浅谈城市短租“民宿”背后的租房乱象

与传统旅游住宿不同，越来越多的80、90后旅客热衷于选择更具个性化，更接地气的城市短租“民宿”作为新的歇脚地。然而，这些“民宿”通常选择开设在公交枢纽附近或“网红”景点周围的小区居民楼里，使得“民宿”背后潜藏着严重的“租房乱象”，并由此产生了诸多治安、卫生、消防等问题，加之，法律对其规范与监管相对滞后，甚至存在缺失，这不仅制约了“民宿”产业的健康发展，“租房乱象”亦引起诸多社会问题及法律纠纷。
一、“民宿”的定义与现状
探究“民宿”一词，来自于英国。它是当地人口稀疏的农家为了增加收入而采用B&B（Bed and Breakfast）经营方式的一种家庭式招待。后来便发展为利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。“民宿”相较于传统的饭店旅馆，其价格更加亲民，体验更具个性化。
随着我国旅游业的发展，无论是乡村还是城市，民宿成为越来越多客旅的出行选择，民宿的规模日益壮大，而民宿的形式亦不再局限于 “农家乐”模式，城市短租“民宿”日益逐渐兴起。近年来，特别是在“网红”经济的推动下，“民宿”借助互联网的发展，其数量实现了井喷式的增长。其间，不乏隐蔽在汽车站、火车站等公交枢纽附近或“网红”景点周围的小区居民楼里的“伪民宿”，其背后隐藏的“租房乱象”给出行旅客与所在小区居民均带来诸多安全隐患，甚至产生严重的法律纠纷。
二、租房乱象产生的诸多问题
首先，城市短租“民宿”背后的租房乱象可能产生租赁合同纠纷。城市短租“民宿”的经营者通常并非房东本人，而是由房屋中介公司转租的第二承租人或者再转租的第三承租人。真正的房主对“转租”、“开设民宿”一事并不知情。根据《合同法》的相关规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”和“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，在未经原房主同意的情况下，违反用途使用房屋或擅自转租房屋的，将引起租赁合同纠纷。
其次，城市短租“民宿”背后的租房乱象可能产生物权纠纷。挤身在居民楼里的城市短租“民宿”，将原本的住宅用房非法改为商业用房，且经营者为了追求盈利最大化，常会擅自改变住房结构，将房屋隔断成尽可能多的间数，以致形成“群租”现象，造成小区秩序混乱，影响其他业主的正常生话。根据《物权法》第七十七条之规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”和《物业管理条例》第49条之规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”可见，城市短租“民宿”对住房的正常使用带来诸多弊端，甚至侵犯了小区全体业主的合法权益，容易引发物权纠纷。
再次，城市短租“民宿”背后的租房乱象存在安全隐患问题，甚至滋生刑事犯罪的发生。“民宿”作为新型的旅游住宿，面向不特定大众人群，其登记注册、开设营业、建筑消防等环节均需符合国家强制性规定与更严格的标准。而藏匿在小区居民楼内的城市短租“民宿”打着“民宿”的幌子，既无工商登记手续也未到派出所备案，其经营范围内的消防设施、卫生安全等亦不符合旅游住宿标准，住宿者与周围居民的安全得不到基本保障。此外，提供“民宿”预定服务的网络平台在接受预定时，甚至不需要查验住宿者的个人身份信息。这种无证经营且没有任何约束的“黑短租”不仅会危害房客、小区居民及其他人的利益，还会滋生刑事犯罪，成为不法分子的摇篮。
三、关于构建住房租赁市场管理体系的建议
1.建立健全租赁市场监管体系。针对租赁市场出台配套管理制度，要求住房承租者及时到房屋所在地派出所进行登记备案，小区物管公司亦应协助对小区内的租赁情况进行登记，并就租赁情况及时与房主进行核实，避免违法转租。对非法“住改商”行为，应及时予以披露，并上报相关行政部门进行查处；
2.整顿规范租赁市场网络平台。针对发布租赁信息的网络平台进行整顿清查，对无资质无执照或公众普遍评价差的网络平台，应责令退出经营领域。制定规范网络平台的管理制度，要求平台管理者对平台上发布的租赁信息有审慎审查之义务，防止虚假租赁信息的发布，或将存在安全隐患的房屋进行招租；
3.加强对租赁乱象的执法力度。针对租赁乱象的不同情形，应当落实具体的行政管理部门，坚持执法“责任落户”，避免在查处违法租赁过程中，执法部门相互推诿或“九龙治水”现象发生。
4.完善租赁市场管理联动机制。各部门与行业协会形成联动机制，对“黑短租”、“群租”等现象予以及时披露与惩处，多部门联合对非法租赁现象进行打击，以敦促租赁市场回到健康有序的发展轨道上来。