您应当知道的“业主权利”

随着我国商品房市场的不断发展，开发商与消费者、开发商与物业公司、业主与物业公司之间的各种纠纷也层出不穷。如何运用法律武器来保护自己作为业主的合法权益，成为现如今越来越多的商品房所有者关心的话题。这期英合说法，我们就为广大厦门业主解答几点日常生活中最经常涉及到的业主权利。
一、业主在物业管理活动中享有哪些权利？
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
二、何时才能召开业主大会会议？表决事项又如何获得通过？
业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。20%以上的业主提议的、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的、业主大会议事规则或者业主公约规定的情形的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主大会会议表决采用记名投票的方式。专有部分建筑面积一平方米为一个投票权。召开业主大会会议，与会业主人数应当超过全体业主人数半数，且与会业主所持有的投票权应当超过本小区投票权半数，业主大会会议方为有效。
业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业公司，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经全体业主投票权2/3以上通过。表决事项不足法定票数的，业主大会可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主，要求其在规定期限内作出决定并书面回复。期满未书面回复的，视为同意多数业主表决意见。
三、业主委员会成员不作为，业主如何罢免其成员资格？
经业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并在物业管理区域内公告。
四、业主认为业主大会的决议侵犯其合法权益时怎么办？
根据物权法及其司法解释之有关规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以在知道或应当知道之日起一年内请求人民法院予以撤销。当然，若业主大会或者业主委员会的决定与物业管理有关，且该决定是在符合法定程序的情况下作出的，那么该决定就对小区所有业主具有约束力，单个业主以未参加业主大会会议为由提出的异议也不会得到法院的支持。
五、业主能否以物业服务不到位为由拒交物业服务费？
一般情况下，单个业主无权以物业服务不到位为由，拒交物业费。物业服务不到位，业主可以成立业委会加强对物业服务的监督，要求物业企业限期整改，如物业企业整改后，服务仍不能达到合同约定的服务标准的，业委会可以召开业主大会解聘物业企业。同样，物业公司不可以停水停电的方式向业主催收物业服务费。因为用电用水是居民应当享受的基本生活权利，而非基于物业管理合同产生的合同内容。物业公司只是受水电部门委托代收水电费，没有权力随意停止供水供电。业主对于物业公司的行为可以向供水、供电企业和小区所在行政区的建设局举报。
六、业主在保质期内发现房屋质量问题应如何处理？
业主在保质期内发现房屋存在质量问题，应当及时向开发商提出维修要求。如开发商委托物业公司维修的，应要求物业公司出具开发商授权或委托维修的证明。若开发商或开发商委托的物业公司在质保期内未完成维修义务，业主有权要求开发商继续履行维修义务。若开发商在合理时间内拒绝履行维修义务，或者在紧急情况下为避免更大损失，业主可以自行维修，并保留好相关票据，要求开发商承担相关费用。如果开发商拒不承担，业主可以通过诉讼方式向开发商索赔。