文章导读
7月22日，贝壳研究院和21世纪产业研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》（以下简称《白皮书》）指出：2018年，是我国租赁行业超速增长的一年。从机构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开长租公寓门店增长率超35%。从我国住房租赁现状来看，我国目前租赁市场规模约1.2万亿元。以婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大为新动力，我国租赁市场将会实现3万亿规模的长足发展。那么在政策利好的大环境下，长租公寓行业是否能像雷军说的那样：站在风口上,顺势而起飞？
政策红利、供给失衡成为两大“风口”
长租公寓市场近两年之所以实现爆发式增长，得益于2017年中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位以及“租购并举”的顶层设计。培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家从供给侧解决城镇居民住房问题，实现“让全体人民住有所居”的重要举措。目前在所有房地产领域当中，住房租赁成为为数不多仍有政策红利的市场。
此外，据《白皮书》指出：截至目前，我国共计13.7亿人口，租赁人口1.68亿，租赁房源面临结构性供给失衡的问题，房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。以北京为例，北京共有租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间，面临着400万间以上的租赁缺口，供不应求仍是主要矛盾。政府通过加大供给计划，解决租赁房源紧缺的问题。
长租公寓资产证券化迎来发行热潮
早期长租公寓行业由于缺乏有效的担保品和作为新兴企业资信评级较差致使融资渠道相对比较狭窄，融资渠道有限、融资成本高，这一直是住房租赁行业发展的最大痛点之一。但随着开发商纷纷试水、政策的不断落地、产业基金进入与银行开闸，目前长租公寓的融资方式逐渐多元化，融资规模也逐渐增长。
今年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，文件进一步明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件及优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先的支持。官方鼓励的住房租赁资产证券化，有望成为住房租赁企业最重要的融资渠道。
近一年以来，我国住房租赁资产证券化取得了长足的进步。据称《白皮书》显示，2017年10月，新派公寓发行了国内首单权益性类REITs，开启了国内租赁市场资产证券化的新时代。今年，碧桂园、越秀地产、世茂地产、阳光城等企业分别发行了住房租赁类REITs，其中，碧桂园发布的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”，融资规模达到了100亿元。“深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划”为储架式分期发行模式，融资规模将为200亿元，首期融资60亿元。透过这些落地产品，我们不仅能清晰地看到国家政策监管层面对住房租赁市场的支持，亦不难发现市场参与人在住房租赁市场发力的决心。
国内长租公寓资产证券化融资模式有哪些？
REITs 模式本质上是房地产证券化的一种形式，将流动性较差的房地产分割为较小的投资单位，降低房地产的投资门槛，是开发商自持物业或产业基金理想的退出方式。美国、日本权益性REITs是主流，新加坡、中国香港主要是信托形式。但国内大陆REITs仍在探索中，不具有真正意义上的REITs，多为属于类REITs。
除REITs外，国内长租公寓资产证券化还有ABS、CMBS以及ABN。《白皮书》介绍，ABS是以项目所属的资产为支撑，以租金收益权为保证的证券化融资方式，目前有魔方公寓和自如发行过该类产品。2016年8月，魔方公寓发布了信托收益权资产支持专项支持计划，融资3.5亿元。2017年8月和2018年3月，自如分两次发布了房租分期信托受益权资产支持专项计划，总共融资25亿元。
国内CMBS大多是将持有物业抵押给专项计划的信托贷款，该信托再以专项计划进行交易所上市发行，区别于包租模式下的租金收益权ABS，CMBS一般为持有机构直接将物业抵押获得专项信托贷款。国内有招商蛇口和景瑞地产两家企业成功发行了该类产品。其中，招商蛇口发行的“招商融创——招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”，是全国首单储架式长租公寓抵押贷款证券化产品，发行总额不超过60亿元，首期发行规模不超过人民币20亿元，期限为18年。
ABN是指非金融企业为实现融资目的，采用结构化方式，通过发行载体发行的，由基础资产所产生的现金流作为收益支持的，按约定以还本付息等方式支付收益的证券化融资工具。目前国内长租公寓ABN仅有招商蛇口作为发起主体的“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据”，注册金额200亿元，计划发行总额不超过60亿元，首期发行规模不超过20亿元。
营利仍然是行业难题
国内住房租赁市场正在起航，万亿级市场亟待开发，但REITs成长却缺乏核心要素。从外部限制看，底层法律制度缺失、金融市场不完善、投资运营团队缺乏、投资者对REITs认识不足等因素都制约着REITs发展。国内REITs困境的背后，是长租公寓行业整体面临的不盈利现状。有数据显示，目前，中国核心城市的住房租金收益率不足3%，跟美国核心城市相比差距甚大，低租金回报率也使持有机构及投资者普遍缺乏热情。
此外，国内REITs的生长环境不佳，具体表现为：国内REITs成长仍面临着五大瓶颈，第一，针对REITs的专门立法和税收优惠政策仍未落实，持有机构面临着高额税收成本和持有机构、投资者双重征税的难题；第二，金融市场不完善，REITs一级市场上市机制和二级市场流通机制尚未建立；第三，REITs的投资管理具有高门槛，不仅需要对外部市场环境的精准判断和策略制定，还需要对内运营的有效掌控；第四，住房租赁市场需求旺盛的一二线城市，房源供不应求，区域位置良好的优质住宅房源更是稀缺，机构持有需要避免与家庭购房需求形成直接的竞争关系；第五，投资者方面，国内投资者特别是个人投资者对REITs风险及收益机制不甚了解，仍需加强学习和培训。
7月22日，贝壳研究院和21世纪产业研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》（以下简称《白皮书》）指出：2018年，是我国租赁行业超速增长的一年。从机构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开长租公寓门店增长率超35%。从我国住房租赁现状来看，我国目前租赁市场规模约1.2万亿元。以婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大为新动力，我国租赁市场将会实现3万亿规模的长足发展。那么在政策利好的大环境下，长租公寓行业是否能像雷军说的那样：站在风口上,顺势而起飞？
政策红利、供给失衡成为两大“风口”
长租公寓市场近两年之所以实现爆发式增长，得益于2017年中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位以及“租购并举”的顶层设计。培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家从供给侧解决城镇居民住房问题，实现“让全体人民住有所居”的重要举措。目前在所有房地产领域当中，住房租赁成为为数不多仍有政策红利的市场。
此外，据《白皮书》指出：截至目前，我国共计13.7亿人口，租赁人口1.68亿，租赁房源面临结构性供给失衡的问题，房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。以北京为例，北京共有租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间，面临着400万间以上的租赁缺口，供不应求仍是主要矛盾。政府通过加大供给计划，解决租赁房源紧缺的问题。
长租公寓资产证券化迎来发行热潮
早期长租公寓行业由于缺乏有效的担保品和作为新兴企业资信评级较差致使融资渠道相对比较狭窄，融资渠道有限、融资成本高，这一直是住房租赁行业发展的最大痛点之一。但随着开发商纷纷试水、政策的不断落地、产业基金进入与银行开闸，目前长租公寓的融资方式逐渐多元化，融资规模也逐渐增长。
今年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，文件进一步明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件及优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先的支持。官方鼓励的住房租赁资产证券化，有望成为住房租赁企业最重要的融资渠道。
近一年以来，我国住房租赁资产证券化取得了长足的进步。据称《白皮书》显示，2017年10月，新派公寓发行了国内首单权益性类REITs，开启了国内租赁市场资产证券化的新时代。今年，碧桂园、越秀地产、世茂地产、阳光城等企业分别发行了住房租赁类REITs，其中，碧桂园发布的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”，融资规模达到了100亿元。“深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划”为储架式分期发行模式，融资规模将为200亿元，首期融资60亿元。透过这些落地产品，我们不仅能清晰地看到国家政策监管层面对住房租赁市场的支持，亦不难发现市场参与人在住房租赁市场发力的决心。
国内长租公寓资产证券化融资模式有哪些？
REITs 模式本质上是房地产证券化的一种形式，将流动性较差的房地产分割为较小的投资单位，降低房地产的投资门槛，是开发商自持物业或产业基金理想的退出方式。美国、日本权益性REITs是主流，新加坡、中国香港主要是信托形式。但国内大陆REITs仍在探索中，不具有真正意义上的REITs，多为属于类REITs。
除REITs外，国内长租公寓资产证券化还有ABS、CMBS以及ABN。《白皮书》介绍，ABS是以项目所属的资产为支撑，以租金收益权为保证的证券化融资方式，目前有魔方公寓和自如发行过该类产品。2016年8月，魔方公寓发布了信托收益权资产支持专项支持计划，融资3.5亿元。2017年8月和2018年3月，自如分两次发布了房租分期信托受益权资产支持专项计划，总共融资25亿元。
国内CMBS大多是将持有物业抵押给专项计划的信托贷款，该信托再以专项计划进行交易所上市发行，区别于包租模式下的租金收益权ABS，CMBS一般为持有机构直接将物业抵押获得专项信托贷款。国内有招商蛇口和景瑞地产两家企业成功发行了该类产品。其中，招商蛇口发行的“招商融创——招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”，是全国首单储架式长租公寓抵押贷款证券化产品，发行总额不超过60亿元，首期发行规模不超过人民币20亿元，期限为18年。
ABN是指非金融企业为实现融资目的，采用结构化方式，通过发行载体发行的，由基础资产所产生的现金流作为收益支持的，按约定以还本付息等方式支付收益的证券化融资工具。目前国内长租公寓ABN仅有招商蛇口作为发起主体的“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据”，注册金额200亿元，计划发行总额不超过60亿元，首期发行规模不超过20亿元。
营利仍然是行业难题
国内住房租赁市场正在起航，万亿级市场亟待开发，但REITs成长却缺乏核心要素。从外部限制看，底层法律制度缺失、金融市场不完善、投资运营团队缺乏、投资者对REITs认识不足等因素都制约着REITs发展。国内REITs困境的背后，是长租公寓行业整体面临的不盈利现状。有数据显示，目前，中国核心城市的住房租金收益率不足3%，跟美国核心城市相比差距甚大，低租金回报率也使持有机构及投资者普遍缺乏热情。
此外，国内REITs的生长环境不佳，具体表现为：国内REITs成长仍面临着五大瓶颈，第一，针对REITs的专门立法和税收优惠政策仍未落实，持有机构面临着高额税收成本和持有机构、投资者双重征税的难题；第二，金融市场不完善，REITs一级市场上市机制和二级市场流通机制尚未建立；第三，REITs的投资管理具有高门槛，不仅需要对外部市场环境的精准判断和策略制定，还需要对内运营的有效掌控；第四，住房租赁市场需求旺盛的一二线城市，房源供不应求，区域位置良好的优质住宅房源更是稀缺，机构持有需要避免与家庭购房需求形成直接的竞争关系；第五，投资者方面，国内投资者特别是个人投资者对REITs风险及收益机制不甚了解，仍需加强学习和培训。