教你如何通过谈判，说服房东减租

肺炎时期，是很多企业关心房租能不能减？有没有法律依据？目前，虽然政府对国属、集体所属物业租金减免问题出台了相应政策，但是对于企业向私人承租的物业可不可以减租？又应不应该减租？
海涵律师事务所分析了多起非典时期的典型减租判例，法院在支持减租的案例中，大多适用公平原则。
律师认为，本次疫情属于不可抗力，如果双方对损害结果都没有责任，疫情对物业使用产生实质性影响的，对于遵照政府规定停产停业的经营者，经营者可以按照《合同法》十三章租赁合同条款等规定主张减租，这种情况下，企业主张减租是具备法律依据且有一定的诉讼胜诉基础。
但是也有企业担心起诉时间长、成本高，如果企业能够通过最高效的谈判方式谈妥减租，当然是最佳方案了。
为此，海涵律师事务所根据丰富的谈判经验，整理、总结出“说服房东减租”的三阶段九步法，企业不妨参照如下步骤与房东谈判，说不定会得到意想不到的效果。
01 第一阶段：开谈
步骤1：
做好谈判前的准备。包括：
①企业谈判前应清楚租赁合同的具体条款，合同中是否有对租金交付、违约责任、不可抗力等作出具体约定。
②企业需明确谈判目标，即希望减免租金的数额；
③了解相关减租政策、法律依据、有影响力的案例、企业是否满足减租要求等。
步骤2：
向房东提出减租要求。
企业一开始提出的减租要求要高于企业的预期目标。
企业可以将除租金以外的其他事项一起
纳入谈判内容，比如房屋设施故障需要维修、租期希望延长等。
步骤3：
不轻易接受房东第一次还价，但也要注意避免对抗性谈价。
02 第二阶段：拉锯
步骤4：举例。告诉房东已有的减租案例和政策等，给房东心理暗示和压力。
步骤5：区分“黑脸白脸”，建议企业内部设立“黑脸”与“白脸”不同角色，调整谈判节奏和气氛，避免谈判崩盘或僵局。
步骤6：搁置和联系。谈判很多时候需要耐心和恒心，如果短时间内无法达成一致意见的，不宜急躁地撕破谈判。可以暂且搁置，过段时间后再与对方联系。
03 第三阶段：成交
步骤7：在房东提出企业可以接受的谈判方案后，企业可以视情况做最后一次利益争取。
步骤8：确认谈判结果。经过多次拉锯，企业与房东达成最终的谈判方案后，需再次确认谈判结果，避免双方对最终方案的理解存在歧义。在谈判过程中，企业应注意保留沟通证据，最好能形成书面文件，避免日后一方反悔。
步骤9：赞美对方，缓和关系。企业在达成谈判目标后，需感谢房东对企业的理解和支持，也可以赞美房东的谈判技巧，给房东留下好印象，维持双方的合作关系。
最后，谈判虽然是最高效的解决问题方式，但同时也是高深、专业的学问。在现实谈判中，谈判结果受谈判对象的性格和立场、谈判者的技巧、谈判者与谈判对象的关系等诸多因素影响，企业切记不可僵化执行。
企业在谈判过程中，需结合具体情况，及时调整谈判节奏，必要时请咨询专业人士，以达到最佳的谈判结果。
如果谈判效果不佳，或者根本不存在谈判可能性的，企业也不要气馁，可以咨询专业律师，通过律师谈判、诉讼等方式合法维权。