交易过程中房屋被查封，购房者该如何救济？

引言
全款购买房屋后，卖售人另案涉诉导致房屋被法院查封，无法办理过户手续，买受人如何进行救济？
案情简介
2017年下半年，小赵与小李签订《二手房交易合同》。合同约定，小赵购买小李名下某房产，付款方式为一次性付款，合同签订后小赵支付了部分定金。
不久后，小赵又向小李转款，购房款全部付清。之后，小李将房产证原件和钥匙等交付给小赵，小赵对房屋进行装修入住，但尚未完成房屋过户。后因小李与小周因合同产生纠纷，小周于2020年提出财产保全申请，法院依法对该房产进行了查封。
为此，小赵向法院提出案外人执行异议之诉，请求法院不得执行该房产，并确认房产归自己所有。
法院经审理认为
本案中，《二手房交易合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。鉴于小赵在法院执行前已经签订合法有效的买卖合同并合法占有该不动产，已经支付全部价款，且并非基于自身原因未办理过户登记，其在房屋买卖过程中系善意且无过失，该权利足以排除法院的强制执行。故小赵的诉请应予以支持，应依法确认诉争房产所有权由小赵享有。
律师解读
卖售人与买受人签订房屋买卖合同后，房屋被法院查封的，房屋买卖合同虽然仍属有效，但房屋处于司法查封状态，构成法律上的“履行不能”，为了保障买受人的合法权益，维护正常的房屋市场交易秩序，律师建议买受人可以选择以下几种途径依法进行救济：
1、提起案外人执行异议之诉。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人需以案外人的身份提出执行异议，且需满足以下几个条件：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。
2、诉请解除房屋买卖合同，要求出卖人退还购房款并承担违约责任。
如果查封发生在双方签订合同后，则房屋买卖合同有效，但合同不能继续履行，因为查封限制了转让。为避免损失扩大，买受人可以“无法履行”为由，依法要求解除《房屋买卖合同》，出卖人将退还购房款并承担违约责任。
3、及时沟通协商，解除查封。
如果买受人要求继续履行合同并取得房屋所有权的，应当及时与法院、出卖人和债权人进行有效沟通和协商，一方面可以督促出卖人及时向债权人履行债务，清偿债务后，债权人将向法院申请解封；另一方面，出卖人或买受人自己提供其他担保财产，以申请解除对房屋的扣押。如果担保由买方自己提供，则可以向卖方追偿。
本案中，买受人小赵选择了第一种救济途径，即向法院提起了案外人执行异议之诉以排除涉案房屋的查封和执行。法院通过审核，双方签订合法有效的合同，小赵合法占有案涉房屋且已支付全部房款等相关事实后，认定小赵可排除法院对房屋的执行。
律师建议
如果在交易过程中发现房屋被查封了，建议购房者：
1. 向房管局、查封机关核实房屋被查封的基本情况，包括查封原因、查封金额、查封法院等；
2. 如果未支付全部购房款，拒绝支付剩余购房款；
3. 询问卖售方房屋是否能够解除查封，切不可用自己首付款帮助卖售方解封房屋，防止损失进一步扩大；
4. 如果无法解除查封致使合同无法履行，可以通过法律途径维护自己的合法权益。