无证售房何时了，维权知多少？

无证售房 违约责任 举证证明
“商品房预售制度在一定程度上缓解了开发商的资金周转难题，但同时也给买房人带来了巨大的资金风险。为了保护买房人利益，法律规定开发商进行商品房预售必须取得预售许可证。现实中，无证售房乱象仍屡见报端，不久前某开发商竟举报自己无证销售更是引起舆论一片哗然。作为无证售房的最大受害者，买房人应当如何维护自己的合法权益？”
01 开发商无证售房，买房人可以选择退房吗？
这一定是买房人最关心的问题。买房人能否退房，取决于法院对商品房买卖合同（实践中无证售房多发生在认购协议签订阶段）效力如何进行认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
不同开发商之间资金实力存在很大差距。部分小开发商资金短缺，为了快速回笼资金不惜违法进行无证销售，项目在买房人起诉至法院后也未能取得预售证。由于无证销售行为违反了法律、行政法规强制性规定，买房人完全可以请求法院认定认购协议无效。这种情况的相关案例不胜枚举，此处不再赘述。
另一种情况，虽然在签订认购协议时开发商尚未取得预售证，但是在买房人起诉前或者诉讼中取得了预售证。例如（2015）呼民一终字第00923号案件，二审法院就是基于新的证据和事实对原审法院关于合同效力的认定予以改判，认定合同有效。考虑到预售证的办理进度并非完全由开发商控制，在此过程中确实会出现一些对开发商而言不可控的客观因素。只要不影响认购协议目的实现，秉持维护交易稳定的原则，法院通常会对认购协议的效力进行追认。
02 退房后，买房人可以要求开发商赔偿损失吗？
要回答这个问题，首先来看《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十七条的规定，“合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”意思是说，如果认购协议设有争议解决的条款，那么法院应当尊重开发商与买房人之间约定的效力，将该约定作为处理双方之间争议的依据，无论是开发商还是买房人都不能随意反悔而对争议解决条款进行变更。在（2014）二中民终字第03331号案件中，买房人在签订《房屋转让合同》时已经承诺不以任何瑕疵为由要求开发商给予任何赔偿或补偿，后来反悔并要求开发商赔偿房屋差价损失及按已付房款一倍支付赔偿金，法院不予支持。这就是争议解决条款在认购协议中独立价值的体现。
开发商在商品房交易过程中占据强势地位，很多认购协议中违约责任的约定对买房人是极为不利的，有些根本就没有约定违约责任。对此，应当进一步根据合同法第五十八条“因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。与此同时，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定处理。
03 商品房买卖中惩罚性赔偿是怎么回事？适用条件是什么？
为了进一步解决实践中如何处理无证售房导致认购协议无效后的赔偿损失问题，解释第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”这就是商品房买卖中的惩罚性赔偿制度。
然而，是不是有了法律明确规定，买房人就能够顺理成章拿到一倍赔偿款呢？我们来看一个案例：
在（2015）陕民二申字第00302号案件中，买房人甲某主张在其与开发商A公司签订商品房买卖合同过程中，向A公司询问了商品房预售许可证的相关情况，A公司存在虚假陈述。法院认为根据民事诉讼“谁主张，谁举证”原则，甲某应就A公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明的事实负有举证责任。由于甲某不能举证证明，应当承担举证不能的不利后果。甲某主张A公司在与其签订商品房买卖合同过程中一直未告知房屋未取得商品房预售许可证的事实，该行为属于故意隐瞒。对此法院认为，相较普通商品，在商品房买卖过程中，买受人应当尽到更为审慎的义务，而甲某未能向法庭举证其在购买商品房过程中尽到了合理审慎的审查注意义务，即向A公司询问商品房预售许可证相关情况的事实。同时，A公司虽无充分证据证明其已向甲某告知尚未取得商品房预售许可证明的事实，但一直积极办理商品房预售许可证，可以佐证A公司并无故意隐瞒的恶意，故对甲某主张双倍赔偿的请求不予支持。
从该案可以得出一个结论，那就是开发商与买房人签订认购协议时，对于未取得商品房预售许可证、开发商是否存在故意隐瞒的主观恶意的举证证明责任，法院采取了较高的证明标准。对广大买房人而言，难免让人感叹“理想很丰满，现实很骨感”。
04 后记
商品房预售制度的历史使命尚未完成，房地产市场仍然充满着不确定性。在此提醒大家，购买预售商品房，签订认购协议前一定要查看开发商的商品房预售许可证。若无法确定预售证的真伪，一定要向当地房屋管理部门进行核实，必要时应及时寻求专业法律帮助，把风险控制在前端。毕竟，即使有法律的白纸黑字，也无法避免诸如开发商举报自己无证销售的荒诞不经。
附：相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第五十七条 合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。