撤销抵押登记，一场权利的游戏

随着房产价格的不断攀升，房产所具有的增值保值性越来越被市场认可，在传统不良资产业务中，有房产作为抵押物的不良债权也更多地得到处置机构的青睐。然而，有抵押权就可以高枕无忧了吗？看似可靠的抵押登记真的能无往不利吗？且看抵押人如何上屋抽梯：
案情摘要
1.2010年4月1日，君临城公司向布拉佛斯银行申请流动资金贷款，自然人乔佛里及其妻子小玫瑰以名下红堡花园房产作为抵押物，为君临城公司2010年至2012年期间的贷款提供了最高金额为8000万元的最高额抵押担保。
2.合同签订后，君临城公司法定代表人瑟曦与银行工作人员及乔佛里共同前往房管局办理了房屋抵押登记。
3.2010年至2012年期间，银行先后为君临城公司发放3笔贷款，共计5000万元。
4.2013年2月，因君临城公司到期后无法清偿，银行将该等债权转让给了布拉佛斯资产管理公司。
5.2014年4月，抵押人乔佛里及其妻子小玫瑰以房管局为被告，以其对抵押登记不知情为由，向人民法院起诉撤销抵押登记。
6.房管局提交了抵押人的身份证复印件、房屋所有权证书等相关资料，但无书面登记申请书，房管局辩称抵押人系口头申请。
7.最终，法院以房管局未能提供书面登记申请、及不能证明办理抵押登记时各方当事人均在场为由，认定其未尽到审查义务，判决撤销抵押登记。
8.嗣后，资产管理公司以乔佛里及其妻子小玫瑰为被告，以抵押登记被撤销但抵押合同仍有效为由，向人民法院起诉要求在抵押物价值范围内承担违约责任，未得到人民法院支持。
法律分析
文至此处，不知是否有抵押权人心中一紧，担忧是否如此风险也暗暗潜藏在自己所持有的债权中。的确，因他项权利证书一叶障目、不见其背后权利瑕疵的情况并不鲜见。
事实上，此次事件当中，涉及两个需要重点关注的问题。
一什么情形将导致抵押登记被撤销
防范未然，避免自己手中的他项权证沦为废纸一张，则需要洞悉抵押登记被撤销的种种情形，笔者结合前述案情及司法实践，列举一二。
1.申请主体不全
《不动产登记暂行条例》第十四条规定，设定抵押登记时应当由当事人双方共同申请。因此，如若一方当事人或其代理人未到场（往往是抵押人，如案例中未到场的小玫瑰），则该次抵押登记的具体行政行为可能被认定为违法，甚至被撤销。
2.申请材料瑕疵
（1）申请材料缺失
根据《不动产登记暂行条例》第十六条、第十七条，不动产登记机构对申请人提交的资料应当是做形式审查而非实质审查（“申请材料齐全、符合法定形式”）；但结合该条例第十八条、第十九条，在一定情形下，登记机构还要对材料进行查验、对现场进行查看，可见，在登记生效主义之下，不动产登记机构的审查义务相较于其他行政机关的形式审查要更为审慎和严格。假使不动产登记机构在受理申请时，未充分尽到审慎的审查义务（如案件中缺少的书面登记申请书），则也可能面临抵押登记被撤销的风险。
（2）申请材料造假
与前述（1）不同，申请材料的缺失，责任或主要在于不动产登记机构，但申请材料的造假则往往是申请人所为。申请人向登记机构隐瞒真实情况、提供虚假材料，从而获得抵押登记，登记机构虽尽到审查义务，但仍无法甄别材料造假，该等情形同样可能被认定为登记违法并应被撤销。
3.权利基础变动
抵押权作为物权并不依附于所有权而存在，但其在申请设立之时，则需依据所有权而合法创设。司法实践中，存在部分案件因不动产所有权存在瑕疵，所有权登记被撤销，从而导致抵押登记亦被撤销的连锁反应。
一权利人是否可以善意取得抵押权
申请主体、申请材料、权利基础，稍有不慎，债权可能真的变“不良”。往之不谏，面对存在瑕疵的抵押权能否再挽留一下呢？幸运地是，具体行政行为被作以否定性评价并不意味着其必须撤销，神兵法器“善意取得”或可一试。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款赋予了当事人善意取得所有权的权利，同时第三款也明确了当事人善意取得其他物权也同样适用。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条则通过负面评价的形式明确了善意取得中受让人善意和非善意的认定。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定，行政行为依法应当撤销,但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的，人民法院判决确认违法,但不撤销行政行为。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。
因此，如果抵押权人能够证明自己系善意取得，则根据上述规定，人民法院应判决确认抵押登记的行政行为违法，但不撤销抵押登记。
律师建议
诚然，善意取得这一回天之力可能让不少抵押权人长舒一口气，觉得有惊无险，但事实上银行及资产管理公司作为专业机构，能否被认定为“善意”，却往往不尽如人意。因此，贷款前和贷款时的风控、收购前的尽调就显得尤为重要。除了相应的权属证书，对申请时的影像资料记录、登记机构留存的申请文件、所有权人和抵押人的权利基础及真实意思表示等等，都应当慎之又慎地核查，以免拥有抵押权的优先债权沦为普通债权。