债权纠纷裁判规则执行篇

焦点问题
抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致时，若抵押担保余额为本金余额，抵押权人的优先受偿权应如何界定？
裁判要旨
抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致时，若抵押担保余额为本金余额，则抵押权人的优先受偿权不仅包括贷款本金，还应包括该贷款本金所产生的利息、罚息、复利等约定担保范围内的金额。
案情简介
一、2014年3月25日，渤海信托公司作为贷款人与晋愉地产公司作为借款人签订了《信托贷款合同》，主要约定：贷款金额7亿元，贷款期限为2年，自贷款发放日起算。2014年3月25日，渤海信托公司向晋愉地产公司发放贷款7亿元。
二、2014年12月25日，渤海信托公司作为抵押权人与峰鸿房地产公司作为抵押人签订了《抵押合同》，主要约定：抵押人愿意为债务人晋愉地产公司在《信托贷款合同》项下的债务提供抵押担保。抵押担保的范围为主合同项下全部债权，包括但不限于主债权、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、及抵押权人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费等等）。抵押财产清单如下：抵押土地清单，土地坐落：重庆市大渡口区三宗土地，总价值为9亿元，抵押金额为7亿元。抵押权证为：100房地证（押）2014字第997号。
三、2016年3月25日，涉案借款到期后，晋愉地产公司未偿还借款本息。2016年7月5日，渤海信托公司向重庆市大渡口区人民法院申请拍卖、变卖峰鸿房地产公司抵押的三宗建设用地使用权，其拍卖、变卖后所得款项由渤海信托公司在借款本金7亿元范围内享有优先受偿权。2016年8月30日，重庆市大渡口区法院裁定：渤海信托公司有权就拍卖、变卖峰鸿房地产公司名下位于重庆市大渡口区三宗建设用地使用权所得价款在贷款本金7亿元范围内优先受偿。
四、2018年10月19日，渤海信托公司将本案债权转让给华融重庆分公司。
法院判决
本案争议焦点为：华融重庆分公司就晋愉地产公司所欠其借款的利息、复利、逾期罚息和复利，能否在峰鸿房地产公司抵押的土地使用权拍卖所得价款中享有优先受偿权。
关于涉案抵押权担保的范围问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定”。本案中，《抵押合同》第一条“主债权的基本情况”中约定“贷款金额”为7亿元，第三条“担保范围”约定抵押物担保范围为主合同项下的全部债权，包括但不限于主债权、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、及抵押权人实现债权与担保权利而产生的费用。因案涉主债权已达7亿元，且借贷双方已在主合同《信托贷款合同》中明确约定了利息、复利、罚息及计算方式，故在《抵押合同》主文对担保范围已经明确约定包括但不限于主债权和利息（包括复利和罚息）的情况下，对于《抵押合同》所附抵押土地清单所载的“抵押金额”7亿元，应理解为系对所担保主债权本金数额的明确，而非约定担保限额为7亿元。虽然抵押权登记证书备注栏仅记载担保主债权本金为7亿元，但就本案而言，抵押权设立的效力不仅及于借款本金，还应及于该借款本金所产生的利息、复利、逾期罚息和复利。理由是：
首先，当事人未将利息、复利、逾期罚息和复利等担保债权范围和金额在登记证书中明确予以登记，具有不能归责于抵押权人的客观原因。
关于担保物权的担保范围，因不动产登记簿设置的原因，除个别省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上设有“担保范围”栏目，从而登记簿的记载与合同约定内容一致外，多数省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且规定只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，从而出现了合同约定与登记簿记载不一致的情形。在后一情形下，由于是登记系统设置的原因导致抵押权人的除主债权之外的附属债权无法登记，后顺位的抵押权人也只能登记主债权，因此根据合同约定来确定担保债权的范围，是当前状况下更为妥当的选择。从本案的实际情况看，应以合同约定来确定抵押权担保债权的范围。第一，登记机构相关的登记制度不接受当事人就不确定金额的利息、复利、逾期罚息和复利等担保债权办理登记。根据原国土资源部于2008年下发的《国土资源部关于印发〈土地登记表格〉（试行）的通知》（国土资发〔2008〕153号），其所附的“土地登记申请书”中“土地抵押金额”一栏，明确要求记载的是“土地抵押合同约定的贷款金额”。重庆市国土资源和房屋管理局按照该通知内容，于2014年12月为案涉土地办理抵押登记，故峰鸿房地产公司和渤海信托公司共同提交的“重庆市土地房屋抵押登记申请书”中“抵押金额”一栏填写的是7亿元，即本案借款本金。据此，重庆市国土资源和房屋管理局颁发的抵押登记证书也只记载担保主债权本金7亿元。而且，根据原国土资源部于2015年下发的《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）的要求，仍只要求对抵押权权利信息仅记载“抵押方式”和“被担保的主债权金额”。由此可见，本案当事人未将利息、复利、逾期罚息和复利等担保债权在登记证书中予以登记，并非当事人自身的原因造成的，而是登记机构的登记制度要求所致。第二，由于利息、复利、逾期罚息和复利是借款合同在履行过程中基于主债权和违约情形的出现才产生的，即便允许当事人将利息、复利、逾期罚息和复利等担保债权进行登记，客观上也无法实现登记。原审查明，渤海信托公司于2014年3月25日向晋愉地产公司发放贷款7亿元，晋愉地产公司付息至2015年6月20日后未再付息。也就是说，当事人在2014年12月25日申请办理抵押登记当时，晋愉地产公司尚未欠付渤海信托公司利息，也就不可能产生复利以及罚息和复利的问题。对于登记日之后的利息和可能产生的复利以及罚息和复利等债权，属于不确定的状态。因此，当事人在办理抵押登记时，客观上无法就借款本金产生的利息、复利、逾期罚息和复利债权予以登记。既然渤海信托公司作为抵押权人未将利息、复利、逾期罚息和复利等担保债权及其金额办理登记具有不能归责于自身的客观原因，法律上就不能让抵押权人承担由此不能享受抵押权的不利后果。
其次，从登记公示的效果看，将本案抵押权设立的效力及于利息、复利、逾期罚息和复利债权，不会造成善意第三人利益的损害。
通常而言，不动产物权的登记具有公信力，可以有效保护交易相对方和善意第三人的利益。虽然案涉抵押权证书仅登记担保的主债权金额为7亿元，但第三人从《中华人民共和国物权法》第一百七十三条的规定可以判断出，担保范围一般均应及于主债权产生的利息、违约金、损害赔偿金等。而且，渤海信托公司和峰鸿房地产公司在办理抵押登记时已将《抵押合同》备案，故第三人也可以通过查询备案合同得知担保范围基于主债权产生的利息、违约金、损害赔偿金等。本案认定渤海信托公司就利息、复利、逾期罚息和复利债权主张成立抵押权，不仅符合合同当事人的真实意思表示，也不会损害善意第三人的利益。
再次，本案赋予抵押权人就借款利息、复利、逾期罚息和复利债权享有抵押权，不违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条的规定。
该司法解释第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。本案中，《抵押合同》约定的担保范围是借款本金7亿元及利息、罚息和复利等，登记证书记载所担保的主债权本金也是7亿元。前者强调的是担保的主债权金额和担保范围,而后者强调的仅是担保的主债权金额。比较合同约定的内容和登记记载的内容，二者实际并未不一致，均明确担保的主债权本金是7亿元，只是登记证书并无担保范围的记载,而这是登记机构的登记制度造成的，与当事人无关。
综上所述，渤海信托公司就其对晋愉地产公司享有的借款利息、复利和逾期后罚息和复利债权请求所设立的抵押权，依法能够成立。对于出借的7亿元本金及利息、复利、逾期后罚息和复利，渤海信托公司均有权对抵押土地行使抵押权。
法律法规
《中华人民共和国物权法》（2007-10-01）
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(2000-12-13)
第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
案件来源
中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司与重庆晋愉地产（集团）股份有限公司金融借款合同纠纷案【（2018）最高法民终950号】
延伸阅读
参见往期文章：债权纠纷裁判规则-最高额抵押担保合同中“最高额贷款余额和最高额贷款本金余额”应如何理解？