父母只为子女购买不动产支付部分出资的处理规则

本文将重点分析父母只为子女购买不动产支付部分出资时的处理规则，这是个很容易混淆的概念，在说清楚这个问题之前不得不说一下有关于这个问题的相关民法规范，目前主要是《民法典婚姻家庭编司法解释一》的第29条的规定，该规定是对婚前和婚后父母为双方购置房屋的出资性质和归属的认定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照《民法典》第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理，即，夫妻在婚姻关系存续期间所得的继承或者受赠的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有，但是本法第一千零六十三条第三项（遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产）规定的除外。但民法典这一司法解释的出台又涉及到之前的两个重要的司法解释的相关规定，即《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第七条。本文在梳理上述规定变迁的基础上，结合现行司法解释，总结出关于父母只为子女购买不动产支付部分出资的处理规则：
一、从尊重当事人意思自治出发，新司法解释对旧解释二第二款作出了修订；
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十二规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
需要强调的是，这里的“出资”实际上是明确了父母出资的性质，并未涉及双方购置房屋的产权归属问题，因此可以理解为婚后父母出资为子女购房，其赠与的是出资本身而非房屋。这在前文中有所叙述（见海坛特哥如舟析讼专栏11月1日文章-深聊父母出资认定为“借贷”的裁判规则）
但随着社会经济发展，《婚姻法解释二》二十二条规定也逐渐暴露出一些局限，主要体现在：第一，现实中较少出现“父母明确赠与一方”的情形；第二，真正到认定“父母明确表示赠与一方”的问题时存在困难；第三，当出现婚姻周期短即面临解体的情形时，而买房时未明确表示赠与一方子女，此时认定是对双方的赠与实难获得大众认同。至此，迫切需要出台新的规定来对上述情形作进一步的规范。
因此，《民法典婚姻家庭编司法解释一》保留了《婚姻法解释二》第一款的规定，并将第二款中“该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表明赠与一方的除外”修改为“依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照《民法典》第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理”。最高人民法院在修订的过程中的理由是：现实生活中还存在子女结婚后，父母为双方购置房屋出资时对该出资的性质作出特别约定的情形。从尊重当事人意思自治出发，对该约定应予以尊重。只有在没有约定或约定不明确的情形下，才可以将其认定为婚内受赠的财产，归夫妻共同所有。
二、新司法解释删去旧解释三第七条的原因分析；
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》是2011年最高人民法院发布的司法解释，第七条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。根据最高人民法院理解与适用中指出《婚姻法解释三》第七条着重针对的是婚后父母出全款帮助子女买房，且登记在子女名下的情形。2013年第4辑《民事法律文件解读》中吴晓芳法官一篇题为“婚后一方父母部分出资给子女购房的认定问题”的文章中也对该条做如下解读：《婚姻法解释三》第七条仅限于婚后父母为子女全款出资购买不动产的情形，因此，第七条应仅止步于全款出资。对于原本不在第七条适用范围的部分出资，则应当回到《解释二》第22条的一般规则，据此判断赠与行为的性质；而不应该再去类推适用第七条，《解释三》第七条仅适用于婚后父母为子女购房全款出资的情形。
而《民法典婚姻家庭编司法解释一》在清理中删除了《解释三》第七条，主要是出于上面的考虑，即第七条只针对全款出资，在实际适用时容易引起混淆。同时，根据民法典第一千零六十二条第一款第（四）项和第一千零六十三条第（三）项规定，夫妻在婚姻关系存续期间继承或受赠的财产原则上为夫妻共同所有，除非遗嘱或者赠与合同中确定财产只归一方。也即，在我国法定夫妻财产制为婚后所得共同制的前提下，夫妻一方婚后所得的财产原则上均为夫妻共同所有，除非赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。因此，总体上，婚姻法解释二第22条第二款是符合立法精神的，所以新解释保留了解释二的规定，而该规定再加上民法典规定已经能涵盖《解释三》第七条第一款的意思了，且包含了全额出资及部分出资两种情况，比《解释三》第七条更全面，所以不必再保留《解释三》第七条第一款。
同时，在认定父母为子女出资购房为赠与的情况下，根据民法典第一千零六十二条的规定，婚姻关系存续期间受赠的财产原则上为夫妻共同财产，除非赠与合同中确定只归一方的财产。因此，新解释没有再作出具体规定，而是转引至民法典第一千零六十二条第一款第（四）项。要特别注意的是其中的但书条款，即民法典第一千零六十三条第（三）项的规定，对于如何认定“赠与合同中确定只归一方”，司法实践中最具争议。如前所述，最高院在《民法典婚姻家庭编司法解释一》中首先引导当事人事先约定，以期尽量减少纠纷的发生。但是，基于父母子女间密切的人身关系和特有的中国传统家庭文化的影响，实践中父母与子女之间一般并没有正式赠与合同的存在，或者说没有一个书面赠与合同的存在，对于是否存在口头的赠与合同以及赠与合同的内容，在夫妻离婚时往往是双方争议的焦点。最高院观点认为，可以通过出资过程中相关的外观行为加以判断。在父母出资为子女购买不动产的情况下，根据不动产登记情况来判断父母是赠与自己子女一方还是赠与其夫妻双方是比较客观的，实践中也易于掌握，这与不动产物权变动登记生效主义原则也是一致的。即在父母出资意思表示不明时，如果房产登记在自己子女一方名下，应当认定为是对自己子女一方的赠与；如果登记在自己子女及其配偶双方名下，应当认定为是对夫妻双方的赠与。当然，也可能存在登记在子女配偶一方名下的情况，但基于血亲关系的特殊性，此种情况宜认定为是对夫妻双方的赠与。为此，新司法解释在制定时即确定了“明确表示赠与一方”与“产权登记主体”两者相结合的思路。此种处理既与物权相关规定相衔接，贯彻不动产物权登记公示公信原则，又将父母一方的意思表示确定了一个客观的判断标准，即婚后由一方父母出资为子女购买不动产，产权登记在出资方子女名下，等于已经向社会公开了不动产的所有者只是自己的子女，申请登记的内容也是意思表示的一种，这种情况下视为只对自己子女的赠与。这不仅有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益，也便于司法认定和统一裁量尺度。
另外，关于《婚姻法解释三》第七条第二款的双方父母出资情况下房产按份共有的规定，也进行了删除，最高院的理由是：实践中由于房价高企，一方父母可能无力单独承担购房负担，由双方父母共同出资为子女购房的情形并不鲜见，父母为子女出资购房不仅是家族财产的传递形式之一，也寄托了父母对子女婚姻幸福美满的期望，在双方没有明确约定的情况下，认定为是按份共有与家庭的伦理性特征不相符，也与法律规定有一定冲突。根据民法典第一千零六十二条规定，在没有明确表示赠与一方的情况下，应当归夫妻共同所有。同时，民法典第三百零八条也规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。可见，在双方没有明确约定的情况下，基于家庭关系的特殊身份属性，亦不宜认定为按份共有。因此，如房屋登记在自己一方子女名下且父母全额出资的，就认定为是父母单独赠与己方子女。如房屋登记在双方名下或者登记在对方名下的，就视为对双方的赠与。所以，登记在夫妻双方名下的房屋根据法律的规定应认定为共同共有。其实早在《民法典》出台之前，很多地区法院在实务中早已践行如上规定，将婚后双方父母均参与出资的房屋认定为夫妻共同财产，如《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》（第二十七条规定【婚后父母部分出资购房的认定】婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，由夫妻共同偿还余款的，不属于《婚姻法司法解释三》第七条第一款的规定的情形，该不动产应作为夫妻共有财产，在离婚时综合考虑出资来源、装修情况等因素予以公平分割）
三、新司法解释对于子女只为子女购买不动产支付了部分价款（往往是首付款）的解读：
解读目前新司法解释对于子女只为子女购买不动产支付了部分价款（往往是首付款）的规定，此时根据不动产买卖合同中购买人身份不同，可分为两种情形：
1、情形一是父母以自己名义签订不动产买卖合同，并将不动产所有权转移登记到子女一方名下；
2、情形二是子女以自己名义签订不动产买卖合同，并将不动产所有权登记在一方子女或者双方子女名下。
第一种情形（父母以自己名义签订不动产买卖合同，并将不动产所有权转移登记到子女一方名下）又可以作如下细分：
（1）如果该不动产转移登记发生在子女结婚前，显然，该不动产所有权应属于子女婚前财产；
（2）如果该不动产转移登记发生在子女结婚后，用夫妻共同财产偿还该不动产的贷款，则离婚时，得到房屋的所有权登记一方应给予另一方补偿；
（3）如果该不动产转移登记发生在子女结婚后且该不动产登记在出资父母一方的子女名下，则仍可适用《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》29条规定，视为只对自己子女一方的赠与。
这种从不动产买卖合同购买人的身份进行区分，较为客观合理，父母出资以自己名义签订不动产买卖合同，如果真实意思是赠与双方，其完全可以再将房屋转移登记至子女双方名下，完成这种赠与；可如果只登记在一方名下，即便无明确意思表示，视为只对自己子女一方的赠与则相对更容易让人接受。
第二种情形（子女以自己名义签订不动产买卖合同，并将不动产所有权登记在一方子女或者双方子女名下）可以细分：
（1）如果该出资发生在子女结婚前，则该出资属于接受该出资子女的婚前财产。如果该不懂长买卖合同也签订在子女结婚前，则可适用《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》78条进行处理（78条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿）；
（2）同样，如果该出资发生在子女结婚前，该不动产买卖合同签订在子女结婚后，则该不动产应属于夫妻共同财产，只不过一方父母出资所占总价款比例对应不动产的比例为子女一方个人财产；
（3）如果该出资发生在子女结婚后，则根据《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》29条第2款规定应将该出资认定为对夫妻双方的赠与。相应地，婚后以子女一方或双方名义签订的不动产买卖合同并以该出资作为首付款所购买的不动产，不管登记在子女一方还是双方名下都应视为夫妻共同财产。
由此可见，新司解释巧妙地利用了出资时间和签订合同的时间节点分别落在婚前还是婚后，将这种赠与的真实意思直观地表达出来：出资在婚前，合同在婚后签订，出资部分是落入自己子女口袋，是子女婚前个人财产，这种出资就认定为赠与子女一方；出资在婚后，合同签订也在婚后，子女结婚后财产混同，那么无论从哪种角度来看，这种出资都只能是认定为是对双方的赠与了。
在区分到底是推定赠与子女一方还是子女双方的意思表示时，可以看出，新司法解释综合采用了登记主义和时间主义。父母出资自己签订合同后转移登记的，如果登记在子女一方就视为是对子女个人的赠与，相应地如果登记在双方名下，即为对双方的赠与，既回应了不动产物权登记公示公信原则，又真切的符合了父母内心的真实意思；父母出资，子女自己名义签订合同的，以出资和合同签订时间落在子女结婚前还是结婚后，以时间的先后关系来推定这部分的出资是赠与子女一方还是双方，将父母的意思表示确定了一个客观的判断标准。