调控政策下房屋买卖纠纷典型问题之法律解析

2016年9月18日，杭州市住房保障和房产管理局发布了《杭州是部分区域实施限购政策》，宣布自9月19日起实施限购。2016年9月27日，该局又出台政策调整了住房贷款的首付比例。
本次限购限贷政策出台至今已近两个月，但鉴于近日常有房屋买卖当事人来咨询相关法律问题。其实，早在2011年2月杭州市就因受房地产市场调控政策的影响，出现了大规模的房屋买卖纠纷。针对于此，浙江省高级人民法院民一庭特制定了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》（2011年4月22日），就房地产调控政策下的出现的典型纠纷做了审判指导。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》，并结合法律实务操作实践，据此就几类典型问题进行简要分析：
一、因房地产调控政策导致合同无法继续履行的，属于何种法律事由？
纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。
二、因房地产调控政策导致合同无法继续履行的，可否解除合同？
若双方在房屋买卖合同中未就调控政策导致合同无法继续履行的情形作出其他履行方式之约定的，则请求解除合同应当得到法院的支持。
三、买受人缴纳定金后被限购，可否主张出卖人归还定金？
若符合上述第二条约定的情形的，则可以请求解除合同，归还定金。
四、买受人能否以限贷政策导致其无法办理按揭贷款为由主张解除合同？
合同有约定从约定，若调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；合同中未明确约定仅仅只有按揭贷款一种支付方式的，买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同，法院一般不予支持。
一般房屋买卖合同格式文本中有约定“若非出卖人原因导致贷款无法办理的，买受人应当在合同签订后一个月内足额支付剩余款项”等相关内容，那么买受人就不能以限贷政策导致无法办理按揭贷款为由主张解除合同，因此，在签订房屋买卖合同时，应当仔细查看合同中是否有就按揭贷款不成情况下，支付剩余房款的履行方式约定。
五、因调控政策导致合同无法继续履行，出卖人、买受人哪一方有权行使单方解除权？
调控政策实施前订立的合同确因限购、禁够政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同。
六、因调控政策导致解除合同，出卖人遭受损失的，可否主张补偿？
出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。至于出卖人主张因调控政策导致合同解除，房产市场价格降低所产生的差额为损失主张补偿，不予支持。
七、可否以他人名义签订合同并取得产权后，在以实际买受人为由主张确认产权？
实际买受人为规避限购、禁购买政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属登记证书后，以其为实际买受人为由，主张确认其为房屋产权人的，不予支持。但是调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。
八、调控政策实施后，故意隐瞒或虚构事实导致合同无法继续履行，如何处理？
若一方当事人故意隐瞒或虚构事实情况，导致无法继续履行的，另一方当事人可以依法请求变更或撤销合同，并要求对方当事人承担其因此所受损失。
若双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定，一方请求确认合同有效、继续履行的，则不予支持。
九、调控政策导致房屋买卖合同解除，如何支付中介费用？
中介合同法律定义应为居间合同，依据合同法规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。此外，浙江省高级人民法院民一庭特制定了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》中还规定，可以酌情支持房地产经纪机构主张的其已经实际支出的必要费用和合理报酬。
十、为规避限贷限购政策而“假离婚”是否存在法律风险？
从法律上讲，并不存在所谓的假离婚，因为离婚是法律行为，受法律保护。但实践中，夫妻双方通过协议离婚的方式为规避限贷限购政策，约定将原有的夫妻共同财产归一方所有，使另一方名下无房产，从而获得购房资格或贷款优惠的情形时有发生。
对于夫妻双方来说，已办理离婚登记的夫妻因财产分配发生纠纷，若配偶一方不愿意复婚，则极易导致“假戏真做”，受损一方“净身出户”，权益难以维护。
对于债权人来说，因夫妻双方约定的财产分配无法对抗夫妻共同债务，债权人主张债权不受影响，若为夫妻共同债务，可向夫妻双方主张。