借名买房中的执行风险

前 言
在房地产宏观调控政策实施的大背景下，为规避税收、限购、限贷等调控政策，借名买房现象在现实中大量存在，由此引起的民事纠纷也日益增多。
我国现有的不动产相关法律中没有具体的针对此问题的解决方法，因借名买房而引发的纠纷往往出现同案不同判的现象，但对于借名人来说，还是存在较大的执行风险。
案例简介
刘宏霞诉芦于国民间借贷纠纷执行一案
河南省安阳市龙安区人民法院在执行刘宏霞诉芦于国民间借贷纠纷一案中，裁定查封被执行人芦于国名下位于海南省澄迈县老城开发区美桃岭地段天赐海尚居E3幢1-101号房产一套，案外人芦于林提出书面执行异议。2017年8月24日，河南省安阳市龙安区人民法院裁定驳回案外人芦于林的异议。芦于林不服该执行裁定提起诉讼。
2010年3月6日，芦于国与海南省怡康置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定芦于国购买案涉房产。
2010年4月29日，芦于国与中国工商银行股份有限公司海口海甸支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定贷款人将93万元贷款一次性划入海南怡康置业有限公司账户，指定借款人在贷款人处开立的个人结算账户作为还款账户。
2014年1月7日，该房产登记在芦于国名下（澄房权证老城私字第10939号）。
芦于林主张，涉案房产系其借用了芦于国的名义购买，不动产登记簿的价值与真实权利状态不符，房产相关的任何费用，包括首付款、契税、维修基金、燃气入网安装费、乡镇安装工料费等费用均系芦于林支付；每月按揭贷款费用也是由芦于林通过第三人的按揭银行卡账号缴纳，房产真实权利人为芦于林。
但经查明，购房合同的签订者及按揭还贷账户均系芦于国，芦于林提供的证据仅证明其对争议房产的购买存在部分出资关系，不能证明所有款项均系其支付，也不足以证明其与原审第三人芦于国之间存在借名买房的约定。另，芦于国与芦于林二审中均承认“借名买房”的动因，系为规避国家税收和限购政策。案件审理过程中，双方争议焦点为，芦于林是否享有涉案房屋所有权，进而排除法院对房屋的强制执行。
裁判结果
刘宏霞诉芦于国民间借贷纠纷执行一案
河南省安阳市龙安区人民法院于2017年12月30日作出（2017）豫0506民初XXX号民事判决：驳回原告芦于林的诉讼请求。宣判后，芦于林不服，提起上诉。
河南省安阳市中级人民法院于2018年2月26日作出（2018）豫05民终XXX号民事判决：驳回上诉，维持原判。
法院认为
刘宏霞诉芦于国民间借贷纠纷执行一案
法院生效裁判认为，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，可请求法院确认其享有物权。但在本案中，原告提供的证据不足以否定不动产登记簿记载的事实。
首先，从公示状态及银行按揭贷款人来看，案涉房屋登记在被执行人芦于国名下，购房合同的签订者及按揭还贷账户均系芦于国；
其次，从购买过程来看，2010年9月3日芦于国与房地产开发公司签订了商品房买卖合同，并由芦于国向银行按揭贷款支付房贷；原告虽提供大量银行转账明细，拟证明系芦于林持有芦于国的银行卡进行按揭还款，但根据上述银行明细并不能反映出芦于林向芦于国银行卡转账偿还房贷的完全一一对应关系；
最后，原告虽提供证据拟证明该房产首付款系由其公司支付，部分房贷月供也系源于芦于林，且芦于国亦认可己方未曾出资；但原告与芦于国系同胞兄弟关系，同时也不能排除原告与芦于国之间存在其他经济关系，以及逃避强制执行的合理怀疑。
再者，从原告主张的“借名购房”原因来看，庭审中其否认系为规避国家税收和限购政策，与芦于国陈述的“限购政策”及“逃避税收”原因不一致。
不动产登记簿具有推定物权效力，故对原告要求确认其对案涉房产具有所有权的相关诉讼请求不予支持。原告所举证据不能证明其对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
二审法院认为，上诉人提供的证据仅证明其对争议房产的购买存在部分出资关系，不能证明所有款项均系其支付，也不足以证明其与原审第三人芦于国之间存在借名买房的约定。且上诉人与原审第三人均称涉案房屋属于国家政策限制购买的房屋，借名买房是为规避国家限购政策，已违反国家利益及社会公共利益，由此产生的风险理应自行承担。对于其购买争议房产的出资，上诉人可另行主张权利。综上，原审驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。
律师分析
执行异议之诉案件中的借名买房情形
通过上述案例，在执行异议之诉案件中出现借名买房情形，即当案外人以借名买房为由，主张涉案房屋所有权，请求停止对房屋的强制执行时，法院一般不予支持其诉讼请求。
实践中，法院通常适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条：
案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。
以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：
“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
律师建议
借名买房执行异议之诉中的虚假诉讼现象
借名买房一般发生在关系较为亲密的亲戚、朋友之间，执行异议之诉案件中，主张涉案房屋为借名购得的案外人与被执行人也常常具有较为紧密的关系，且该类型案件中虚假诉讼现象较为严重。
如经审查发现案外人与被执行人之间不存在借名买房合意及相关事实，且案外人提供虚假证据甚至案外人与被执行人恶意串通，伪造证据，非法延缓或阻碍执行程序顺利进行的，对妨害民事诉讼的责任人员视其情节轻重，依法采取拘留、罚款等强制措施，直至依法追究其刑事责任，以彰显法律尊严，维护司法权威。