开发商提供阶段性担保的，保证责任因抵押权设立免除

编者按
为深入学习贯彻习近平法治思想，全面贯彻落实习近平总书记关于优化营商环境重要指示精神，崇左市两级法院用心、用情、用力妥善处理每一起涉企案件，在提升审判执行质效、精准保护市场主体权益方面积极探索，营造更加稳定的法治化营商环境。为进一步优化法治化营商环境，崇左市中级人民法院开通“优化法治化营商环境”宣传专栏，专题发布崇左市两级法院优化法治化营商环境典型案例，以案说法诠释“法治是最好的营商环境”，为经济高质量发展提供坚实的司法保障。
开发商提供阶段性担保的，保证责任因抵押权设立免除
——某银行诉欧某某、梁某某、某房地产公司金融借款合同纠纷案
【基本案情】
2019年，欧某某向某银行按揭贷款用于购买某房地产公司名下的房屋，欧某某与梁某某为共同抵押人，某房地产公司为保证人，共同签订《个人一手住房贷款合同》，约定欧某某向某银行借款49万元；欧某某办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且某银行收到抵押权证之日起，某房地产公司不再承担新的保证义务和责任；若发生逾期还贷等违约行为，某银行可对抵押房屋行使抵押权；欧某某、梁某某以其购买的涉案房屋为上述债务提供抵押担保。
2019年12月19日，涉案房屋完成预告登记。2021年10月15日，涉案房屋完成所有权首次登记。2024年起，欧某某未依约还本付息。2025年某银行向崇左市江州区人民法院起诉，要求欧某某、梁某某共同偿还贷款本息，并主张享有涉案房屋抵押权，某房地产公司承担连带保证责任。
【裁判结果】
法院审理认为，欧某某未能按合同约定还本付息，已构成违约，应当偿还借款本金并支付利息、罚息。该贷款属于夫妻关系存续期间的共同债务，梁某某应承担共同偿还责任。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条的规定，涉案房屋已经办理房屋所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，故应认定涉案房屋抵押权自预告登记之日即2019年12月19日起设立。由于抵押权设立后，银行已能够对抵押物行使优先受偿权，在此情形下银行的债权能够得到充分保障。而某房地产公司作为阶段性保证人，其承担保证责任的目的是在银行尚未获得抵押物优先受偿权时保障银行债权，现该保障目的已通过抵押权的设立得以实现。据此，某房地产公司的阶段性保证解除条件已成就，阶段性担保责任应予免除。
【典型意义】
“阶段性担保”常用于分期贷款买入商品房交易中，是用于促成交易的一种担保方式，也是金融机构享有抵押物优先受偿权之前的债权保障。对于金融机构而言，阶段性担保在房屋抵押权未设立时，降低了贷款风险，保障了资金安全；对于购房者，该担保方式有助于其顺利获得银行贷款，实现购房需求。人民法院在审理此类案件时，应严格适用抵押权与阶段性担保之间的衔接规则，兼顾金融安全和经济发展，平等保护市场主体的合法权益。本案在确认银行对抵押房屋享有优先受偿权的情况下，认定开发商的阶段性保证责任自抵押权设立之日起免除，降低了开发商提供保证担保的风险，有助于健全预售商品房交易市场规则，进而推动房地产市场、金融市场的健康安全发展。