“人防车位”你该何去何从？

汽车保有量的增加，停车难已经成为小区业主的普遍问题，一些开发商或物业公司便将人防工程作为车位向小区业主出售或出租，这种行为到底合不合法？人防车位到底能不能出售、出租？如果因此发生纠纷了，业主该怎么办？
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Q: 什么是人防车位？
A: 人防车位实际上是住宅小区的人防工程，是为了保障战时住宅小区内业主的掩蔽而单独修建的位于地下的防护建筑。
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Q: 那么，如果不在战时，是不是不用修建人防工程了呢？
A: 非也。我国《人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用住宅，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”，也就是说：修建人防工程属于国家强制配套的建筑，即使在当今以和平为主的背景下，人防工程仍不可或缺。
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Q: 既然和平时期不用于防护功能，那么，人防工程长期闲置岂不是造成大量资源的浪费？
A: 确实如此，为此《人民防空法》第二十六条规定：“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。但平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能”及《陕西省实施中华人民共和国人民防空法办法》第十三条：“……人民防空工程平时开发利用，为经济建设和群众生活服务，可以实行有偿使用，收益归投资者所有。结合地面建筑修建的防空地下室或者单位的人民防空工程平时使用，变更使用时，应当向县级以上人民政府人民防空主管部门备案。平时开发利用人民防空工程，必须遵守维护管理和安全保护的有关规定，不得影响人民防空工程的防空效能。”
由此可知，人防工程平日可与普通车位一样，用于停放民用车辆。但人防工程毕竟以防护为首要功能，其在战时承担着保障住宅小区业主掩蔽、逃生的安全任务，因此人防车位无论从功能或性质上都与普通车位有较大区别。
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Q: 人防车位是否可以进行产权登记？
A：人防车位的权属问题一直是争议的焦点，《人民防空法》第5条规定：“国家鼓励、支持企业事业单位组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”而该条并未明确人防车位的权属问题，且《物权法》对此也持避而不谈的态度，这直接导致各地地方性法规、规章的规定不一，人防车位的权属难以确定。
例如，《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第6条规定：“本市鼓励企业事业组织、社会团体、个人建设和使用人防工程。人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”从该条来看，投资者只享使用权和收益权，并无产权。而《上海市民防工程建设和使用管理办法》规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。”
上海市与北京市的规定大相径庭，但该条作为下位法与《人民防空法》上位法产生一定冲突，实操过程中是否可以办理产权登记还有待考察。但纵观上述地方性法规、规章存在较强的区域性，不具有普遍性，因此，目前而言人防车位的权属并不明确尚无法办理产权登记。
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Q：人防车位是否可以买卖？
A：因人防车位无法取得产权登记，这给人防车位的物权变动造成了一定的法律障碍。理论上当事人可以签订转让协议，但无法产生物权变动的效力，只能产生使用权的转让。
根据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条：“地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”由此可知，人防车位还可以通过租赁等形式流转，但各地对人防车位的租赁期限规定各不相同，例如《江苏省人防工程维护管理工作意见》中规定人防车位禁止出售、长租，且租赁期限不得超过3年。根据笔者查询，陕西地区并无租赁期限限制，但此处应当注意《合同法》所规定的最长租赁期限不得超过20年。
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Q：如果买了人防车位该怎么办？
A：首先，业主应当知道国家对人防车位的财产权有一定的限制，不仅根据《人民防空法》第二十七条：“任何组织或者个人不得进行影响人民防空工程使用或者降低人民防空工程防护能力的作业，不得向人民防空工程内排入废水、废气和倾倒废弃物，不得在人民防空工程内生产、储存爆炸、剧毒、易燃、放射性和腐蚀性物品。”业主平日负有维护、保养的义务。而且人防车位具有一定的征收属性，该征收不仅仅是战时的征用，其处于征收与征用之间状态，学者又称之为“准征收”，因此业主在购买人防车位之前对上述问题应当考虑清楚。
其次，开发商与业主签订人防车位使用权转让或租赁协议时，如果开发商明确告知该车位属于人防工程，则该协议应认定为有效。如果开发商在签订协议时未告知业主该车位属于人防工程，则业主可以依据《合同法》第54条行使撤销权，并且要求开发商返还购买车位款项及利息。
律师提示
由于当前车位紧张的现状，业主在购买车位时一定要看清楚自己购买的车位是否属于人防工程，由于人防车位要比普通车位便宜许多，因此对于已经购买人防车位的业主来说，要注意平日对车位的管理和维护，避免出现《人民防空法》第二十七条所规定的情形，否则行政机关有权依据《人民防空法》、《陕西省实施中华人民共和国人民防空法办法》的相关规定，作出警告、罚款等行政处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。