“大聪明”虚构租赁权 执行法官识破促履行

法院处置被执行人财产中，如果拍卖的房产存在抵押权、租赁权等负担，势必造成成交价格大幅下降、甚至流拍。
一些被执行人为了规避法院的执行，和第三人串通虚构租赁权，妄图阻碍执行、干扰执行，让买受人“望而却步”。
近日，在2起执行案件中，被执行人虚构租赁权，经过伊宁垦区人民法院执行法官释法明理＋善意文明执行，案件得以顺利执结。
案件一：租期20年且租金很低？合同内容反常！
申请人某担保公司与被执行人某机械公司追偿权纠纷一案中，伊宁垦区人民法院对某机械公司厂房和土地使用权进行现场勘查后，张贴了查封公告，在不动产登记中心实施了查封登记。
执行中，第三人某石材公司向法院申报租赁权，提出“买卖不破租赁”，要求带租拍卖，向承办人闵晓虎提交了两份租赁合同（复印件），分别为厂房承租合同、土地租赁合同。
两份租赁合同中土地租赁合同在先，约定机械公司将土地使用权租赁给案外人毛某，租赁期限20年，租金交付方式为毛某在该土地上出资建厂房，由毛某使用20年后，厂房所有权归机械公司。厂房承租合同则约定，毛某所在的公司将厂房又租赁给了第三人石材公司，租赁期限至2028年，租赁费为1.2万元/年。
承办人闵晓虎在对合同初步审查后，感觉这两份合同内容反常：
土地租赁合同出租的是土地使用权，且以建房来抵租金，并不符合典型房屋租赁合同的要件，不应当适用“买卖不破租赁”规则。
厂房承租合同租赁期限较长，且租金很低，明显不符合市场交易常理。
如按照上述权利负担内容“带租拍卖”，势必造成成交价格大幅下降、甚至流拍，而这正是被执行人、第三人希望的结果。
闵晓虎联系到了第一份土地租赁合同的承租人毛某，开门见山释明如提供虚假陈述、虚假材料及恶意阻碍执行的相应法律后果，毛某在法律威慑力下，表示没有签订过这份合同，合同上的签名也不是他所签。此时承办人内心确信了先前的判断。
而后，承办人又约第三人石材公司负责人前来法院，展示承办人与毛某的聊天记录，同时告知经过执行局初步审查，对其提出的租赁权不予认定，决定“无租拍卖”。
如果有异议，可以提出执行异议，但同时释明如果法院查明其滥用相关权利，恶意阻碍执行的相关法律后果。
第三人石材公司迫于压力，对本案的拍卖执行工作未再提出异议，反而参加了此次拍卖。最终在竞买过程中胜出，成为了本案的买受人，法院已顺利协助其办理了过户手续。
案件二：7年前合同颜色如新? 此事必有蹊跷。
申请人某银行与被执行人沈某金融借款合同纠纷一案。法院对位于伊宁市西环路某商铺在现场评估、勘查过程中，沈某提出该商铺已经出租。
承办人闵晓虎电话告知承租人如存在真实的租赁权，应当提交租赁合同、交纳租赁费凭证等材料申报权利。
郑某向法院提交了租赁合同一份，看到租赁合同时，承办人心里初步判断该份租赁合同为虚假合同：
该租赁合同签订日为2016年4月10日，合同纸张很新，且签字墨迹和按手印的印泥颜色比较鲜艳，看起来根本不像是已经签订了7年的合同。
该商铺地处繁华商业地段，面积159平方米，但房租仅为1万元每年，双方签订租赁期限为15年，这种租金很低、期限过长的约定明显不符合市场交易常理。
承办人要求郑某提交租赁费支付凭证。但郑某对此表述不清，陈述前后矛盾。
据此，承办人十分确定该租赁合同为当事人恶意虚构，意在阻碍法院执行工作。
承办人告之郑某，对其租赁权不予认定，涉案房屋决定“不带租拍卖”，如有异议，可以依法提出执行异议。
同时释明如果法院最终查明其滥用相关执行异议权利，恶意阻碍执行的，法院将依法采取罚款、拘留措施。
最终，郑某对本案的拍卖执行工作没有提出异议。现涉案商铺已经拍卖成交。
法官说法：虚构租赁合同阻碍执行，罚款、拘留，可能被判刑。
被执行人与案外人、利害关系人与案外人恶意串通，虚构租赁合同，意图阻碍法院执行，其实质是通过虚假诉讼达到非法目的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条和一百一十五条的规定，对参与虚构租赁合同阻碍执行的相关人员，
法院根据情节轻重，依法予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。