律师解读：《物权法》若干问题的解释（一）

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）
（2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行）
为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
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民事诉讼应当受理的纠纷：权属争议及作为物权登记基础的买卖等法律关系产生争议；除外规定：在行政诉讼中已经对上述民事争议提出解决的申请并经法院一并审理（非受理，审理是指实质上的审理）不应再作为民事诉讼受理。
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
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笔者认为，此条应解读为“权利的客观真实”。即，真正的权利人只要有证据证明登记与真实权利状态不符并能证明自己为真实权利人，其确认物权请求应得到法院支持。
第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
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异议登记失效而不是异议登记失权。本条的核心点是：异议登记失效当事人仍可向法院确认物权归属，异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。体现了失效而不是失权的理念。
第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
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按物权法规定预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本条是对“处分”行为的列举或限缩性解释。
第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
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明确了物权法所规定的“债权消灭”情形，体现了“司法解释”之实质的解释。
第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
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善意第三人在民法上往往享有优先的法益。第六条专门排除了转让人的债权人之“善意第三人”的主张，其意一是物权优先债权原则的再次重申，二是维护交易的安全稳定，三是以准法律的行使保护船舶、航空器等所有权人的转让行为。但该条适用的前提是“受让人已经支付对价并取得占有”。
第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
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明确了法院、仲裁委员会“判决书、裁决书、调解书”属于物权法规定的“导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”
第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。
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基于司法文书或行政决定从原物权人处而取得物权的新物权人，即使未完成交付或登记，为保护其取得的物权，可向法院提出请求。本条实际上属于对“新物权人”为实现其物权的保护。
【关联法条】《物权法》
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十四条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
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通过第九条至第十四条共计六个条文，对按份共有人优先购买权制度进行了细化。本条规定的是“其有份额的权利主体”因继承或遗赠等发生变化，除非另有约定，其他共有人不得因主体的变化而主张优先购买权。
第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
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对同等条件的授权裁量条款。
第十一条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；
（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；
（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；
（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
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在没有约定或约定不明确时，该条规定了优先购买权的行使期间的确定。
1.发出的通知中载明的期间；
2.未载明期间或少于通知到达之日起15日的，为15日；
3.未通知的，为其他按份共有人知或应知最后的同等条件日起15日；
4.最长时间，即共有份权属转移日起6个月。
第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。
其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：
（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；
（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
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本条第一款是对保护优先购买权的重申，第二款是排除规定。
1.未在规定的期间内明确主张权利；虽主张权利，但有违“同等条件”之行为。
2.不购买，但以其优先购买权受到侵害为由撤销他人的转让合同或认定合同无效。本项实质上是制止部分共有人恶意干扰共有份额的转让。
第十三条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
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除另有约定，按份共有人之间内部转让其他按份共有人不得主张优先购买权。以示内外之别。本条实为对《物权法》第一百零一条的完善。
《物权法》第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。
第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
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对“善意”的明确：“不知道转让人无处分权且无重大过失”。若真正权利人因此而发生纠纷，主张受让人非善意的，应承担举证责任。否则，即成为法院认定受让人为善意的依据。
当然，接下来的第十六条又有明确的规定，何为“知道转让人无处分权”，见下条的五项规定。以及第十七条规定的何为“重大过失”。
第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。
第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。
第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：
（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；
（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
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本条是对《物权法》第一百零六条规定的例外。即，在转让合同被认定为无效或转让合同因法定事由被撤销的情况下，受让人不得主张善意取得。
《物权法》第一百零六条 除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
第二十二条 本解释自2016年3月1日起施行。
本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。
本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
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本条属司法解释的时间效力规定。即，自施行后“新受理的一审案件”适用本解释。第二款为排除规定。