住宅70年土地使用期限届满后，续期需要补缴费用吗？

最近，一条关于“温州一批20年产权住宅土地使用权到期，续期按房价三分之一缴费”的消息在朋友圈里引起广泛的热议与关注。这究竟是怎么回事，别着急，让我们一起来看看…….
“花编”新闻回顾：
今年3月份，温州市市民王某买了一套二手房，办理房产证照后，4月7日买卖双方去过户土地证时却发现，房子的土地使用证只有20年，而且已在3月4日过期了。该市民来到温州市鹿城区行政审批窗口，工作人员告诉他，要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，初步估算，这笔续期费大约要30万元，而这套房子，总价才65.8万元。这并非个别情况，经温州国土部门初步摸排，市区土地使用年限在2017年底到期的房产有600多宗(套)。
为此，《温州日报》记者专门采访了温州国土资源局土地利用管理处处长张少清。
住宅的土地使用年限为70年，温州这些房产的（土地使用年限）却只有20年?
张少清：1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。
当时，温州为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。
60多万元买的房产土地证要续期，为什么要再缴纳30万元左右，温州做法的依据是什么?
张少清：《中华人民共和国物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。
在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是政府部门做的，是由第三方评估机构做出来的。
4月17日，新华社记者向温州市国土局求证核实上述情况。
温州市国土局表示，近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。
温州市国土局称，温州出现20年使用权住宅的情况，有其特殊性。物权法第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但“自动续期”该如何续期，目前国家还尚未出台相关实施细则。尽管温州出现的“到期房”总体量不大，但也关系到几百户家庭的切身利益，应当引起有关部门重视并妥善解决。长远看，量大面广的土地使用权到期问题，会在几十年后集中出现。如果不未雨绸缪、提前进行顶层设计，有可能引发房主的不安。因此，用法律手段解决好这个问题越来越迫切了。
建纬9问9答
温州这个案例有它的特殊之处，结合该案例，笔者回到法律的层面，对大家关心的问题进行如下问答，望能解除大家心中之惑：
问1：什么是土地使用权出让？
答：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
问2：土地使用年限是如何划分的？
答：根据国务院于1990年5月19日公布施行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地70年；
（二）工业用地50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（四）商业、旅游、娱乐用地40年；
（五）综合或者其他用地50年。
问3：土地所有权、土地使用权和房屋所有权有什么区别？
答：我国“房地分离”，房屋所有权、土地所有权、土地使用权不能混为一谈。
根据我国宪法规定，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为40、50、70年不同的使用年限。房屋所有权属于公民私有财产权的一种，亦受宪法保护。根据2007年10月1日起施行的《物权法》第64条规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权是永久的，没有期限限制；土地使用权有期限限制。
问4：住宅70年建设用地使用期满后，法律规定如何续期？
答：根据《物权法》第149条第1款规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
问5：住宅70年建设用地使用权期满后，如何续期？是有偿续期还是无偿续期？
答：关于住宅70年建设用地使用权期满后的续期问题，《物权法》第149条已经明确规定“自动续期”。如何续期，续期需不需要缴纳土地出让金以及缴纳标准等问题，因大家对前述法律规定的不同解读和理解，尚存争议亦属正常。对于该问题，全国人大代表、法学专家孙宪忠表示，房屋所有权没有期限；有期限的是土地使用权，根据《物权法》第149条，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。目前的主流观点认为：自动续期的意思就是不必要办手续，也不必要缴纳费用就能续期。
问6：如工业、教育、科技、文化、卫生、体育、商业、旅游、娱乐用地和综合或者其他非住宅用地使用权期满的，法律是怎么规定的？
答：《物权法》第149条第2款规定，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。结合前述法律规定分析，与住宅相比，非住宅建设用地使用权期满后的续期规定确实有区别。
问7：国内是否出现过建设用地使用权期满后，使用权人补缴地价的案例呢？
答：2004年深圳曾出现过最早“到期”的一批商业楼宇补缴地价的35%的实例。2004年4月23日深圳市人民政府出台《深圳市到期房地产续期若干规定》(深府[2004]73号)，其中规定：到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付。
该规定的出台是为了解决深圳原行政划拨用地出现了土地使用年限到期或者即将到期的房地产市场遗留历史问题，该规定仅为地方性法规，不具有全国普遍适用的法律效力。
问8：国有土地使用权期满后的续期，法律是如何规定的？土地使用权年限届满后地上的建筑物如何处理，法律又是如何规定？
答：国有土地使用权期满后的续期问题，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
2007年8月30修订通过的《城市土地管理法》第22条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
国有土地使用权年限届满时地上的建筑物处理问题，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定，在土地使用权约定的土地使用权期满后，土地使用权由国家无偿收回，地上的建筑物也由国家无偿取得。
根据前述《城市土地管理法》、《物权法》关于土地使用权期满处理的不同规定，结合我国目前“房地分离”的现状分析，关于“住宅70年建设用地使用权期满自动续期”的业内争议实属必然。针对该问题亦需要通过法律适用的实践，才能得出结论。
问9：国有土地使用权出让年限从什么时间开始起算？
答：国家土地管理局曾于1996年6月5日出具《关于对国有土地使用权出让年限始起日期问题的批复》，其中规定：土地使用权出让年限的始起日期应当确定为自领取或者颁发土地使用证之日起计算。但该批复已于2003年2月20日失效。故针对国有土地使用权年限起算时间问题，目前现行法律法规尚无明确规定，亟待相关法律法规做出明确规定。