抵押权生效的法律要件

案情：A公司与B公司于2009年2月10日签订了一份《股权转让协议》，约定A公司将在C公司30%的股权以人民币300万元转让给B公司，转让款于协议签订7日内支付。协议签订后，A与B公司变更股权登记并经C公司所在地工商局核准。2010年1月5日，B和C公司共同给A公司出具《承诺保证函》，载明B公司保证于同年3月31日前支付拖欠A公司的300万股权转让款，为保证该款按时支付，C公司将其开发的某楼盘5、8号店面作抵押。2012年6月20日B公司又向A公司承诺，因其公司资金周转困难，所欠A公司股权转让款与同年12月31日前偿还。承诺期限届满之后，A公司多次催收未果，遂诉至法院请求判令B公司向A公司支付股权转让款300万元及逾期付款利息，同时由C公司对前述款项承担相应的担保责任。
一审法院经审理后认为：A与B公司签订的《股权转让协议》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应严格履行各自义务。A公司依约变更了股权登记并经工商局核准，已完成相应义务。而B公司未在约定期限内支付300万元股权转让款。违反合同约定，后其又做两次付款承诺，但仍未履行付款义务，理应承担逾期支付款项的责任，故支持A公司要求B公司支付逾期利息的诉请应予支持。B公司和C公司共同出具的《承诺保证函》为抵押担保合同，依照《中华人民共和国担保法》之规定，以城市房地产等建筑物作抵押的应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日生效，本案中，双方未依法办理相关的抵押物登记手续，因此该《承诺保证函》无法律效力，抵押担保无效，故A公司要求C公司承担担保责任的诉讼请求不予以支持。
一审宣判后，A公司不服，向法院提起上诉，请求撤销原判第二项，依法改判由B和C共同对A公司的债权承担连带民事责任。
法院认为，C公司是否要承担责任，首先应当分析抵押担保合同是否成立。本案中，C公司出具的《承诺保证函》，原判将该《承诺保证函》认定为抵押担保合同属于错误认定。事实上该《承诺保证函》为C公司单方行为。该意思表示属于合同法意义上的要约，C公司发出此要约的目的是希望和A公司订立抵押担保合同。如果A公司愿意接受此要约，应适时作出相应承诺，承诺生效时抵押合同成立。根据《中华人民共和国担保法》第三十八条“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”的规定，A公司与C公司从未签订过书面的抵押担保合同，也未要求C公司办理相关抵押登记手续，双方没有建立抵押担保关系。A公司要求C公司承担担保责任的主张不予支持。
智仁律师提示：抵押合同应当以书面形式订立，虽然本案由于抵押担保合同不成立而导致抵押权不成立，但实践中经常会出现抵押担保合同成立生效而由于未办理抵押登记手续而导致抵押权未设立的情形，这样往往会导致债权人的权益得不到有效保障，因而抵押权登记手续也是抵押权成立生效的重要条件。