让与担保的认定条件及法律后果

引言
让与担保，是指债务人（或第三人）与债权人约定将某财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的非典型担保方式，具有融资灵活，交易成本较低等优势，故让与担保一直在担保实践中扮演重要角色。下面小师妹带大家分享高庭所朱卓烜（实习）律师对司法实践中让与担保认定条件及法律后果的分析。
基本案情
A公司向B借款800万元。出于保障债务得到清偿的目的，B与A公司就C房屋签订《房屋转让协议》一份，约定将C房屋转移至B名下，若A公司到期清偿债务，B需将该房屋返还，如A公司不履行到期债务，该房屋归B所有。双方就C房屋办理了不动产产权变更登记。上述借款到期后，A公司未能偿还借款，B起诉主张涉案房屋的所有权。
争议问题
1、《房屋转让协议》的法律性质？
2、B的诉讼请求能否得到法院支持？
法律分析
1、A公司与B签订《房屋转让协议》的真实目的并非进行房屋交易，而是为B的债权之实现提供担保，因此该协议名为买卖合同，实为让与担保合同，属于《中华人民共和国民法典》第三百八十八条 规定的“其他具有担保功能的合同”。
2、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条第二款“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力”的规定，上述《房屋转让协议》中“如A公司不履行到期债务，该房屋归B所有”的约定无效，但A公司有关提供担保的意思表示仍合法有效。也就是说，B请求对C房屋享有所有权的诉请依法得不到支持，但由于双方已经完成C房屋的权利变动公示，B有权请求参照民法典关于担保物权的规定对C房屋折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款享有优先受偿权。
提醒与建议
让与担保欲发生担保物权的法律效力，应当具备以下两个条件：
①双方当事人有提供物作为债权担保的意思表示；
②双方当事人已经就提供的标的物完成财产权利变动的公示。
若双方当事人仅达成担保合意并未就该标的物完成财产权利变动的公示，则债权人只能请求将标的物折价或拍卖、变卖所得价款用于偿还自身债权，对该标的物折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款无优先受偿权。