在我国《民法典》施行之前，法律对居住权制度的规定一直处于空缺状态。虽然在既往判决书中诸如“居住权”“基本居住权利”等词汇并不鲜见，司法解释中对居住权一词亦有所提及，但上述内容的权利边界相对模糊，与《民法典》中居住权的概念、特征及设立条件等均有差异。民法典首次对居住权进行了较为明确、完整的阐述，并对其设立、转让及消灭等作出了相应的规定。本期我们将为各位介绍《民法典》中居住权的相关内容。
01、居住权的基本概念
居住权，是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享有的占有、使用的权利。
从权利属性及权利特征的角度来看，居住权为一种新型的用益物权，具备人身性、对世性、直接支配性等特征。权利主体对房屋可以进行专属、排他的利用，进而从根本上保障权利的稳定和安全。其立法目的在于充分发挥法律的社会保障功能，维护弱势群体的居住权益。
02、居住权的具体内容
权利主体及客体
（1）权利主体：居住权人及其家庭成员（仅限自然人）。
（2）权利客体：设立居住权的住宅，包括住宅所在范围内的土地使用权。
权利范围
（1）居住权主体得以占有并使用房屋。相关法律链接：《民法典》第366条规定，“居住权人有权按照合同约定对他人住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”
（2）居住权主体通常不享有收益权，特殊情况依约享有。相关法律链接：《民法典》第369条规定，“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”
（3）居住权不得转让、继承。相关法律链接：《民法典》第369条规定，“居住权不得转让、继承。”
权利设立及消灭途径
（1）设立：先行订立书面合同，再到不动产登记机构办理登记，权利自登记时设立。*亦可根据遗嘱设立居住权。相关法律链接：《民法典》第367条规定，“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：
(一) 当事人的姓名或者名称和住所；
(二) 住宅的位置；
(三) 居住的条件和要求；
(四) 居住权期限；
(五) 解决争议的方法。”
第368条规定，“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”
第371条规定，“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”
（2）消灭：合同期限届满或居住权人死亡，权利归于消灭。相关法律链接：《民法典》第370条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”
因居住权可通过订立遗嘱的方式设立，居住权的期限自登记时设立，自合同约定或遗嘱载明的期限消灭，若合同或遗嘱未载明居住权期限或居住权人先于载明的期限死亡的，居住权自居住权人死亡时消灭。
03、居住权与基本居住权、房屋承租权的对比
| 权利主体 | 仅限自然人 | 仅限自然人 | 自然人、法人或其他组织 |
| 房屋用途 | 一般供公民(弱势群体)居住，例外可依合同出租 | 确保唯一住房不被法院强制执行，使公民住有所居 | 居住、商用、经出租人同意再出租等 |
| 权利性质及特征 | 用益物权。具有公示效力，可对抗房屋承租权 | 人权。生命权、生存权的派生 | 债权。不具有公示效力 |
| 设立方式 | 签订居住权协议并登记，或通过遗嘱设立 | 随公民出生而固有 | 签订房屋租赁合同 |
| 是否有偿 | 一般无偿，例外有偿 | 无偿 | 有偿 |
| 期限 | 不限期 | 不限期 | 最长20年，超过部分无效 |
上述三种权利虽然名称较为相似，但实质上存在一定差别：以价值取向及功能论之，居住权意在为房屋所有权人与居住权人构造一种长久、稳定、无偿或低成本的住宅使用权让渡模式，以解决居住权人的住房问题；基本居住权在于维护被执行人及其抚养家属生存的物质保障底线，彰显法治的人文关怀；而房屋承租权则是为出租人和承租人明晰出租房屋、支付对价交易中的权利义务关系，保障平等主体之间的商事行为。
04、典型案例链接
案例一:（2021）湘01民终7837号 任某、刘某居住权纠纷案
上诉人刘某主张
1.请求撤销长沙县法院做出的（2021）湘0121民初1849号判决。
2.改判原告对涉案房屋享有共有居住权。
案件基础事实
1. 刘某与任某于2015年相识。2016年3月30日双方签订《家规》，约定“凤凰城三期小区26栋16楼5房，按揭还款乙方（刘某）负有责任，乙方（刘某）享有一生在世的居住权。”落款处有双方的签字。
2. 长沙县不动产登记中心于2021年1月4日出具的《不动产登记信息查询证明》，查询结果如下：不动产坐落于长沙县××街道××路××号××期××栋××，不动产权证号为湘（2016）长沙县不动产权第0××2号、湘（2016）长沙县不动产权第0××3号，权利人任某，共有权人王某，登记日期2016年6月24日。
3. 双方就凤凰城三期小区26栋16楼5房未办理居住权登记。
法院认为
根据《中华人民共和国民法典》第三百六十八条规定“居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”。现双方就涉案房屋并未办理居住权登记，依照上述规定，居住权尚未设立，故对刘某要求享有涉案房屋居住权的诉讼请求，本院不予支持。但是从刘某在一审中提交的证据分析，双方签订家训是以缔结婚姻关系为目的，现双方并未办理结婚登记手续，如果刘某有证据证明其确实对案涉房屋进行了出资或者存在其他赠予行为要求返还的，应当另行通过其他诉讼途径予以解决。
综上所述，刘某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
评析
该案系较为典型的居住权纠纷案例。根据案件事实，上诉人及被上诉人通过“家规”即书面协议的方式，对居住权进行约定。但在我国《民法典》中，居住权的设立采取登记生效主义，在通过合同或其他合法的意定方式产生居住权的依据后，当事人还需遵循公示公信原则，履行登记手续，方可依法设立居住权。否则，在双方仅有关于居住权的合意的情形下，即使在涉案房屋中居住多年，也不会凭借时效取得居住权。
案例二:李小某与李某、杨某婚姻家庭纠纷案 载于《人民法院报》，2022年7月13日
原告李小某主张
李某与杨某立即为其办理涉案房屋过户。
被告李某(反诉)主张
撤销赠与合同，或履行过户义务，但应为其设立居住权。
案件基础事实
1.李某、杨某原系夫妻关系，李小某是二人的婚生子。2014年6月26日，李某和杨某自愿离婚，双方签订自愿离婚协议书约定：婚生儿子李小某由男方李某直接抚养生活到成人自立，女方不承担任何费用，有探视权；婚后有住房一套，所有权归儿子李小某所有。
2.该涉案房屋现登记于李某与杨某名下。
3.自李某与杨某离婚后，李某承担李小某的生活费、学费。李某身患肺炎、高脂血等多种疾病，离婚后常年在广东建筑工地打工，租房居住。仅在过年期间与李小某共同居住在涉案房屋。2021年春节期间因家庭琐事发生争执，李小某因不允许李某在涉案房屋中继续居住，故而成讼。
法院认为
李某与杨某达成的离婚协议涉及婚姻关系的解除、子女抚养、房产处理等多方面内容，构成一个整体，其离婚协议中的赠与约定不同于普通的财产性赠与合同。该离婚协议是李某与杨某二人共同签订的，其中涉及子女抚养、财产赠与等变更身份关系后财产关系的约定，具有强烈的人身关系以及道德性质，如非在订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形，不得变更或撤销财产分割协议。因此，该赠与不可撤销。但，李某体弱多病，没有专业技术和文化且日益年迈，只有涉案房屋可居住，属于需要照顾的弱势群体。李某提出为其设立居住权，虽未与李小某签订居住权合同，但是基于涉案房屋是李某与杨某二人购买的来源情况，李小某对李某的法定赡养义务，以及涉案房屋是李某目前的唯一住房等理由，应通过法定方式为李某在涉案房屋上设立居住权。
据此，李某、杨某应将涉案房屋过户给李小某，同时李某对该房屋享有居住权。
评析
该案在居住权纠纷案例中相对特殊。根据案件事实，李某与杨某通过离婚协议约定了李某对李小某的抚养义务，而后李某按照约定将李小某抚养成人。现李某年迈且体弱多病，李小某作为子女对李某负有法定赡养义务。然而李小某却不允许李某在唯一住房中居住，使其面临居无定所的风险。在双方之间不存在居住权合同的前提下，法院判决李某享有房屋居住权，是法理与情理的有机结合，亦是社会公序良俗的集中体现。
坤略建议：
1.在购买二手房时，除需查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况之外，还应留意查询房屋是否办理过居住权登记。即使房屋其他权利均处于完满状态，一经设立居住权，也会面临房屋能买而不能住的风险。
2.在自己的房屋上为他人设立居住权时，宜综合考虑设立居住权的必要性、居住权的期限及居住权的解除条件等各方面因素。避免因设立居住权为日常生活或房屋流转带来负担。
3.在签订居住权的相关协议后，应当及时履行登记手续，以取得公示效力，有效对抗善意第三人。
4.婚姻矛盾或“以房养老”等问题可通过为配偶、老人设立居住权来解决。