《民法典》之居住权制度及应用场景

案例分析
张爷爷和王奶奶晚年黄昏恋，后重组结为夫妻，张爷爷名下有一套住宅房屋，张爷爷立下遗嘱：该房屋由自己的女儿继承，王奶奶也同意他的做法。可是张爷爷不放心，王奶奶没有房屋，要是张爷爷先去世了，女儿不让王奶奶住在房子里，这个现在悉心照顾自己的老伴岂不是要无家可归？
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根据我国《民法典》第十四章“居住权”之相关规定， 张爷爷可以以遗嘱的方式为王奶奶设立居住权，那么即使张爷爷先于王奶奶去世，王奶奶仍可以享有房屋的居住权，张爷爷的女儿也可以继承取得房屋所有权，双方都有法律保障。
【民法典之“居住权”】
我们知道，住房是关系到民生根本的大事，现行法律只承认房屋所有权以及租赁权两种房屋的利用形式，难以完全满足社会多样化需求。
此次物权编新设了“居住权”的规定，是指以居住为目的，对他人的住房及其附属设施享有的占有、使用的权利。居住权的设立灵活的满足了当事人对于所有权和居住权相分离的利用形式，有利于最大限度的发挥房屋的效用。
【居住权的特征】
第一，居住权的设立必须采用书面形式订立。既可以通过合同形式也可以通过遗嘱方式设立。
【法律依据：《民法典》第三百六十七条设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。】
第二，居住权的设立采取登记发生主义。即设立居住权，必须到房屋主管登记部门进行登记，方可生效。
【法律依据：《民法典》第三百六十八条居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。】
第三，居住权的用益物权人不得转让、继承该居住权，已经设立居住权的房屋不得出租。
【法律依据：《民法典》第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。】
第四，居住权消灭的时间是期限届满或居住权人死亡。
【法律依据：《民法典》第三百七十条居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。】
居住权经过上述合法程序设立后，享有居住权的弱势群体可即有了基本的居住保障，真正实现“住有所居”的理念，更好的发挥了住房的经济功能和效用。
【居住权的应用场景】
◆案例一
郑爷爷为了孙子上学，将自住的学区房过户给儿子小郑，从办理完所有权登记就开始担心，等到孙子上完学，儿子把房子卖了，年迈的自己和老伴可就无家可归了。
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郑爷爷可以和儿子小郑签订《居住权合同》，并进行登记，那么无论将来小郑如何处理房屋，郑爷爷和老伴都对该房屋享有受法律保护的居住权，仍可以在这个房子里安享晚年。
◆案例二
夫妻双方要离婚，双方约定，“婚内共有房屋归男方所有，男方给女方一笔补偿，但在女方取得新的居所前，需要继续居住在该房屋内”。一方面，男方怕女方有了房子也迟迟不肯搬离，另一方面，女方又怕男方把房子卖掉，自己一时没有居所。
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女方和男方可以签订《居住权合同》写明居住期限，并进行登记，那么，期限届满，女方不可继续居住，而居住期间内，男方可以处分房屋，但是女方的居住权利不受影响。
◆案例三
钱老先生退休了，想周游世界，需要一笔不小的资金，可是自己的积蓄不足以承担花费，家里最值钱的就是自己的房子了，可是卖了房子，自己和老伴住在哪儿呢？
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钱老先生可以选择“以房养老”，即将房屋出售给目前不需要居住该房屋的买方，提前将房屋变现，并签订《居住权合同》设定居住权，那么钱老先生既获得了旅行资金，也能在旅行归来继续在自己的房子里居住，去世以后房子归买主所有。
【律师提示】
由于《民法典》于2021年1月1日开始实施，居住权如何登记如何具体尚未明确，等待登记部门出台相关规定进行明晰。