新三板系列之“物业服务行业”解析

一、行业分类
依据中国证监会《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），物业服务所属行业为K70 房地产业；依据国民经济行业分类和代码表（GBT4754-2011），所属行业为K7020 物业管理业。
二、行业基本情况
房屋作为耐用不动产，其使用周期是所有消费商品中寿命最长的一种。由于它在长期的使用过程中具有自身需要维护、保养的特点，这并不是作为物质形态的房屋可以完成的，而需要由专人予以管理、服务。这种服务并不简单的维修、和保养，而是一种长期的、综合性的、高层次的管理和服务。房地产开发大多在数年内可以完成，而物业管理工作则长达数十年甚至上百年，所以房地产开发的周期性波动并不会改变物业管理市场长期增长的趋势。
三、行业管理部门
物业管理业是房地产业的子行业，行业的宏观管理主管部门是国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部，二者负责制订产业政策；中国物业管理协会是物业管理行业的自律组织。
四、行业主要政策
物业管理行业属于新兴服务业，具有环保、增加就业、直接提高居民生活品质等特点，国家持鼓励态度。
2012年12月，国务院印发的《服务业发展“十二五”规划》中指出“建立和完善旧住宅区推行物业管理的长效机制，探索建立物业管理保障机制。鼓励物业服务企业开展多种经营，积极开展以物业保值增值为核心的资产管理。继续推进物业管理师制度建设，提升服务规模化、专业化水平。提高旧住宅区物业服务覆盖率，城镇新建居住物业全部实施市场化、专业化的物业管理模式。”
根据发改委颁布的《产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）》，“物业服务”属于“第一类鼓励类”之“三十七、其他服务业”。
中华人民共和国国家发展和改革委发布的《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格【2014】2755号）提出，对于非保障性住房物业服务放开价格。
五、行业主要标准
中国物业管理协会于2004年1月6日发布《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（中物协【2004】1号），规定了普通住宅小区三个服务等级的物业管理服务项目内容和标准。
六、行业主要法规
《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》、《住宅专项维修资金管理办法》及各省、自治区、直辖区制定的相应地方规范性文件。
七、进入行业主要障碍
资格资质限制。原建设部于 2004 年制订《物业管理企业资质管理办法》（后更名为“《物业服务企业资质管理办法》”），根据注册资本、专业人员数量、物业管理经验、物业管理水平，物业服务企业资质分为三个等级，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目，二级资质物业服务企业可以承接30 万平方米以下的住宅项目和 8 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，三级资质物业服务企业可以承接20 万平方米以下住宅项目和5 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
所以，注册资本、专业人员数量、物业管理经验、物业管理水平任一方面的欠缺将导致新进入者不能取得相应资质，从而构成其承接业务的障碍。
八、主要业务类型
（1）基本业务类：对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；
（2）专项业务类：秩序维护、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通、会务管理等。
九、不同业务类型所需资质
（1）针对物业服务企业基本业务类型，物业服务企业需要取得《物业服务企业资质证书》，目前物业服务企业资质分为三个等级，不同等级的资质可以承接不同级别的物业服务项目。
（2）针对专业业务中的环境卫生服务主要指公共区域和公共部位日常清洁、垃圾定点收集及消杀服务。无论是自行或委托第三方提供环境卫生服务，无需取得相应许可或资质。物业服务企业未从事城市垃圾处理经营活动，无需根据《城市生活垃圾处理企业、产品技术市场准入管理办法》的相关规定办理《从事城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输服务许可证》。
（3）针对专业服务中的秩序维护服务，服务内容主要包括门岗出入登记管理、巡逻管理、防盗管理、人员疏导管理、装修施工监控管理。根据《保安服务管理条例》规定，如企业为自行招用保安员的单位，可以自行招用保安提供保安服务，但是应当自开始保安服务之日起30日内向所在地设区的市级人民政府公安机关备案。因此秩序维护服务需要向当地市级公安机关办理备案。
（4）针对专业服务中的园林绿化服务，服务内容主要是对在管项目的绿化草坪、树木进行修剪、浇水、打药等服务。无论是自行或委托第三方提供园林绿化服务，均无需取得相应许可或资质。物业服务企业未从事城市园林绿化工程业务，无需取得《城市园林绿化企业资质》。
（5）针对专业服务中的消防管理服务，根据《社会消防技术服务管理规定》，国家对消防技术服务机构实行资质许可制度。消防技术服务机构应当取得相应消防技术服务机构资质证书（以下简称资质证书），并在资质证书确定的业务范围内从事消防技术服务活动。消防技术服务机构是指从事消防设施维护保养检测、消防安全评估等消防技术服务活动的社会组织。鉴于物业服务中的消防服务主要是指消防设施维护保养检测，所以物业服务企业一般将消防管理服务外包给具有《建筑消防设施维修保养机构资质证书》的第三方专业机构。
（6）针对专业服务中的车辆管理服务，服务内容主要为引导车辆疏导、停放服务以及车场巡逻服务。物业服务企业从事车辆管理服务需要取得《经营性停车场登记证》。
（7）针对专业服务中的会务管理服务，无需取得相应许可或资质。
十、主要业务模式
（1）地产项目交付前与地产开发公司签署《前期物业服务合同》，地产项目交房且业主委员会成立后，重新与业主委员会签署《物业服务合同》。
（2）地产项目交付前与地产开发公司签署《前期物业服务合同》，地产项目交房后，重新与每一业主分别签署《物业服务合同》。
十一、基于行业特点可能存在的特有风险
（1）核心人员流失风险。行业属于服务业，保持核心业务人员的稳定性是核心竞争力之一，但行业内人才流动较频繁。
（2）劳动力成本上升风险。
（3）部分物业服务费无法收回风险。
（4）成本变动难以转移风险。由于物业服务合同多以三、五年为一期，合同期间物业服务价格是固定的，而企业的成本（主要是人员工资）会由于通货膨胀的因素有波动，通货膨胀导致的成本波动在合同期内是无法转移给客户的。
（5）使用劳务派遣员工的风险。《劳务派遣暂行条例》中具有“使用的被派遣劳动者数量不得超过其用工总量的10%”的规定。
（6）业务外包风险。