正，以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第4条第1款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”对于现实中存在的宅基地出租现象，现有法律法规中没有规定宅基地可以出租，一旦发生纠纷，宅基地租赁合同可能被认定为无效，但参照上述规定，根据“无效合同按有效处理”的精神，出租人请求参照合同约定的租金标准支付土地占有使用费的，法院一般会予以支持。
虽然现有法律法规中没有规定宅基地可以出租，但相关规范性文件中规定国有土地与集体经营性建设用地可以出租。如：《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）对国有土地的出租进行了较为详细的规定；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四章专门规定了“土地使用权出租”；在《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中，规定集体经营性建设用地可以出租；在有些地方的规范性文件中，允许集体经营性建设用地使用权出租。据此推断，《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》中写入此条内容，说明相关部门有意将宅基地出租合法化，宅基地可以出租是大势所趋。
目前在土地出租中比较有争议的是土地租赁最高期限的规定。一种观点认为，集体建设用地出租的最高年限应参照同类用途国有土地使用权出让最高年限；另一种观点认为，应该参考适用房屋的“租赁期限不得超过二十年”的限制。
此外，对于出租人是否应当将宅基地出租情况向宅基地所有权人报备，也存在不同的观点。如果没有报备，宅基地租赁合同是否有效，在实践中也存在争议。
注意
国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》要求，“宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地”。
《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》第33条也规定：严禁城镇居民到农村购买宅基地，对城镇居民非法占用宅基地建造的住宅或购买的农户住宅依法不予办理不动产登记。