《中华人民共和国物权法》确立了我国不动产物权设立、变更、转让和消灭以登记为生效要件的规则。然而，《物权法》施行前，登记是否为不动产物权变动的生效要件？
本文从一起案外人执行异议之诉入手，梳理《物权法》出台前的不动产物权变动规则，深入分析（2019）最高法民申xxxx号民事裁定书，旨在回答《物权法》实施之前不动产所有权何时转移这一问题。
一、从（2019）最高法民申xxxx号案件说起
（2019）最高法民申xxxx号案件是一起由案外人执行异议引发的再审，再审申请人为执行异议人。
1.败诉的一审、二审
A银行申请执行B公司名下某房产（以下简称“案涉房产”），罗某提起执行异议，主张其已于2000年通过以物抵债的方式取得案涉房产所有权。2000年1月，罗某与C公司、D公司签订《深圳市房地产买卖合同》约定将案涉房产转让给罗某。后为处理罗某与C公司及第三方之间的债务关系，三方于2000年10月签订《房款抵扣工程款协议书》，约定C公司将案涉房产直接转让给罗某，并以购房款抵偿C公司对第三方的债务，同时消灭第三方对罗某的债务。此后，罗某占有、使用涉案房产至今。罗某依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条[1]认为，其对案涉房产的权利足以排除A银行的强制执行申请。
尽管罗某主张B公司、C公司与D公司资产、人员高度混同，C、D公司有权处分B公司名下案涉房产，但未提供足够证据证明。一审、二审法院认为，案涉房产的登记权利人为B公司，C、D公司与罗某签订《深圳市房地产买卖合同》《房款抵扣工程款协议书》的行为属无权处分他人财产。同时，罗某未办理案涉房产的产权过户登记，不符合善意取得的构成要件。故罗某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
2.发现新的证据
二审判决作出两年后，罗某的律师发现一份新的证据，即《D公司重整计划》（以下简称“《重整计划》”）。该《重整计划》载明：1993年，B公司以不动产（含案涉房产）向D公司增资。罗某的律师认为《重整计划》属于《民事诉讼法》第二百条规定的“新的证据”[2]，并据此申请再审。
3.再审主要争议及结果
再审申请人提出，新的证据能够证明案涉房产已因增资行为而转移所有权至D公司，故原一审、二审判决认定C、D公司与罗某签订案涉《深圳市房地产买卖合同》《房款抵扣工程款协议书》的行为系无权处分是不正确的。
再审申请人认为，《物权法》自2007年10月1日才开始实施，故本案不应适用《物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力”的规定，而应适用1987年起施行的《民法通则》第七十二条第二款“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定。
最高人民法院最终裁定驳回了罗某的再审申请，其依据的理由如下：
第一，《重整计划》不足以证明D公司取得了案涉房产的所有权。根据1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。因B公司并未依法办理产权，故D公司未取得案涉房产的所有权。
第二，罗某主张原审判决适用法律错误的理由不能成立。1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》第六十条第三款对房产转让或变更另外作出了规定，根据该款的规定，过户登记仍然是案涉房产所有权房产所有权转移的法定条件。C、D公司未经登记不能取得案涉房产的所有权。
《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据……”，第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
2007年10月1日《物权法》实施后，罗某仍未办理案涉房产的产权登记手续，取得案涉房产的物权。原审判决适用《物权法》第十六条、第十七条的规定认定罗某不享有案涉房产的所有权亦无错误。
二、《物权法》实施之前，不动产物权变动不以登记为生效要件
1.规范性文件
《物权法》实施之前，我国中央和地方存在多部有关不动产物权变动的规范性文件，具体包括：
●1987年《民法通则》第七十二条第二款：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
●1988年《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十四条：财产已经交付，但当事人约定财产所有权转移附条件的，在所附条件成就时，财产所有权方为转移。
●1995年《城市房地产管理法》第三十五条：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第六十条第三款：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
●1987年《城镇房屋所有权登记暂行办法》第九条：房屋所有权因买卖、赠与、继承、分析、调拨、以及改建、扩建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记。
●1983年《城市私有房屋管理条例》第六条第一款：城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。
●1987年《广东省城镇房屋登记办法》第七条：房屋所有权发生转移时，当事人应在所有权转移之日起三十天内，持申请书、本人身份证明，并按下列规定提交证明文件，办理转移所有权登记。
从上述规范性文件可见，一方面，对于物权变动，我国法律并未区分动产与不动产的变动模式，《民法通则》与《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》均将交付作为财产所有权的转移条件。另一方面，尽管《城市房地产管理法》及《城镇房屋所有权登记暂行办法》《城市私有房屋管理条例》《广东省城镇房屋登记办法》规定了房地产转让需办理权属登记，但均未规定不动产物权变动经登记发生效力及未经登记不发生效力。
笔者认为，在无明文规定的情况下，不应将“房地产转让应办理过户登记”扩张解释为不动产物权变动未经登记不发生效力。故此，《物权法》颁布以前，我国不动产物权变动不以登记为生效要件。
2.司法实践
经案例检索，笔者发现司法实践中不乏认定《物权法》实施之前，不动产物权变动不以登记为生效要件的案例。
（2011）民申字第261号案件中，一审人民法院认为：“对于借名买房及本案立案受理时物权法尚未正式实施，对于本案双方当事人的争议不具有溯及力，雷广志和京达旅业作为涉案房产的实际购买方支付了相应的房屋价款，其要求确认享有涉案房屋产权的理由成立，应予支持。”二审人民法院认为：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，但我国并未在立法上确认物权行为的无因性。”再审人民法院（即最高人民法院）同意原审观点。
（2013）粤高法民一终字第25号案件中，一审人民法院认为：“案涉房屋现虽登记在东乐公司名下，但林银坤购买并占有案涉房屋的时间均在《中华人民共和国物权法》实施之前，在当时的法律并未明确规定不动产物权变动以登记为生效条件的情况下，从尊重事实、维护公平的角度出发，案涉房屋不应再被视为是东乐公司的财产。”二审人民法院（即广东省高级人民法院）亦同意原审观点。
三、（2019）最高法民申xxxx号再审裁判分析
1.裁判逻辑无法律支撑
最高人民法院（2019）最高法民申xxxx号民事裁定书中的裁判逻辑为：
通过对《物权法》颁布前的不动产物权变动适用规则进行梳理可知，上述第①阶段的推论没有法律的明文规定。即使适用《城市房地产管理法》，该法亦并无“未经登记则不发生物权变动效果”或“登记是不动产所有权转移的法定条件”等类似规定。最高人民法院的上述裁判逻辑无法律支撑。
2.对排除执行的条件理解有误
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议时，买受人权利能够排除执行的条件，包括：
（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。
可见，排除执行并不要求买受人对被执行人名下的不动产享有已登记的所有权。最高人民法院关于“未经登记不能取得案涉房产所有权，从而不能排除强制执行”的逻辑完全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。试问，如必须要求买受人系登记所有权人，那关于不动产执行异议的规定还有何存在必要性？笔者认为，本案的核心焦点不应该是罗某是否取得案涉房产的所有权，而是D公司与罗某签订《深圳市房地产买卖合同》是否为有权处分。
3.法律适用错误
如上文已述，罗某对案涉房产享有的权利是否足以排除执行取决于1993年的增资行为是否发生所有权变动效果。由于增资行为发生于1993年，1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定不能用于认定D公司是否取得案涉房产所有权。最高人民法院在此份民事裁定书中依据1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》认定《重整计划》不足以证明D公司取得了案涉房产的所有权，存在法律适用错误的问题。
按照1993年时有效的《民法通则》，不动产所有权自交付时转移。故D公司已经通过占有案涉房产而享有案涉房产所有权，其与罗某签订的《深圳市房地产买卖合同》为有权处分。
综上所述，（2019）最高法民申xxxx号民事裁定书存在法律适用错误，案涉房产已因增资行为转移所有权至D公司。而罗某与C、D公司签订的《深圳市房地产买卖合同》合法有效，其已合法占有案涉房产并已支付全部价款，且未办理过户登记非因买受人自身原因。故此，笔者认为罗某对案涉房产享有足以排除执行的民事权利。
结语
笔者认为，在无法律明确规定权属登记是不动产物权变动的生效要件之时，不应将此规则强加适用于《物权法》实行前的不动产交易。对于数十年前的交易，法律不应依据现时规则进行苛求，（2019）最高法民申xxxx号民事裁定书的裁判意见未回归彼时的法律环境，亦未结合彼时交易习惯，其裁判结果值得商榷。
此外，抛开实行时间不谈，《中华人民共和国城市房地产管理法》作为一部授权行政机关在一定权限内对城市房地产进行管理的法律，是否能够就民事法律关系的变动要件作出规定，同样是一个待讨论的问题。
[1] 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
[2] 《最高人民法院民事诉讼法》第二百条第一款规定：“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的。”
本文从一起案外人执行异议之诉入手，梳理《物权法》出台前的不动产物权变动规则，深入分析（2019）最高法民申xxxx号民事裁定书，旨在回答《物权法》实施之前不动产所有权何时转移这一问题。
一、从（2019）最高法民申xxxx号案件说起
（2019）最高法民申xxxx号案件是一起由案外人执行异议引发的再审，再审申请人为执行异议人。
1.败诉的一审、二审
A银行申请执行B公司名下某房产（以下简称“案涉房产”），罗某提起执行异议，主张其已于2000年通过以物抵债的方式取得案涉房产所有权。2000年1月，罗某与C公司、D公司签订《深圳市房地产买卖合同》约定将案涉房产转让给罗某。后为处理罗某与C公司及第三方之间的债务关系，三方于2000年10月签订《房款抵扣工程款协议书》，约定C公司将案涉房产直接转让给罗某，并以购房款抵偿C公司对第三方的债务，同时消灭第三方对罗某的债务。此后，罗某占有、使用涉案房产至今。罗某依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条[1]认为，其对案涉房产的权利足以排除A银行的强制执行申请。
尽管罗某主张B公司、C公司与D公司资产、人员高度混同，C、D公司有权处分B公司名下案涉房产，但未提供足够证据证明。一审、二审法院认为，案涉房产的登记权利人为B公司，C、D公司与罗某签订《深圳市房地产买卖合同》《房款抵扣工程款协议书》的行为属无权处分他人财产。同时，罗某未办理案涉房产的产权过户登记，不符合善意取得的构成要件。故罗某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
2.发现新的证据
二审判决作出两年后，罗某的律师发现一份新的证据，即《D公司重整计划》（以下简称“《重整计划》”）。该《重整计划》载明：1993年，B公司以不动产（含案涉房产）向D公司增资。罗某的律师认为《重整计划》属于《民事诉讼法》第二百条规定的“新的证据”[2]，并据此申请再审。
3.再审主要争议及结果
再审申请人提出，新的证据能够证明案涉房产已因增资行为而转移所有权至D公司，故原一审、二审判决认定C、D公司与罗某签订案涉《深圳市房地产买卖合同》《房款抵扣工程款协议书》的行为系无权处分是不正确的。
再审申请人认为，《物权法》自2007年10月1日才开始实施，故本案不应适用《物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力”的规定，而应适用1987年起施行的《民法通则》第七十二条第二款“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定。
最高人民法院最终裁定驳回了罗某的再审申请，其依据的理由如下：
第一，《重整计划》不足以证明D公司取得了案涉房产的所有权。根据1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。因B公司并未依法办理产权，故D公司未取得案涉房产的所有权。
第二，罗某主张原审判决适用法律错误的理由不能成立。1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》第六十条第三款对房产转让或变更另外作出了规定，根据该款的规定，过户登记仍然是案涉房产所有权房产所有权转移的法定条件。C、D公司未经登记不能取得案涉房产的所有权。
《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据……”，第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
2007年10月1日《物权法》实施后，罗某仍未办理案涉房产的产权登记手续，取得案涉房产的物权。原审判决适用《物权法》第十六条、第十七条的规定认定罗某不享有案涉房产的所有权亦无错误。
二、《物权法》实施之前，不动产物权变动不以登记为生效要件
1.规范性文件
《物权法》实施之前，我国中央和地方存在多部有关不动产物权变动的规范性文件，具体包括：
●1987年《民法通则》第七十二条第二款：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
●1988年《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十四条：财产已经交付，但当事人约定财产所有权转移附条件的，在所附条件成就时，财产所有权方为转移。
●1995年《城市房地产管理法》第三十五条：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第六十条第三款：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
●1987年《城镇房屋所有权登记暂行办法》第九条：房屋所有权因买卖、赠与、继承、分析、调拨、以及改建、扩建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记。
●1983年《城市私有房屋管理条例》第六条第一款：城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。
●1987年《广东省城镇房屋登记办法》第七条：房屋所有权发生转移时，当事人应在所有权转移之日起三十天内，持申请书、本人身份证明，并按下列规定提交证明文件，办理转移所有权登记。
从上述规范性文件可见，一方面，对于物权变动，我国法律并未区分动产与不动产的变动模式，《民法通则》与《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》均将交付作为财产所有权的转移条件。另一方面，尽管《城市房地产管理法》及《城镇房屋所有权登记暂行办法》《城市私有房屋管理条例》《广东省城镇房屋登记办法》规定了房地产转让需办理权属登记，但均未规定不动产物权变动经登记发生效力及未经登记不发生效力。
笔者认为，在无明文规定的情况下，不应将“房地产转让应办理过户登记”扩张解释为不动产物权变动未经登记不发生效力。故此，《物权法》颁布以前，我国不动产物权变动不以登记为生效要件。
2.司法实践
经案例检索，笔者发现司法实践中不乏认定《物权法》实施之前，不动产物权变动不以登记为生效要件的案例。
（2011）民申字第261号案件中，一审人民法院认为：“对于借名买房及本案立案受理时物权法尚未正式实施，对于本案双方当事人的争议不具有溯及力，雷广志和京达旅业作为涉案房产的实际购买方支付了相应的房屋价款，其要求确认享有涉案房屋产权的理由成立，应予支持。”二审人民法院认为：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，但我国并未在立法上确认物权行为的无因性。”再审人民法院（即最高人民法院）同意原审观点。
（2013）粤高法民一终字第25号案件中，一审人民法院认为：“案涉房屋现虽登记在东乐公司名下，但林银坤购买并占有案涉房屋的时间均在《中华人民共和国物权法》实施之前，在当时的法律并未明确规定不动产物权变动以登记为生效条件的情况下，从尊重事实、维护公平的角度出发，案涉房屋不应再被视为是东乐公司的财产。”二审人民法院（即广东省高级人民法院）亦同意原审观点。
三、（2019）最高法民申xxxx号再审裁判分析
1.裁判逻辑无法律支撑
最高人民法院（2019）最高法民申xxxx号民事裁定书中的裁判逻辑为：
通过对《物权法》颁布前的不动产物权变动适用规则进行梳理可知，上述第①阶段的推论没有法律的明文规定。即使适用《城市房地产管理法》，该法亦并无“未经登记则不发生物权变动效果”或“登记是不动产所有权转移的法定条件”等类似规定。最高人民法院的上述裁判逻辑无法律支撑。
2.对排除执行的条件理解有误
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议时，买受人权利能够排除执行的条件，包括：
（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。
可见，排除执行并不要求买受人对被执行人名下的不动产享有已登记的所有权。最高人民法院关于“未经登记不能取得案涉房产所有权，从而不能排除强制执行”的逻辑完全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。试问，如必须要求买受人系登记所有权人，那关于不动产执行异议的规定还有何存在必要性？笔者认为，本案的核心焦点不应该是罗某是否取得案涉房产的所有权，而是D公司与罗某签订《深圳市房地产买卖合同》是否为有权处分。
3.法律适用错误
如上文已述，罗某对案涉房产享有的权利是否足以排除执行取决于1993年的增资行为是否发生所有权变动效果。由于增资行为发生于1993年，1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定不能用于认定D公司是否取得案涉房产所有权。最高人民法院在此份民事裁定书中依据1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》认定《重整计划》不足以证明D公司取得了案涉房产的所有权，存在法律适用错误的问题。
按照1993年时有效的《民法通则》，不动产所有权自交付时转移。故D公司已经通过占有案涉房产而享有案涉房产所有权，其与罗某签订的《深圳市房地产买卖合同》为有权处分。
综上所述，（2019）最高法民申xxxx号民事裁定书存在法律适用错误，案涉房产已因增资行为转移所有权至D公司。而罗某与C、D公司签订的《深圳市房地产买卖合同》合法有效，其已合法占有案涉房产并已支付全部价款，且未办理过户登记非因买受人自身原因。故此，笔者认为罗某对案涉房产享有足以排除执行的民事权利。
结语
笔者认为，在无法律明确规定权属登记是不动产物权变动的生效要件之时，不应将此规则强加适用于《物权法》实行前的不动产交易。对于数十年前的交易，法律不应依据现时规则进行苛求，（2019）最高法民申xxxx号民事裁定书的裁判意见未回归彼时的法律环境，亦未结合彼时交易习惯，其裁判结果值得商榷。
此外，抛开实行时间不谈，《中华人民共和国城市房地产管理法》作为一部授权行政机关在一定权限内对城市房地产进行管理的法律，是否能够就民事法律关系的变动要件作出规定，同样是一个待讨论的问题。
[1] 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
[2] 《最高人民法院民事诉讼法》第二百条第一款规定：“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的。”