买二手房遇到无权代理，个中责任谁来承担？

引 言
无权代理行为在民事活动中十分常见，尤其是二手房买卖中，买受人往往基于诚实信用的原则在未取得房屋所有权人的书面授权下与代理人签约，事后所有权人拒绝追认，买受人要求代理人和所有权人共同承担责任。这种情况下，个中责任应当由谁来承担呢？
案情简介
李先生看中一套售价800万元的二手房，于是约上家洽谈。房屋产权人马女士的表妹小唐表示受马女士委托出售该房屋，并出示了房产证和房屋钥匙。经过磋商，小唐与李先生签订房屋买卖合同，在落款处签署“唐某某代马某某”的字样。当日，小唐收取了定金10万元，还向李先生出具《承诺书》：保证已取得所有权人的口头授权，马女士将追认买卖合同的效力，否则将承担双倍返还定金、支付违约金的责任。次日，小唐致电马女士，谁知马女士拒绝出售房屋。小唐随即通知李先生，合同无法履行，要求李先生提供银行账户以便退回定金。李先生当场予以拒绝。之后李先生诉至法院，要求解除房屋买卖合同，并根据诉讼中房屋的评估价与合同成交价之间的差额，要求马女士和小唐共同支付违约金100万元，并返还定金10万元。最终法院判定小唐承担相当于出卖人拒绝履行合同所应承担的双倍返还定金的责任，马女士不用承担责任。
律师解读
一、无权代理和无权处分的联系和区别
无权代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义实施的行为；无权处分是指行为人没有处分权却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。行为人以自己的名义还是以他人的名义实施民事法律行为是判断无权处分和无权代理的重要标志之一。本案中小唐在磋商、签约过程中，始终以马女士代理人的身份出现，小唐的行为并不符合无权处分的法律特征。
二、无权代理和无权处分的合同效力
根据《民法典》第171条相关规定，无权代理的合同，其效力是待定的，关键在于是否经被代理人追认。经过被代理人追认的，合同对被代理人产生效力，被代理人拒绝追认或不追认的，则不对被代理人产生效力；而根据《民法典》第597条第一款规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”可见无权处分不直接影响合同的效力，并不导致合同无效，对于因无权处分导致所有权不能转移的情形，买受人可以继续追究无权处分人的违约责任。本案中，小唐的无权代理行为被马女士拒绝追认，因此小唐与朱先生签订的合同对马女士不产生法律效力。
三、无权代理和无权处分的法律后果
（一）无权代理的法律后果主要有以下三个方面：
1、构成表见代理。表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。此种情形下，相对人对无权代理善意不知情，相对人有理由相信其有代理权，该代理行为有效。
2、不构成表见代理，但被代理人追认。这种情况下合同有效，被代理人和相对人有义务完成合同对各自的约定。有一点需要注意，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。
3、不构成表见代理，被代理人不追认。这种情况下，合同对被代理人没有约束，善意相对人有权请求无权代理人履行债务或者就损害进行赔偿。
本案属于第三种情况，被代理人仅仅是口头委托且未出具书面的授权委托书，而李先生在签约时明知小唐未取得马女士的书面授权，存在主观过错，故不能认定李先生的行为具备了表见代理的外观特征，因此不构成表见代理。
（二）无权处分的法律后果
无权处分的法律后果主要有两个方面。一般情况下，所有权人可以追回所有物；另一个后果是，相对人善意取得，在这种情况下，原所有权人丧失对物的所有权和所有权追回权，只能就造成的损害向无权处分人主张赔偿。
律师建议
1、购房人在购买房屋前应仔细查看拟购买房屋的房产证原件，了解房屋的实际产权情况。若在签约时产权人无法到场签署《房屋买卖合同》，购房人应当要求代理人出具《授权委托书》，确保代理人具备相应的代理权限。
2、若代理人无法提供《授权委托书》，也无法证明自己有相应的代理权限的，购房人切勿将购房款直接支付给代理人，以避免遭受诈骗。
3、在合同签订后，购房人可通过以下方式降低相关风险：
①通过书面方式催促产权人对《房屋买卖合同》进行追认或及时让产权人在合同上补签名；
②通过让产权人签收购房款、协助办理按揭贷款、房屋过户手续等方式，证明产权人以实际行动追认合同；
③与代理人约定，若代理人不具备相应的代理权限或产权人拒绝按照已签订合同的约定出售房产的，由代理人按照合同约定承担违约责任。