商品房和住宅房的区别在哪儿？

计划经济年代，体制内主要是分房，商品房就是开发商买地后，盖出来再卖的房子。在90年代，商品房数量少，体制内的房子和商品房就是一般和特殊的关系。
现在福利分房少了，几乎大部分房子都是商品房，经济适用房、农村房屋等等其他类型的房屋反而成了少数，变成了特殊和一般的关系。
在不同的语境，商品房的涵义也不一样，比如商品房如果和二手房放在一起说，就是一手房和二手房的意思。
住宅房，一般是指土地用途、规划用途、实际用途是住宅的房子。
我们国家，土地和房屋是分开管理的，土地单独有城市规划。每块土地都有相应的土地性质和用途，比如教育用地、商业用地、办公用地、工业用地等等。没拆迁、征地，没卖地的时候就规划好了。
住宅是一种最常见的土地用途，住宅用地又可以细分为一类住宅用地、二类住宅用地等等，没块地也有对应的容积率。不同的用地种类的土地使用年限不同，一般住宅用地是70年的，所以也经常用70年来指代住宅用地。
但是在实际开发过程中，经常有不按照土地用途和规划用途使用的情况，比如很多开发商拿了商业或者办公用地，但是却按照住宅进行改造，美其名曰LOFT、酒店式公寓等等。
所以商品房和住宅房实际上是一个互相交叉的关系，不是所有的商品房都是住宅，商铺、写字楼也属于商品房，商铺改造成住宅也属于商品房，但是不一定是住宅。（有点绕）
也不是所有的住宅都是商品房，过去由各单位自建分配给职工的房子（房改房、上市央产房、回迁安置房等等）就不属于商品房。
我们平时买的，70年产权的，一般准确的叫法是商品住宅，就是开发商买下土地用途是住宅的地之后开发再销售的一手房。这样讲比较没有歧义。
要特别注意的是，我国的房地产体系有较强的地域性，由于幅员辽阔，所以具体到各个省市区县，都有自成体系的房地产术语和办事流程，所以即便是有全国统一的“不动产登记条例”，具体到买房卖房过户等等都有丰富的历史遗留问题，自然对“商品房”“住宅房”的概念也不是完全统一的，也不排除某个地方商品房和住宅房是一回事。