不动产登记系列历史遗留问题分析与处理建议（一）

第一期
房屋所有权与土地使用权主体不一致，实际权利人要求变更登记，而名义权利人拒不配合时的救济路径选择。
01问题的提出
在不动产统一登记的过渡期间，存在同一地块上土地使用权与房屋所有权登记主体不一致等历史遗留问题。这些历史遗留问题通常体现在过往权利登记瑕疵、房权与土地使用权分开登记造成的信息不对称、登记政策变化、权利人怠于行使权利等情形，造成许多民事、行政诉讼纠纷以及信访事件。到底选择何种救济路径，妥善处理这些历史遗留问题，及时化解矛盾？需要根据实际情况，在法律上及实际操作风险作深入分析。本文我们以一个真实事件改编来的案例展开分析此类历史遗留问题的处理思路。
02案 例
2004年，在甲厂的改制中，乙公司通过划拨转出让的方式取得了甲厂全部土地的建设用地使用权，包括职工住宅区的土地。职工住宅区的土地在改制前已经建成房屋，且房屋住户在1998年前后取得房屋所有权证书。现住户拟申请办理不动产统一登记，但是乙公司要求住户支付其每建筑面积平方数百元的款项，否则拒不配合共同申请办理不动产统一登记，导致双方发生激烈矛盾。如何化解？路径一，住户提起确权之诉？通过司法救济确认房屋项下的土地使用权归其所有，再依凭生效判决，申请行政机关进行登记；路径二，与乙公司进行和解，达成共同申请之共识；是否还有其他路径呢？
该事件的主要问题是土地使用权与房屋所有权主体不一致时，是否必须双方共同申请办理不动产统一登记？是否可以由当事人单方申请办理不动产统一登记？单方登记是否必须以法院生效判决为前提条件之一？是否可以由登记机构依职权进行相关登记？
03法律分析
（一）不动产登记为物权的推定状态，如果真实权利与登记不符的，应以真实权利为准
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”据此可知，不动产登记系物权的推定，如果真实权利状态与登记不符的，应以真实权利为准。
（二）房屋所有权与土地使用权登记权利人不一致时，符合“地随房走”条件的，房屋所有权人为土地使用权的真实权利人，土地使用权持证人仅为名义物权人
《民法典》第三百五十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”该规定系法律对不动产登记中“地随房走”原则的规定。
本案中，相关登记行为发生在《民法典》施行以前，应适用《民法典》施行以前的法律、法规的规定。在《民法典》施行前，“地随房走”原则的相关规定主要有：《城市房地产管理法》（1995年1月1日起施行）第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”原建设部1997年10月27日颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”，原国家土地管理局1992年3月8日颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定：“转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”
由以上规定可知，“地随房走，房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则。因此，如果符合“地随房走”原则的，房屋所有权与土地使用权登记权利人不一致时，房屋所有权人为土地使用权的真实权利人，土地使用权持证人仅为名义物权人。
具体到本案，以A公司取得土地使用权证的时间（2004年）为一个节点具体展开分析如下：
第一，在该节点之前，相关住户已经取得房屋所有权证，根据“地随房走”原则，该部分住户依法登记取得房屋所有权的同时，也已经一并取得土地使用权，即使土地使用权没有登记。后续虽然A公司申请登记土地使用权，但是住户没有参与登记，也没有放弃其房屋所有权和土地使用权，因此，相关住户享有的土地使用权及房屋所有权没有移转至A公司。另外在该节点前已经办理了房屋所有权证的所有权人在该节点后依法转让给第三人的，且双方办理房屋所有权变更登记至第三人的，我们认为此时第三人依法受让的房屋所有权也当然享有该房屋所依附的土地使用权。
第二，在该节点以后是从A公司处通过买卖方式获得房屋所有权，则A公司在处分房屋所有权的同时应视为其依法一并处分了土地使用权，住户在依法登记取得房屋所有权的同时，也一并取得土地使用权，即使土地使用权没有登记在住户名下。
综上所述，我们认为，在土地使用权变更前，已经取得房屋所有权证的住户符合“地随房走”的适用条件，取得房屋所有权证的住户当然享有房屋所依附土地的使用权。在不动产统一登记前很长一段时间内，房屋权属登记与土地权属登记是分开进行的，在先获得房屋所有权人为土地使用权的真实权利人，在后通过变更取得土地使用权持证人如未经得实际权利人的认可进行的变更登记，仅为名义权利人。
以上法律分析观点有最高人民法院公报案例（2007）民二终字第222号最高人民法院民事判决等可以佐证，根据最高人民法院《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的理解与适用，公报案例对于人民法院裁判具体有强隐性拘束力。该判例裁判要旨为：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同 时转让、抵押。《城市房屋权属登记管理办法》也规定：‘房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。’据此，房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地 使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人的，可以请求将土地使用权变更至自己名下。”
（三）登记与真实权利状态不一致时，依法应办理更正登记，而非转移登记或者变更登记，更正登记可以由登记机构依职权进行或当事人单方申请
《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”根据该规定，不动产登记以双方申请为原则，单方申请为例外，转移登记、变更登记原则上应双方申请，更正登记原则上可以单方申请。
根据前面分析，目前本案房屋所有权根据“地随房走”原则享有土地使用权，但是未予登记，存在登记与真实权利状态不一致。若要将真实权利进行登记，如果适用转移登记、变更登记，应双方申请；如果适用更正登记，则单方申请即可。我们认为，本案应适用更正登记。理由如下：
《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。”第八十一条规定：“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”
自然资源部《不动产登记操作规范（试行）》16.1.1规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的，当事人可以申请更正登记。”
《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》规定：“因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。”
根据以上规定，本案属于权利登记的权利归属与真实权利归属不一致情形，应依法适用更正登记，可以由权利人或利害关系人单方申请,也可以由登记机构依职权作出更正登记。
（四）如果进行更正登记，对于历史遗留问题的登记，适用法律时应遵循实体适用旧法，程序适用新法的基本原则
《关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要》第三条明确：“三、关于新旧法律规范的适用规则根据行政审判中的普遍认识和做法，行政相对人的行为发生在新法施行以前，具体行政行为作出在新法施行以后，人民法院审查具体行政行为的合法性时，实体问题适用旧法规定，程序问题适用新法规定，但下列情形除外：(一)法律、法规或规章另有规定的；(二)适用新法对保护行政相对人的合法权益更为有利的；(三)按照具体行政行为的性质应当适用新法的实体规定的。”
在本案进行更正登记时，也应遵循这一法律适用原则，如果进行更正登记，对于确认住户是否享有真实土地使用权和房屋所有权等实体问题，应适用《城市房地产管理法》（1995年1月1日起施行）《城市房屋权属登记管理办法》等规定，不能适用《民法典》认定是否享有真实物权；对于登记程序，则应适用《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等新法。
（五）关于当时乙公司已经缴纳的划拨转出让土地出让金
乙公司的土地使用权登记包括甲厂的原有的全部土地，乙公司在2004年已经就整宗土地缴纳了划拨转出让的土地出让金。但根据前面分析，持有有效房产证的住户享有土地使用权。因此，当时乙公司缴纳的土地出让金超过了其享有的土地使用权面积，但是相关住户法律上同为土地使用权人却没有缴纳土地出让金。
因此，如果办理更正登记，原则上需退还当时乙公司多缴纳的土地出让金，原有相关住户应补缴土地出让金。
04法律风险及建议
（一）主要法律风险
1.目前住户持有房屋所有权证的有效性问题
本案更正登记的前提是持有房屋所有权证的住户是房屋所有权人，根据“地随房走”原则也为土地使用权真实权利人。如果该前提不成立，则不能简单适用“地随房走”原则进行更正登记。由于登记只是物权的推定，故法律风险之一在于持有房屋所有权证的住户的房屋所有权证是否有效。由于本案涉及复杂的历史问题，应综合根据相关法律资料研判相应住户是否是真实、有效的房屋所有权人。
2.土地出让金的退还与补缴问题
根据前面的分析，应退还乙公司多缴纳的土地出让金 ，相关住户应补缴土地出让金。但关于具体退还金额以及应补缴的金额，可能存在争议。此外，具体退还、补缴的方式可能也存在争议。这也是一个重要的法律风险。
（二）处理建议
根据以上分析，我们认为可以通过如下方式处理该案的不动产登记事宜：
1.不动产登记机构可以根据《不动产登记条例实施细则》第八十一条的规定，依职权对乙公司的土地使用权证进行更正登记，分割登记至持有房屋所有权证的住户名下。
2.持有有效的房屋所有权证书的住户也可以申请更正登记，办理统一不动产权证书。
05结 语
以上案例只是诸多不动产登记历史遗留问题中的一个，但其中蕴含的法律规则以及法律原理可以为处理类似案件提供有益借鉴。