宜昌法院涉房地产
纠纷案件审判工作情况
住房问题既是民生问题，也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民群众安居乐业。近年来，宜昌法院围绕党中央关于促进房地产市场平稳健康发展，防范化解重大风险决策部署，全面主动融入、积极参与地方党委政府房地产风险处置化解机制，围绕服务大局、审判质效、纠纷调处、协调联动，开拓服务能动面，着力打好司法组合拳，努力营造促进房地产市场高质量发展的法治环境。
一是严格加强审判管理，提升案件审判质效
近三年来，全市两级法院受理各类房地产纠纷案件呈现数量占比较高、群体性诉讼较多、双方意见分歧较大、与破产案件交织等特点。针对审判实践中出现的新情况、新问题，宜昌法院树立“一盘棋”思想，持续深化房地产纠纷案件专业化审判机制，依法履职，对涉房地产案件一律按照“四类案件”进行管理，充分发挥合议庭、专业法官会议和审判委员会的三重把关作用，及时对全市法院审判实践中的涉众型、重大敏感、新类型问题进行研究和指导，确保裁判尺度统一，着力集约化办理水平。不断强化对下指导，通过典型案例、培训会议、个案指导、点对点指导等方式，强化沟通交流，提升案件质量。
二是强化诉前诉中调解，着力矛盾实质化解
将诉前调解设置为房地产纠纷解决的前置程序，加强与国土、住建、规划、工商、信访等部门联动配合，完善信息共享，积极推动房地产领域调解组织建设，诉前充分运用行政调解、人民调解、助推纠纷矛盾从根源上解决。诉中通过专家参审、联席会议、街办社区参与调解等方式，继续做好联动调解工作，避免群体性纠纷形成。2023年以来，宜昌两级法院诉前、诉中调解涉房地产纠纷871件，该类纠纷数量呈逐年下降趋势。
三是加强府院协调联动，保障市场平稳有序
拓宽司法与行政主管部门的对接途径，成立房地产企业风险处置工作专班，常态化研究房地产市场宏观动态，摸清房地产企业存在的风险问题，提出处置预案和方案。积极协同相关行政管理部门，对问题楼盘及时跟踪、干预，积极稳妥推进企业破产处置工作，助力困难企业走出困境重获新生或僵尸企业快速出清、资产盘活。建立重大事件通报预警机制，对案件办理中发现的涉房地产企业案件可能引发群体纠纷或信访风险，及时报党委、政府研究，及时与相关行政职能部门加强交流，共同协商，及时采取有效措施防范风险隐患，维护社会稳定。2023年以来，市法院与住房行政主管部门对接召开联席会议十余次，逐步形成“法院+职能部门+N”的跨部门协同机制。
涉房地产纠纷典型案例
1.购房者以对沙盘呈现的规划设计不知情为由解除合同案
【简要案情】
陈某与某房地产公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定陈某向某房地产公司购买其开发的房屋一套，并向某银行贷款。房屋建成交付时，陈某以交付房屋楼层实际效果为一层为由，起诉解除与某房地产公司签订的购房合同以及与某银行签订的贷款合同。
法院认为，案涉房屋从正面看位于2层，从背面看与绿化带平齐，沙盘呈现的房屋设计与实际交付情况基本相符。陈某在购房时查看了沙盘，对房屋地势、楼层高度等情况应有清晰认知，开发商已尽到如实告知义务，交付的房屋符合约定，不存在违约情形。因此，陈某主张解除合同的理由不能成立。故判决驳回陈某的全部诉讼请求。
【典型意义】
开发商对所售期房具有信息优势，应基于诚信原则将房屋设计如实告知购房者，保障购房者的知情权；购房者也应仔细查看沙盘呈现的规划设计和合同内容，秉持审慎注意，对已尽到诚信义务的开发商不应过分苛责。对于沙盘能够呈现出的房屋地势、楼层高度等情况，购房者在查看沙盘后应有清晰认知，不得以不知情为由主张违约和解除合同。
2.购房者以开发商未尽到合理审查义务致使贷款不能为由要求解除合同案
【简要案情】
张某夫妇与某房地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定张某夫妇向某房地产公司购买其开发的商品房一套。张某夫妇向某房地产公司支付购房定金，同时提交个人征信和不动产登记查询情况，该查询情况显示张某夫妇无不动产登记记录，但张某在某商业银行有一笔12万元的个人住房贷款，期限10年，剩余还款期数19期。双方签订合同时确定首付款比例20%，张某夫妇于当日向某房地产公司支付购房款，加上前述定金，向某房地产公司付清首付款（略高于20%）。之后张某夫妇在办理公积金贷款手续时，被告知因二人名下有尚未办理不动产转移登记的首套商品房，本次购房属于第二套住房，首付款比例不低于购房总价 50%，其本次购房首付比例不符合公积金贷款条件。此后双方就余下购房款的付款方式和期限以及合同如何处理未能协商达成一致，案涉商品房至今也未交付。
法院认为，在购房者采取按揭贷款方式负担购房余款的情形下，能否办理按揭贷款事关买受人有无能力负担房屋价款，其对商品房买卖合同的订立具有决定作用。对于按揭贷款政策，作为专业从事房地产开发与销售的开发商，当比购房者更具有专业性和优势。开发商在与购房者先行签订商品房买卖合同确定首付款比例时，应当尽到适当的审查义务。本案中，张某夫妇的不动产登记信息查询结果虽然显示“无不动产登记记录”，但张某的个人征信报告中明确记载在某商业银行有一笔12万元的十年期个人住房贷款尚在正常还款中，由此某房地产公司应当发现张某名下已购买首套商品房。但在签订案涉商品房买卖合同时仍按照首套房约定公积金贷款的首付款比例，导致其后公积金贷款未获得批准，对此某房地产公司未尽到适当的审查义务，存在过错。在公积金贷款不成的情形下，双方又无法就付款方式及期限协商达成一致，商品房买卖合同已经不能继续履行。故判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并由某房地产公司向张某夫妇返还购房首付款及相关利息。
【典型意义】
购房者采取按揭贷款方式负担购房余款的情形下，能否办理按揭贷款事关买受人有无能力负担房屋价款，其对商品房买卖合同的订立具有决定作用。对于按揭贷款政策，作为专业从事房地产开发与销售的开发商，当比购房者更具有专业性和优势。买受人的个人征信报告是双方在订立合同过程中对首付比例确定的重要依据，即便购房者未提交其个人征信报告，开发商也应要求其提交后再约定首付比例，以使购房者符合按揭贷款的条件。开发商未尽合理审查义务而导致贷款不能的，其对于未订立商品房担保贷款合同具有可归责性，购房者可以请求解除商品房买卖合同。
3.开发商对其虚假宣传行为承担缔约过失责任案
【简要案情】
某房地产公司在售楼部张贴“再不买就涨价了，3 月份就涨 1%”“楼市松绑、马上就涨”等内容的宣传广告，其销售人员告知陈某1月开盘且开盘时价格最优惠，但陈某在购房后发现该楼盘系3月开盘，且价格不升反降。陈某诉该房地产公司对其虚假宣传行为承担损失赔偿责任。
法院认为，某房地产公司在楼盘未开盘的情况下告知购房者已开盘，并以“3 月涨价 1%”等广告进行虚假宣传，对购房人决定签订房屋买卖合同具有重大影响，而实际开盘后的价格与购房人买房时的价格相比未升反降，违反先合同义务，应承担缔约过失责任，对购房人的损失进行赔偿。
【典型意义】
缔约过失责任是一方违背诚实信用原则和法律规定所承担的义务致另一方的信赖利益遭受损失时，应承担损害赔偿责任。该案依法认定开发商的前期宣传行为违反先合同义务，在合同成立且生效的情况下，判令开发商向消费者承担缔约过失责任，有效保障了购房者的合法权益，同时也警戒开发商诚信经营、合规经营，避免虚假宣传，促进房地产市场良性健康发展。
4.工程款结算后达成付款协议应依约履行案
【简要案情】
某建设公司与某装饰公司签订《外墙涂料工程劳务合同》、《补充协议书》，将工程委托给某装饰公司施工。施工过程中，某建设公司先行向该装饰公司的坠亡工人家属支付了赔偿款。后某建设公司将某装饰公司诉至法院，法院经审理判决某装饰公司应向某建设工程公司支付垫付的赔偿金及相应利息。判决生效后，某建设公司申请强制执行，某装饰公司出具《款项结清证明》，与某建设公司就赔偿款、工程款达成一致，双方还签订《协议书》，约定前述诉讼执行标的已通过抵扣已履行完毕，协议签订后某建设公司应向法院申请终结执行。后某建设公司向法院申请终结强制执行程序及解除相关执行措施。之后某装饰公司催要工程款，某建设公司以未提交结算材料并要求提交材料核算后支付工程款为由，拒绝向某装饰公司支付剩余工程款。
法院认为，某装饰公司与某建设公司已在《款项结清证明》中就案涉工程的结算金额、支付方式达成协议，对双方发生合同约束效力，且某建设工程公司向法院申请终结了案涉赔偿款强制执行程序，已实际履行了双方关于工程款结算的相关义务，表明其接受该协议的约束，剩余未履行部分，双方均应依约履行。某建设公司在收到催款通知后以工程款仍需审核清算为由拒付的行为已构成违约，依法应承担违约责任。故判决某建设公司向某装饰公司支付未付工程款及逾期支付利息。
【典型意义】
工程款结算双方在不违反法律、行政法规效力性、强制性规定的情况下，自行结算协商达成一致的履行协议，对双方产生法律约束力，双方均应依约履行。本案中，双方协商一致对互负债务进行了协商抵扣，缩短了纠纷化解的时间，有利于企业节省成本与时间，便于集中精力进行下一步的生产经营，同时也有利于企业后续合作。双方均应本着诚实守信的原则，按照协议的约定积极履行义务，减少诉累，法院判决违约方履行其协议约定的义务及违约责任，增强了守约方在市场经营中的自信，警示了违约方的违约行为，为创造和谐共进的营商环境作出了努力。
5.建筑物区分所有权共有部分共有权具有从属性案
【简要案情】
某街道办事处于1993年与某公寓签订《合资建房合同书》，约定某街道办事处提供土地的基础上，双方合资兴建“某综合楼”一栋。某综合楼于1994年建成，办理了房屋所有权证书，房屋所有权证记载所有权人为某旅游公司、某街道办事处、某旅社、某建筑公司，其中某旅游公司部分或份额为6-8/A-C第7层、1-6/A-G 5-9层，建筑面积868.06㎡。1995年，某旅游公司以解决职工及家属上、下楼问题为由向市规划局申请在前述房屋楼梯口临墙外安装一部电梯，占地4㎡。前述电梯井于1997年竣工，并取得《单位工程竣工验收证明书》。双方一致确认，案涉电梯井位于二单元楼梯间外，与楼梯相邻，至今未安装轿厢投入使用。某旅游公司陈述其名下某综合楼房屋除电梯井和10层机房外，均已出售给第三人，电梯井若装上电梯仅5-9层住户能使用，其他楼层没有电梯通道。现某旅游公司诉请确认前述电梯井为某旅游公司所有。
法院认为，建筑物区分所有权分为业主对专有部分的专有权和对共有部分的共有权，本案电梯井非专有部分，建造目的在于便于上下楼，属于共有部分，依附于专有部分。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。某旅游公司自述除电梯井和10层机房外，已转让其名下其他房屋，则房屋转让后，电梯井作为共有部分，应当由业主共有，非某旅游公司单独所有。故判决驳回某旅游公司的诉讼请求。
【典型意义】
建筑物区分所有权是现代城市化进程中产生的新型复合民事权利，权利涉众性强，高层或多层建筑物区分权利人都是权利主体，建筑物区分所有权已成为不动产物权中的重要权利。厘清该权利的定义、特征及交易的特殊性，一方面利于明确物的归属，发挥物的效能，另一方面，引导交易主体在交易过程中将出资或建造利益纳入转让成本，以平衡各方利益，达到定纷止争，保障社会经济生活秩序的社会效果。
6.商品房返本销售合同效力案
【简要案情】
李某与某房地产公司签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，约定李某购买某房地产公司开发的某楼盘商业门面一个，总金额70余万元。李某按照合同约定，一次性向某房地产公司支付了全部购房款。2021年双方签订《协议》一份，约定甲（即李某）乙（即某房地产公司）双方经友好协商，就乙方给予甲方所购买的商铺提供物业管理服务费补助事宜签订本合同，补助支付时间约定某房地产公司自2022年起，每年3月20日前支付李某物业管理服务费补助7万余元，共支付十年。《协议》约定的第一笔物业管理服务费补助到期后，某房地产公司未向李某支付，李某遂请求某房地产公司支付第一笔物业管理服务费补助。
法院认为，以物业管理服务费补助的形式，分十年将全部购房款返还购房者，实际是一种变相返本销售，协议内容违反了原建设部《商品房销售管理办法》第十一条第一款“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”之规定。虽然《商品房销售管理办法》系部门规章，其法律层级尚不属于可以否定合同效力的法律、行政法规，不能当然作为认定合同无效的依据，但该协议不符合市场经济规律，扰乱房地产正常秩序。该商品房返本销售应当被认定为以虚假的意思表示实施的民事法律行为和违背公序良俗的民事法律行为，该《协议》应属无效。故判决驳回李某的诉讼请求。
【典型意义】
随着近几年房地产市场不断变化，房地产开发商推出很多促销措施，如“买房返现”“送车位送装修”“0元购商铺”等等，这些优惠一旦无法兑现，即会引发群体纠纷，对于这类合同约定的效力认定，在审判实践中，应该区分不同情况，具体分析，不能一概而论。对于合理比例范围内的优惠条款应属合法有效，而变相返还全部购房款的合同条款应认定无效，以维持房地产市场正常秩序，避免因房地产企业资金链断裂导致无法按期交房、返现无法兑现等问题，引发群体性事件。
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来源丨民三庭 邓星
采编丨何骏怡
校对 | 石志宏
审核 | 王俊杰