长租公寓爆雷，房东和租客如何应对？

近日，杭州多家知名长租公寓爆雷，比如“友客”、“巢客”这些知名度高的长租公寓中介。爆雷后，大批租客和房东都将面临维权的问题。事发后已经有众多租客和房东向高庭所咨询相关法律上的问题。现在跟着小师妹一起听高庭所汪建峰律师就具体了解到的几种情形进行的分析吧。
长租公寓模式
长租公寓的经营模式往往是高价从房东手上将房子收来，支付短期的租金，通常按季度支付给房东租金。然后将房子低价出租给租户，但是收取长期的租金，通常是按年一次性收取租金。这就是所谓的“高进低出”、“长收短付”。所以爆雷后必然导致租客和房东的权益都会收到侵害的情况，简单说就是租客付了一年的房租，但是房东只收到了一个季度的租金，中间的差款全部被长租公寓公司给卷走跑路了。
毋庸置疑的是这当中的侵权主体毫无疑问是长租公寓公司，至于公司需要承担的是民事范围内的责任还是已经构成犯罪需要承担刑事范围内的责任，不在本文的讨论重点。
租客和房东之间的法律关系
我们主要分析在长租公寓公司卷款跑路的前提下如何看待租客和房东之间的法律关系，从实践来看主要有以下两种：
壹
公司与房东签订合同的时候，签订的并不是租赁合同，而是委托租赁合同，同时往往还会要求房东签署一份“授权委托书”。委托书中的内容一般约定为：代理本人全权处理标的房屋所有出租相关事项，包括但不限于代为进行房屋装修、与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金、更换房屋门锁、物业管理公司处申请水电关闭停用、与承租人解决纠纷等。这种情况之下，房东和公司之间其实并不是一种租赁关系，而是一种委托关系，说得简单点就是房东授权公司将其所有的房屋代为出租，公司所实施的行为均代表房东，公司将房屋出租给其他人主要是基于房东的授权行为。这样一来，公司向租客收取租金也为代房东收取。如果租客缴纳了一整年的租金，那么从法律上来说，这样的租赁关系就应当维持一整年，至于公司有无全额将租金交付给房东，那应该是房东和公司之间的委托合同纠纷，公司没有按照委托协议履行自己的义务，应该承担违约责任。如果这当中存在以非法占有为目的，那么还有可能构成刑事犯罪。
贰
还有一种情况就是原先比较普遍的操作方式，公司与房东签订租赁合同，但是合同中约定的租赁期限相对比较长久，同时还约定公司有权将该房子转租给他人，然后公司将房屋进行装修后转租给实际承租人。这种情况之下，实际上是存在两个租赁合同关系，房东与公司之间，公司与租客之间。这种情形下出现公司跑路的，作为房东的角度，当然有权提前收回房子，甚至采取一些途径维权。租客在与公司之间签订租赁协议的时候就应当审查公司与房东之间的关系以及公司的权限。所以哪怕租客支付了较长时间的租金，因为租金没有支付到房东处，故房东有权收回房子。租客只能依据租赁协议向公司追究违约责任，如果想要继续使用房屋的，则应当向房东继续支付租金或者房屋的使用费。
结尾
实际上在公司爆雷之后，往往会出现房东和租客维权的情形，但是有维权方式是盲目的，其实这种情况发生也在警醒我们，在民商事法律行为中，一定要对自己签订的合同进行谨慎审查，理清法律关系，这样才能在纠纷产生后更好地维护自己的合法权益。