以案说法：《不动产统一登记视角下的撤销登记与更正登记》（二）

引 言
国务院于2015年3月1日起施行《不动产登记暂行条例》，整合不动产登记职责，统一土地、房屋等不动产登记，而在此之前，登记机构则分别依据《土地登记办法》与《房屋登记办法》（下称“原《房屋登记办法》”）办理土地与房屋登记，上述两办法分别自2017年12月29日和2019年9月6日起失效。
本所律师在办理A某诉不动产登记机构及第三人房屋抵押权人不履行撤销登记法定职责一案中发现，在不动产统一登记实施过程中，原《房屋登记办法》尚未废止并规定了撤销登记这一法定登记类型，而《不动产登记暂行条例》则规定了首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等类型，不再规定撤销登记，且国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》释义中将撤销登记作为更正登记的特殊类型。由于撤销登记这一法定类型的缺失，导致不动产登记机构在面临申请人的撤销登记申请时存在法律适用上的困难，例如，更正登记这一类型能否全部涵盖撤销登记的情形、如果不能，登记机构应当如何办理登记才能将房屋、土地等不动产恢复至正确权利状态等，均是不动产统一登记制度有待完善的环节。
正 文

◆ 贰 - 【更正登记】

二 关于更正登记的法律规定
《物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条第一款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误,可以申请更正登记。
01法定要件

根据上述规定，不动产登记簿记载的事项存在错误的，应当通过办理不动产更正登记的方式予以纠正。
1、登记错误的种类及成因。
具体来说，常见的登记错误的种类及原因主要分为两种情形，一种是因登记行为的瑕疵造成的登记错误，例如登记程序违法、登记机构未尽合理审慎审查义务等，另一种是登记行为无瑕疵时的登记错误，例如申请人隐瞒真实情况或弄虚作假、作为登记原因的买卖合同等被宣告无效等。
2、更正登记的适用范围。
更正登记不仅适用于对不动产自然状态、物理状况等存在错误的纠正，也适用于对不动产权利状况、权利归属等存在错误的纠正。
02阻却事由

《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条和第八十一条均规定了不动产登记机构在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的，不再办理更正登记，目的则是为了维护不动产登记行为的公信力。
03更正登记的法律后果

更正登记中的“更正”系纠正错误之意，是将正确的登记信息“覆盖”于原登记信息之上，将不动产恢复至正确的权利状态和自然状态。对于因登记行为瑕疵造成的登记错误，自然可以通过纠正为正确信息的方式予以更正，但对于登记行为无瑕疵时的登记错误，理论上在不影响善意第三人权利的情况下，对于不动产登记簿记载的错误事项，通过使登记信息恢复到撤销前的登记状态进行处理更为合理，更能动态体现不动产权利的变化。
◆ 叁 - 【比较分析】

三 不动产登记机构依照现有法律法规纠正不动产登记错误的局限性

(一)办理撤销登记面临着法律缺失的窘境
《不动产登记暂行条例》第三条规定了不动产登记的法定种类，包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。根据该规定，足以推断登记种类设定的立法本意在于取消撤销登记。
同时，原国土资源部不动产登记中心（国土资源部法律事务中心）主持编写的《不动产登记暂行条例实施细则释义》认为，“由于依职权更正登记实际上已经涵盖了依职权撤销登记的情形，故而《不动产登记暂行条例实施细则》未对原《房屋登记办法》第81条规定的依职权撤销登记作出规定。”
(二)更正登记无法涵盖撤销登记的所有情形
我国实施不动产统一登记后，取消了对于撤销登记这一法定种类的设置，虽然《不动产登记暂行条例实施细则释义》将撤销登记作为更正登记的特殊类型，但两者的适用情况、范围、程序都不尽相同，更正登记无法涵盖撤销登记的所有情形。
1、造成登记瑕疵的种类及成因不同。
撤销登记往往是由于申请人的不正当行为造成的，例如申请人隐瞒真实情况、申请人提交虚假材料骗取登记，原登记基础已经完全丧失，因此撤销登记是对原登记行为效力的根本否定和彻底推翻。而更正登记则主要是由于不动产登记机构的登记行为瑕疵造成的登记错误，纠正后的登记行为作出的依据一般来说仍是原申请人提交的申请文件。
2、适用的范围不同。
从两种登记种类的成因上来看，撤销登记通常是为了纠正不动产权利状态、权利归属的错误。更正登记除了包括上述错误外，还包括不动产自然状态、物理状况、记载错误等。
3、法律后果不同。
撤销登记发生消灭当事人权利、原具体行政行为自始无效的法律效力，案涉不动产应当恢复到未办理撤销登记前的登记状态。更正登记的法律后果则不仅是对原登记状态的涂销，同时还产生一个覆盖原登记状态的新的登记状态。
(三)原登记撤销后违背申请人申请目的和期待
申请人要求撤销登记的目的显然是要求登记机构受理不动产登记申请，并将不动产登记至实际权利人名下，但在实际不动产交易事实和场景中，实际权利人的形态却呈现多样性，不仅可能是申请人本人，还有可能是第三人。若申请人申请撤销登记，权利状态必然回溯至前手交易人名下，在前手交易人与申请人非同一主体，而申请人认为实际权利人为申请人本人的情况下，原不动产登记撤销后权利状态回溯至第三人名下，将明显违背申请人的申请目的和期待，同时也违背撤销效果不溯及当事人利益的基本原则。
(四)办理更正登记缺乏基础性确权文件
同样，在前手交易人与申请人非同一主体的情况下，申请人申请撤销登记后权利状态回溯至前手交易人名下，此时申请人需要提供能够证明其真实权利人身份的基础性文件才能将案涉不动产登记至自己名下，否则，不动产登记机构无法办理以真实权利人覆盖原错误权利人的更正登记，即便暂时将不动产登记至前手交易人名下，从形式上看，不动产权利和登记状态落定，但实质上该权利却处于悬而未决或依然登记错误的状态，需要待实际权利人确定后才能恢复至权利正确状态并登记至实际权利人名下，甚至需要在实际权利人确定后再次办理更正登记。