二手房买卖中双方的主要关注点

二手房买卖中双方的主要关注点
在二手房买卖过程中，买卖双方的目的不同，关注点也会不一样。
01 卖方的主要关注点
（一）找中介。卖房可以自行卖房，如通过向各种房产交易平台上传信息进行挂牌出售；卖方也可以委托他人卖房，多数卖方会通过房屋中介机构予以挂牌出售。在确定中介机构后，卖方需要与中介机构签订委托合同（或称为中介合同），并明确委托方式。常见的委托方式主要有“一般居间服务”、“独家代理”以及“限时销售”。签约后，中介机构会派人实地考察二手房的情况，并与卖方协商挂牌价格。中介机构对市场行情比较了解也有经验，能初步估算出该房屋成交的合理价格。通常，中介机构也会给卖方一些建议，由卖方确定挂牌价格，也可以按照各个平台挂牌的市场价确定。如果房屋目前是空置状态，卖方通常会将钥匙交给中介机构，便于中介机构工作人员带有意向购买者上门看房；如果房屋目前有人居住，卖方需要与实际居住人提前打好招呼，做好看房时的接待工作。
（二）卖出去。房屋的不动产属性决定其变现的时间成本会比一般的货物要高，交易周期也会更长。多数卖方是想要在短时间内把房子卖出去，尤其是对于需要卖旧房、买新房的人来说，尽快卖房是非常重要的，有时候会适当降价。如果定价过高，可能会导致无人问津的结果。如果房屋暂时不着急出售，卖方可以在挂牌价格时定得稍微高一些，以上视情况调整价格。卖方也可以先确定一个心理价位，然后在此基础上适当增加，应允许买方在一定幅度内还价的空间。如果迫切需要在短时间内将房屋出售，则房价应再做一些调整。
（三）拿到钱。卖方的最终目的是顺利拿到全部房款，既包括拿到定金与首付款，也包括按照合同约定的时间节点准时拿到相应房款。在实际操作中，买方会采取分期付款方式，卖方需要与买方商定各期付款时间与数额。如果买方采取一次性付款方式，卖方一般会给予一定的折扣。如果买方支付首付款后，其余房款需要用贷款方式支付，其付款时间往往与银行的放款时间相对应。如果采取抵押贷款方式，买方一般会要求先办理过户登记，然后办理抵押登记，等银行贷款后再付款。银行根据借款人（即买方，抵押人）的指示付款，所以卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。
02 买方的主要关注点
（一）选房屋。对于买方来说，往往对购买二手房有自己的一般要求与特定要求。一般要求会包括房屋产权、房屋质量等。一些二手房可能存在权利瑕疵，需要购房者特别小心，如存在有非法建筑（如阁楼是自己搭建的未计入产权证），房屋权属本身有争议，房屋为共有性质，房屋是经济适用住房或共有产权房等。一些二手房，因为建成年代较早，质量堪忧，已不适合居住，如管线老化、墙皮脱落、天花板渗水、厕所防水性差等。除非出于投资目的（如为了将来可能拆迁），一般不建议购买这种二手房。购房者的特定要求与购房目的相关，常见的有位置、户型、面积、落户、学区等。如位于某区域内的学区房，不超过多少价格或不低于多少面积的房屋，是否已经装修及装修质量如何，周边环境或配套设施如何等。如果是为了生活需要，会关注地段位置，会要求交通便利，上下班方便，周边环境成熟，买菜购物便利。如果是老年人居住，一般会选择楼层较低的房屋。如果是为了子女入学需要购买二手房，会对是否属于学区房有特殊的要求。
（二）筹到款。有些购房者因为积蓄有限但有买房的需要，所以选择购买价格相对便宜的二手房，这种情况在老年人、外地来的务工人员比较常见，有些人选择的是一次性付款；有些人虽然目前积蓄不多，但认为自己今后的还款能力较强，所以采取贷款买房的方式，如刚工作不久的年轻人。对于一般的购房者来说，明确买房的预算非常重要，要根据能筹到款的数额来选择适合自己的二手房，筹款主要途径是：积蓄、向亲友借款、父母的支持、银行贷款等。
（三）拿到房。买房的目的显然是拿到房，既包括房屋交付，又包括办理过户登记，房屋交付能够实现物理的使用效能，产权转移登记能够实现法律上的权属变更。房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致出现违约行为或合同无效的情况。如买方因为征信问题无法办理贷款，导致无法支付剩余的款项；如经济适用住房还在限售期内，导致无法办理过户登记；房屋已出租或设立居住权，导致买方无法实际获得使用权。为避免以后可能出现的纠纷，建议双方当事人在签订房屋买卖合同时要写清楚双方的权利与义务、违约情形的认定与违约金的计算方式、合同的解除条件等。