物业服务差，业主能否不交物业费？

“物业服务差，我能不能不交费？”这可能是很多律师被亲朋好友咨询最多的问题之一。当询问怎么差时，会发现这个“差”包含着对小区卫生、绿化、房屋质量、停车等各种问题的吐槽，还真不是简单的“不交物业费”就可以一概处理的。本文对物业服务过程中的一些常见问题进行分析和解答，供物业企业和广大业主参考使用！
一 交纳物业费的常见误区
1、未居住使用应否交纳物业费？
答：是。
《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
2、未签订《物业服务合同》应否交纳物业费？
答：是。
《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。即使业主未与物业公司签订物业服务合同，但只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款，且物业公司已实际为业主提供了各项物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司交费。
3、出租房屋时约定承租人交物业费，业主应否承担连带责任？
答：是。
《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
4、因房屋质量问题未交房，业主应否交纳物业费？
答：否，应由开发商交纳。
业主购房并签订《房屋买卖合同》时，合同中会明确具体的交房日期，房屋存在质量问题而延期交房属开发商违约，应由其承担在此期间给业主造成的损失，包括物业费。
二 什么时候可以拒绝交纳物业费？
在物业公司违法或违约损害业主利益，或者履行合同有重大瑕疵的，可以拒绝交纳物业费，具体情形包括：
1、物业公司无资质或无物价管理部门各项审批文件
物业公司无物业服务资质属于违规运营，或物业公司针对物业费的定价没有经过物价管理部门的审批，此时可以拒绝交纳物业费。
2、物业公司擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准
业主签订《物业服务合同》时，合同中通常会明确物业服务的项目和相关收费标准，若后期物业公司未经业主大会同意，擅自提高物业费收费标准，或者擅自增加物业服务项目，那么业主可以拒绝交纳提高和增加的部分。
3、履行合同有重大瑕疵
若物业服务合同约定不得占用、出租小区公共绿地、空间等，物业公司违反此项约定的，业主可以要求物业公司减收或免收物业费，还可以召开业主大会，更换物业公司。
三 物业服务不到位时，业主如何维权
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
如果业主认为物业服务企业违约，造成其损害的，或物业公司怠于履行物业管理职责的，可以向法院提起诉讼或者在物业公司起诉业主交纳物业费时提起反诉，而不应以消极地方式拒绝交纳物业费，以免承担相应的违约责任。
综上，物业公司的义务是提供服务，业主的义务是交纳物业费，若业主认为物业公司服务不到位或有瑕疵，可通过向业主委员会、相关行政管理部门反映甚或向法院起诉等方式合理、合法地解决，拒绝交纳物业费并不能从根本解决问题。作为物业公司，更应该树立服务意识、诚信履约、不断提高专业技能。无论业主还是物业公司，均应在法律法规制度的框架下履行自身的权利和义务，构建和谐、文明、友善的社区文化。