案 情 简 介
为吸引购房者，开发商A公司以70年产权为卖点对所销售的商铺进行宣传，并与包括B在内的一众业主（以下简称“B”）签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》的第一条“项目建设依据”中载明“该地块土地面积为X平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2016年6月12日至2086年6月11日。”
A公司交付商铺后，B在办理不动产权证书时才发现商铺只有40年的使用期限。B认为A公司蓄意误导，《商品房买卖合同》中超过40年产权的部分因违反强制性规定而无效，A公司应返还超出部分的价款。鉴于无法协商一致，B诉至法院。
一 审 法院
一审法院认为《商品房买卖合同》仅是对项目所在土地信息的描述，不能解读为A公司故意承诺了向B出售70年土地使用权的商铺，只能说明案涉小区整个项目中有的土地使用权是70年（如住宅），而法律规定商业用地的土地使用权为40年，合同没有写清楚，B也不应产生不合理的期待，当下亦无法判断B有无损失及损失的具体情况。故一审判决驳回B的全部诉讼请求。B对此不服，认为一审法院的这种认定显然与事实不符，且将合同条款无效的全部责任归咎于购房者，显失公平，因此，提起上诉。
代理律师的关键代理意见
结合案情，B的代理律师就本案发表如下关键代理意见：
（一）A公司销售的就是70年产权商铺。
1 《商品房买卖合同》有且仅有一次提及土地期限，该合同第三条也指出B购买的商品房为合同第一条规定的项目内容，在无相反意思表示之下，应以第一条约定为准。
2 《商品房买卖合同》下划线部分均是A公司填写的，其中，第一条的“规划用途”为“商业”，也就是说A公司对交易标的物为商铺是毫无意识偏差的，70年的土地使用年限内容也反映了A公司真实交易目的。
3 商铺宣传资料、销售广告、代表A公司的工作人员与B等业主协商时的录音均显示，A公司认可销售时许诺销售的商铺产权为70年，并确认无法办理70年使用期限不动产权证书后已积极与相关部门协商。
（二）双方均认同对于无论是何种原因致使合同约定的土地使用年限超过国家规定年限的部分不发生法律效力的观点。换言之，双方对于案涉合同第一条部分无效，也是没有任何争议的。
（三）房价的构成很大程度受到产权年限的影响，现B因产权年限减少，导致承受了本不应该承受的房价成本。根据《合同法》第五十八条规定，B有权要求A公司按照鉴定估价得出的比例返还因合同无效的部分款项，以及要求赔偿因资金占用期间的利息等。
二审结果
二审法院采纳了代理律师的意见，认定案涉合同约定的土地使用年限为70年，其中超过40年的部分因违反了上述行政法规的强制性规定而无效。但在无效导致应返还的款项数额方面，一审法院拒绝了上诉人对该部分金额的鉴定申请；二审法院认为土地年限减少，并不必然导致收益年限减少，从而不采纳同小区的其他房屋的评估报告，仅根据公平原则及诚实信用原则，酌定A公司按总房款的3%返还价款，驳回了B有关律师费等请求。
本案从法律性质上来看，二审判决推翻一审判决认定A公司销售行为的部分无效，显然是对事实的尊重，也是从法律性质上确定了判决的正确性，但房价3%的裁决标准缺乏让人信服的依据。从另一个角度来看，如此低的返还判决表明发展商的过错成本不高，不利于基本的公平原则。
案号：(2022)鲁01民终4089号等
代理律师处理的同类案件
(2019)粤19民终3028号等36案
附：民事判决书
为吸引购房者，开发商A公司以70年产权为卖点对所销售的商铺进行宣传，并与包括B在内的一众业主（以下简称“B”）签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》的第一条“项目建设依据”中载明“该地块土地面积为X平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2016年6月12日至2086年6月11日。”
A公司交付商铺后，B在办理不动产权证书时才发现商铺只有40年的使用期限。B认为A公司蓄意误导，《商品房买卖合同》中超过40年产权的部分因违反强制性规定而无效，A公司应返还超出部分的价款。鉴于无法协商一致，B诉至法院。
一 审 法院
一审法院认为《商品房买卖合同》仅是对项目所在土地信息的描述，不能解读为A公司故意承诺了向B出售70年土地使用权的商铺，只能说明案涉小区整个项目中有的土地使用权是70年（如住宅），而法律规定商业用地的土地使用权为40年，合同没有写清楚，B也不应产生不合理的期待，当下亦无法判断B有无损失及损失的具体情况。故一审判决驳回B的全部诉讼请求。B对此不服，认为一审法院的这种认定显然与事实不符，且将合同条款无效的全部责任归咎于购房者，显失公平，因此，提起上诉。
代理律师的关键代理意见
结合案情，B的代理律师就本案发表如下关键代理意见：
（一）A公司销售的就是70年产权商铺。
1 《商品房买卖合同》有且仅有一次提及土地期限，该合同第三条也指出B购买的商品房为合同第一条规定的项目内容，在无相反意思表示之下，应以第一条约定为准。
2 《商品房买卖合同》下划线部分均是A公司填写的，其中，第一条的“规划用途”为“商业”，也就是说A公司对交易标的物为商铺是毫无意识偏差的，70年的土地使用年限内容也反映了A公司真实交易目的。
3 商铺宣传资料、销售广告、代表A公司的工作人员与B等业主协商时的录音均显示，A公司认可销售时许诺销售的商铺产权为70年，并确认无法办理70年使用期限不动产权证书后已积极与相关部门协商。
（二）双方均认同对于无论是何种原因致使合同约定的土地使用年限超过国家规定年限的部分不发生法律效力的观点。换言之，双方对于案涉合同第一条部分无效，也是没有任何争议的。
（三）房价的构成很大程度受到产权年限的影响，现B因产权年限减少，导致承受了本不应该承受的房价成本。根据《合同法》第五十八条规定，B有权要求A公司按照鉴定估价得出的比例返还因合同无效的部分款项，以及要求赔偿因资金占用期间的利息等。
二审结果
二审法院采纳了代理律师的意见，认定案涉合同约定的土地使用年限为70年，其中超过40年的部分因违反了上述行政法规的强制性规定而无效。但在无效导致应返还的款项数额方面，一审法院拒绝了上诉人对该部分金额的鉴定申请；二审法院认为土地年限减少，并不必然导致收益年限减少，从而不采纳同小区的其他房屋的评估报告，仅根据公平原则及诚实信用原则，酌定A公司按总房款的3%返还价款，驳回了B有关律师费等请求。
本案从法律性质上来看，二审判决推翻一审判决认定A公司销售行为的部分无效，显然是对事实的尊重，也是从法律性质上确定了判决的正确性，但房价3%的裁决标准缺乏让人信服的依据。从另一个角度来看，如此低的返还判决表明发展商的过错成本不高，不利于基本的公平原则。
案号：(2022)鲁01民终4089号等
代理律师处理的同类案件
(2019)粤19民终3028号等36案
附：民事判决书