规范以大欺小行为 维护房产销售秩序

以高质量司法审判助推经济社会高质量发展
编者按
三中院坚持依法履行审判职能，以严格公正司法处理好每一个“小案件”，实实在在助力经济“大发展”。
法官，对于未支付的金额我们认可，但是他们没有给我们开发票，我们有权拒绝支付且不承担违约责任。
法官，是约定了先开票后付款，可是前面出现很多次在开完票之后他们没有付款的情况，我们也是为了避免更多的税金损失，才起诉要求他们先付款的。
近日，三中院民三庭审理一起合同纠纷，有力维护“小”公司的合法权益，亦否定了房地产企业“以大欺小”行为，取得了良好的政治效果、社会效果和法律效果。
基本案情
某中介公司与某房地产公司签订《渠道营销服务协议》，形成商品房委托代理销售合同关系，某中介公司提供组织带看服务，某房地产公司支付佣金。
协议约定佣金结算方式为：某房地产公司以网上付款形式向某中介公司一次性支付上月全额服务费，同时某中介公司应向甲方（某房地产公司）提供相应金额的正规增值税发票。后某中介公司与第三方公司签订《债权转让协议书》，将《渠道营销服务协议》项下的债权转让给第三方公司。某中介公司向合同约定的某房地产公司联系人邮寄《债权转让通知函》，该邮件由售楼处前台代收。因某房地产公司未履行付款义务，第三方公司起诉某房地产公司请求支付佣金及逾期付款利息。某房地产公司认可欠付佣金金额，但以未收到债权转让通知及某中介公司未向其开具相应发票为由进行抗辩。
案件审理
法院经审理认为，《债权转让通知函》已送达并签收，第三方公司作为债权受让人有权主张权利。当事人按照交易习惯履行合同时，某房地产公司存在多次收到发票后未能按照约定付款的情形，第三方公司有理由相信某房地产公司难以给付，有权行使不安抗辩权要求某房地产公司先付款，并没有违约。判令某房地产公司向第三方公司支付佣金及逾期付款利息。
典型意义
作为商品房销售模式的一种，委托销售被很多开发商所选择。
开发商将房产资源交给中介公司进行销售，其根据售房情况支付相应佣金。中介公司为了获得缔约机会，往往会接受“先开票后付款”的条件。但开具发票在很多情况下并非主合同义务，亦不应频频成为拒绝付款的理由。
本案通过确认中介公司享有不安抗辩权从而支持其诉请，既有力维护中介公司的合法权益，亦否定了房地产企业“以大欺小”行为，对于规范房地产市场交易秩序、推动房地产行业健康发展具有积极意义。