房屋买卖中“跳单”如何认定？

案 例 概 要
所谓“跳单”，是指委托人与中介公司订立委托协议并接受中介人服务后，为少交或不交中介费，利用中介人提供的资源信息或服务，绕开中介人直接与相对人订立合同的行为。本案中，房产售价千万元，在某房产中介公司独家包销期间，买卖双方数次磋商，最终因价格没谈拢未达成交易。但在包销合同期满后，买卖双方迅速自行完成交易并过户，且交易价格明显低于之前磋商的价格。近日，广东省广州市中级人民法院对此案作出二审判决：买卖双方构成“跳单”，分别向某房产中介公司支付中介服务费11万元。
案 情 及 裁 判
9月6日，中国法院网公布一起居间合同纠纷案判决结果，法院认定房屋买卖双方构成“跳单”，并判决其分别向中介公司支付服务费11万元。
本案被告王某曾以960万元购入涉案别墅，现欲出售，遂与本案原告中介公司签订《独家包销合同》，约定委托交易价格不得低于1550万元，事成后按成交价1.5%支付中介费。中介公司向本案另一被告梁某推介别墅。梁某对别墅表示满意，与中介公司签订了《居间服务协议书》，约定了费率1.5%的中介费，并与王某面谈。洽谈过程中，梁某提出降价至1500万元，王某反对，双方因此在包销期内未达成交易。包销期结束后仅1个月内，王某便与梁某签订了交易价格仅930万元的买卖合同并将别墅过户，但并未与中介公司签订三方协议，仅梁某向中介公司支付1万元作为报酬。中介公司遂将二人诉至法院，主张二人构成“跳单”。
法院经审理后认为，《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。即禁止“跳单”。本案中，按照《独家包销合同》约定，房产中介公司未能在独家包销期满前促成房屋买卖交易，无权获取中介报酬。但本案交易双方在独家包销期满后不到一个月即达成交易，交易价格不但比卖家放盘价少了620万元，同时比独家包销期间买家最后提出的交易价少了570万元，甚至比卖家购入价还低30万元，且买卖双方经一、二审法院多次释明均拒绝提供交易流水，此外，另一家房产中介公司仅收取1万元的报酬显著低于广州市中介服务费的计算标准，以上种种不合常理的交易行为，实难以让法院采纳买卖双方不存在“跳单”行为的主张，因此判令买卖双方应当向房产中介公司支付报酬。
提 醒
在中介公司勤勉履责的前提下，买卖双方应当恪守中介服务合同的约定，支付中介报酬或者支付中介公司从事中介服务支出的必要费用，不应当利用中介公司提供的交易机会和媒介服务，为逃避支付中介费，故意绕开中介公司私下交易。买卖双方“跳单”的行为，是不尊重中介公司的劳动成果、有悖于民法典中诚实守信原则的违约行为。另外，“跳单”行为可能增加房产交易风险，如买家“一房二卖”等，买卖双方最终可能既要支付中介报酬，还要卷入房屋买卖合同纠纷中，最终可能在时间、精力、金钱等多方面得不偿失。